Съемный вариант
Региональные власти готовы вложить миллиарды в формирование рынка арендного жилья
С громкой и небывалой инициативой выступило правительство Тюменской области - построить в региональном центре в течение пары лет миллион квадратных метров арендного жилья, подвигнув часть граждан к отказу от стереотипной установки, гласящей: "Любая нормальная семья рано или поздно должна стать собственником квартиры или отдельного дома". Можно, доказывают сибирякам, десятилетиями снимать жилье, как большинство европейцев, ориентируясь на семейный доход, расположение офиса, завода, учебного заведения. Можно с легкой душой переезжать из города в город, выбирая лучший. Забыть о капремонте и подобных хлопотах.
Что для Тюмени миллион квадратов? Представим их как 25 тысяч помещений каждое размером 40 квадратных метров (приблизительно такова площадь современной стандартной "однушки" либо "двушки" в типичной "брежневской" пятиэтажке). Это ненамного меньше количества сдающихся ныне в городе квартир. Если каждое свежепостроенное жилище займет семья из трех человек, всего наберется 75 тысяч - десятая часть населения Тюмени. "Рынок вздрогнет, цены рухнут", - прогнозирует местный риелтор Надежда.
По данным профильного федерального портала недвижимости N1, за год цены на аренду жилья в сибирском городе снизились на 12 процентов. Так, за однокомнатную с мебелью и бытовой техникой раньше просили в среднем около 14 тысячи рублей. Между тем в февральской базе риелторов есть масса привлекательных предложений о сдаче "однушек" за 10-12 тысяч.
Прежде власти региона ставку на доходные дома не делали, всерьез эту нишу не рассматривали. Первые публичные "сигналы" о новой парадигме раздались в конце минувшего года, когда зашла речь о доживающих свой век "хрущевках". Было заявлено буквально следующее: тем их обитателям, у которых нет личных сбережений для переезда под более надежную крышу, останется ее арендовать.
Недавно революционные замыслы подтвердил и растолковал замгубернатора Вячеслав Вахрин. Смена настроений в регионе, входящем в первую тройку субъектов РФ по количеству вводимых квадратов на тысячу жителей, обусловлена, очевидно, опасением за состояние строительной отрасли. Резкое падение спроса на жилье в кризис неминуемо приведет к разорению одних застройщиков и снижению объемов работы у других. Следом пострадают смежники - производители стройматериалов, металлопроката - и далее по цепочке. Приветствуя инициативу, президент областного союза строителей Игорь Спиридонов поделился с тюменцами заветной мечтой застройщиков: они будут счастливы, если получат госзаказ, если им оплатят работу из государственного кармана.
Какова ныне ориентировочная себестоимость нового жилья? В качестве базового образца предложено взять квартиру площадью 43 квадрата. С черновой отделкой, по словам Вячеслава Вахрина, каждый метр обойдется в 35 тысяч рублей. С чистовой, а также с кухней и санузлом "под ключ" - в 45. Итого квартира будет стоить 1935 тысяч. В пересчете на миллион квадратных метров - 45 миллиардов рублей.
Для казны неподъемная сумма. В нынешних условиях - непозволительная. Правительство надеется на неких инвесторов, имеющих свободный капитал.
О банковских займах и заикаться не приходится, ведь, по предварительным оценкам, окупятся вложения в строительство доходных домов не ранее чем через 15 лет - если за квартиру обозначенной площади взимать в месяц по 15 тысяч рублей, включая коммунальные услуги. Поднимать планку опасно: не избалованный зарплатой потребитель начнет искать более дешевый вариант, вплоть до съема комнаты, угла. Кстати, цену аренды будет определять не частник, а исполнительная власть.
Эксперты хором утверждают: днем с огнем не найти капиталиста, согласного полтора десятка лет ждать возврата инвестиций. Да еще в секторе, где долговременные риски вообще трудно просчитать. Экономисты областного правительства подтверждают: разумеется, без участия бюджета не обойтись, только финансовая поддержка растянется во времени.
Предполагаются следующие правила игры в рамках концессионного соглашения. Условный инвестор (для простоты схемы пусть будет единственным) по утвержденному госзаказчиком проекту в определенных местах строит на собственные средства высотки. Затем передает их в собственность регулятора (муниципалитета, к примеру), но домами управляет, плату с арендаторов получает. Исходя из заданных ранее ценовых и физических параметров, собирает в год три миллиарда рублей при полной занятости помещений. Столько же ему ежегодно перечисляют из казны. Через 15 лет только доход от субсидий составит 45 миллиардов, что сопоставимо с накоплением от соответствующего по величине и сроку депозитного вклада под 6-7 процентов годовых. Слабый стимул, учитывая опережающий темп инфляции. Однако подразумевается, что в последующем инвестор останется оператором арендного жилья, продолжая получать с него стабильный доход.
- Дома должны служить долго - до полутора веков. Поэтому панельные исключаются, монолитно-каркасные в самый раз. Модель строительства арендного жилья тщательно проработаем, закрепим в законодательных актах, - говорит Вячеслав Вахруков.
Пока вопросов по аренде с избытком. Некоторые из них сформулировал эксперт консалтинговой компании Алексей Звидов:
- Сдается мне, что забыли о фискальной составляющей: управляющей компании придется отчислять налог с дохода. Следовательно, либо аренда подорожает, либо прибыль уменьшится. По-моему, альтернативой щедрой, да еще и безвозмездной бюджетной помощи инвесторам могла бы быть социальная рассрочка части платежа частного лица за приобретаемую им квартиру. Новая однокомнатная, готовая к вселению, стоит ориентировочно 2,5 миллиона рублей. Целевой бюджетный резерв - три миллиарда в год. При условии предоставления покупателю возвратной субсидии размером миллион рублей три тысячи квартир можно удешевить до полутора миллионов. И отрасль поддержим на плаву, и деньги вернутся в казну, пусть и с инфляционной потерей, - предлагает он.
Сегодня условия съема жилья довольно суровые: никто не может знать заранее, не придет ли в голову хозяину квартиры через полгода или пару лет продать ее, подарить внуку. Потребует съехать в любой момент - его право.
- В доходном доме при исполнении жильцом платежных обязательств такое исключено. Развитый рынок арендного жилья, функционирующий по четко обозначенным правилам, благоприятствует мобильному перемещению рабочих и специалистов вместе с семьями из депрессивных районов в экономически сильные. О чем свидетельствует опыт зарубежных стран. Однако, на мой взгляд, в кризисный период со снижением среднедушевых доходов ошибочно возлагать большие надежды на арендное жилье. Оно долго не окупится, и к этому следует быть готовым, - считает экономист, преподаватель и предприниматель Леонид Частиков.
