На экспертных сайтах уже появилось достаточно много публикаций о том, что рынок аренды жилья ждут тяжелые времена. В самом деле – рынок краткосрочной (посуточной) аренды практически остановился вместе с гостиничным бизнесом, цены на аренду вот-вот начнут неудержимо падать вслед за доходами нанимателей (при этом временно поднявшись в ряде сегментов – подмосковная загородная недвижимость и т.п.), наймодатели уже начинают предлагать разнообразные скидки в попытке удержать своих нанимателей.
При этом основная дискуссия разворачивается вокруг двух вопросов:
как быстро восстановится рынок аренды жилья (многие эксперты полагают, что, как и в 2009–2010 гг., этот сегмент рынка восстановится одним из первых);
посткризисный рынок аренды жилья будет таким же или существенно другим.
В связи с этим хотелось бы привлечь внимание к следующим моментам, которым, на мой взгляд, пока уделяется недостаточное внимание.
1. Сложившаяся ситуация еще раз демонстрирует уязвимость и неустойчивость отношений в арендном жилищном секторе. Возможность массового прекращения аренды является следствием "слабых" договорных отношений. Возможно, после выхода из кризиса возрастет спрос на институциональные формы аренды: в наемных домах социального или коммерческого использования, где права как наймодателя, так и нанимателя защищены более надежно, в том числе в части регулирования досрочного расторжения договора найма.
2. Оценка риска инфицирования станет весомым фактором поведения наймодателя и нанимателя. С этой точки зрения наиболее уязвимыми оказываются как раз сегменты найма жилья, предполагающие тесный повседневный контакт с другими гражданами и используемые гражданами с наименее высокими доходами: сдача внаем отдельных комнат в квартире (используется одиноко проживающими пенсионерами в качестве дополнительного источника доходов) и сонаем жилых помещений (используется студентами, молодыми людьми, мигрантами).
На спрос на рынке аренды жилья будут действовать как факторы увеличения (фильтрация спроса из более "дорогих" сегментов рынка в сегменты аренды отдельных комнат и сонайма жилых помещений), так и факторы снижения спроса (отказ от найма вследствие страха инфицирования либо просто падения доходов). А вот предложение в этих сегментах в ближайшей перспективе будет сокращаться, в том числе вследствие страха возможных административных и даже уголовных санкций при выявлении фактов заражения в сдаваемых внаем жилых помещениях.
И это может стать серьезной социальной проблемой – только в Москве можно ожидать серьезного снижения уровня жизни примерно 50 тыс. пенсионеров, иных граждан с низкими доходами, сдающих внаем отдельные комнаты в своих квартирах.
Всего в Москве, по экспертным оценкам, сдается внаем не менее 400 тыс. жилых помещений, годовой доход наймодателей составляет порядка 150 млрд руб. Поэтому прогнозируемое экспертами рынка недвижимости снижение цен аренды на 15-30% будет означать падение годового дохода московских наймодателей от сдачи жилья внаем на 20–40 млрд руб.
3. Складывающаяся ситуация окажет влияние на темпы легализации (выхода "из тени") рынка частного арендного жилья, хотя и здесь, скорее всего будут иметь место противоположные тенденции. С одной стороны, в условиях снижения доходов нанимателей, цен и уровня доходности на этом рынке дополнительные меры "принуждения к легализации" со стороны государства могут иметь обратный эффект и привести к окончательному "уходу в тень".
Но, с другой стороны, возрастает интерес жителей многоквартирных домов "знать, кто твои соседи", в том числе соседи-наниматели и поднаниматели. Сегодня такой интерес в существенно большей степени связан с обеспечением собственной безопасности. Это может привести к активизации деятельности советов многоквартирных домов, товариществ собственников жилья, иных организаций не только по определению фактически проживающих в доме, но и по принятию более адекватных "правил проживания" в доме, которые снижали бы в том числе риски инфицирования в местах общего пользования.
При необходимости нужно будет оперативно усовершенствовать законодательное регулирование, с тем чтобы такие закономерные инициативы граждан имели прочную правовую основу.
Фонд "Институт Экономики города" от 10 апреля
