Строительство городов и их экономика: региональные власти не хотят или не могут
Мы строим города, но мало задумываемся о том, как они будут жить, насколько эффективными окажутся их экономики.
Мы привыкли воспринимать город, как место обитания. Но это весьма узкий взгляд на него, город одновременно и огромный экономический субъект. При этом существует тесная связь между градостроением и его экономикой. Власти часто жалуются на нехватку средств для ведения городского хозяйства, отчего годами не решаются многие проблемы. Но зачастую виной этого является не столько недостаток денег на развитие, сколько неспособность выстроить такой хозяйственный механизм, который делал бы расходование средств эффективным и рациональным.
Город и его экономика
Сегодня много внимания уделяется вопросам комфорта городской среды. Активно происходит совершенствование регулирования этого процесса, но при этом не до конца учитывается его влияние на экономику города, отмечает Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города». Мы даже точно не знаем, насколько сильно влияет городская среда на экономическую деятельность. А ведь это очень важный фактор, от которого многое зависит.
Традиционно в практическом градостроительном регулировании не только России, но и других стран уделяется недостаточно внимания оценке как фактических, так и потенциальных эффектов его влияния на экономику города. При этом градостроительная политика оказывает воздействие на формирование не только городской среды, но и на экономические активы на территориях населенных пунктов. В том числе на жилищные активы как главный капитал, определяющий благосостояние граждан и капитализирующий их сбережения. Например, капитализация только жилищных активов в крупнейших городских агломерациях в России составляет трехкратный объем их годового валового городского продукта, а, например, в Московской агломерации – 65% ВВП России.
Разбалансировка
Опираясь на такие подходы Институт экономики города провел исследование, в котором сделана попытка на основе оценки различных индикаторов в отношении трех пилотных российских агломераций – Нижегородской, Краснодарской, Пермской – ответить на следующие вопросы:
- Где сконцентрированы инвестиции в жилищное строительство – в ядре агломерации или на периферии?
- Насколько частные инвестиции в жилищное строительство сбалансированы с бюджетными расходами на общественную инфраструктуру и городскую среду?
- Зависит ли просторность проживания от места проживания (в центре или на окраине города)?
- Всегда ли рыночная капитализация недвижимости выше, а доступность приобретения жилья ниже в центре агломерации?
- Различается ли качество планировки и застройки территории в ядре и на периферии агломерации, и влияет ли оно на рыночную капитализацию территории?
По мнению Татьяны Полиди, исполнительного директора Института экономики города, эти вопросы возникли не случайно, они как бы витают в воздухе. Однако это не означает, что ответы на них также очевидны, наоборот, здесь много различных мифов. А чтобы разоблачить их, требуются конкретные результаты.
Не вдаваясь в детали отметим – проведенное исследование показало, что в каждой из трех агломераций лишь один пункт из пяти соответствует ожиданиям. Все эти пункты разные, тем менее можно сделать вывод: в наших условиях очевидные закономерности проявляются крайне слабо. Города и агломерации во многом развиваются по своим внеэкономическим законам.
Об этом свидетельствует, в частности, и ситуация, которая складывается в Московской агломерации. Здесь делаются огромные инвестиции в транспортную инфраструктуру, при этом капитализация жилого фонда в Московской области снизилась в последнее время 15% в силу излишней плотности застройки. Покупатели недвижимости рассматривают этот фактор как неблагоприятный. В данном случае мы имеем дело с разбалансировкой экономических процессов, когда денег вкладывается все больше, а результат они приносят прямо противоположный.
Как считает Татьяна Полиди, у нас отсутствует связь между качеством городской среды и экономической деятельностью по ее формированию. Нет четких критериев, как это делать. Например, плотность транспортных артерий может расти, а капитализация жилого фонда падать по причине усиления других неблагоприятных факторов.
Перевернутая пирамида
Нам надо понимать, что жилье – это не финальный продукт, а продукт с обременением, говорит Алексей Новиков, президент компании Habidatum. Но сегодня нет методического аппарата, способного описать городской экономический актив. Он, как в известной притче о слоне и слепых, определяется на ощупь.
А ведь городская среда – это рента, которую надо реализовать в виде сдаваемых квадратных метров в аренду, организации транспорта, создания других предприятий. Очень наглядный пример такой ситуации – аэропорт. Он представляет собой ядро, вокруг которого концентрируется большое число самых разнообразных объектов. Лишь 20% доходов получают от работы терминалов, а 80% – от всего остального.
Иная во многом ситуация с городской застройкой. Возьмем город Пермь, здесь, согласно исследованию, 2 коммерческих предприятия на 1 гектар, и только в центре города эта величина возрастает до 8 предприятий на 1 гектар. Этого мало – лишь у менее чем 5% городских территорий существуют разнообразные коммерческие заведения. В Европе на 1 гектаре их 50-60, то есть примерно в 10 раз больше. Схожая ситуация и в других регионах.
Сегодня мы живем в рыночной экономике, но в Стамбуле, который значительно беднее Москвы, коммерческая среда значительно насыщенней московской. Таким образом турецкий мегаполис снимает со своей территории значительно большую ренту. Одна из причин такой ситуации – доставшаяся в наследство Москве планировка, для нее характерны большие внутриквартальные пустые пространства.
Российская столица – это перевернутая пирамида. За последние 100 лет в мире резко снизилась себестоимость транспортировки грузов и, наоборот, резко возросла стоимость перемещения людей. В Москве же вкладываются огромные средства в инфраструктуру по перевозке жителей при нехватке функций городской среды. Вот население и ездит туда-сюда в погоне за ними.
Пока мы не станем оценивать стоимость городской среды, нам будет трудно определять интегральную оценку экономических затрат города, насколько целесообразно они делаются, подчеркивает Алексей Новиков.
Менять сегодня, чтобы завтра было лучше
То, что положение надо как-то корректировать, стали понимать и в регионах. Марина Ракова, представитель градостроительного департамента Нижнего Новгорода уверяет, что в городе градостроители и экономисты начали совместную работу. Реализуется много разных инвестиционных программ, но не всегда понятно, правилен ли их выбор. Нужен мониторинг того, что делается. Его проводить непросто, так как приходится анализировать большой массив данных. Пока же много нестыковок в муниципальных планах прошлых лет. Ситуация очень тяжелая, идет огромный вал корректировок инвестпрограмм, и что получится в конечном итоге, будет ясно только после проведения мониторинга.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Дмитрий Волков полагает, что при изучении связи городской среды и экономики города надо руководствоваться не только сиюминутными процессами, но и долгосрочной перспективой. Линии метро и дороги, которые прокладывают из центра на периферию, далеко не всегда приносят экономическую выгоду, но здесь важен фактор времени, эффект может проявиться далеко не сразу. Но важно определить, какие компоненты следует добавить, чтобы он случился. Когда построили МКАД, прошло два года, прежде чем магистраль стала приносить прибыль и люди начали активно скупать участки вдоль дороги.
Пока же приходится решать много методологических вопросов. Например, генеральный план агломерации, его очень трудно реализовать. В любом случае необходимо создавать единое градостроительное пространство. Иначе возникает опасность, что одни части территории станут воровать выгоду у других за счет неоднородности городской среды. А она в свою очередь ведет к ненужным транспортным потокам; следует признать маятниковую миграцию исключительно негативным явлением, считает чиновник.
Провал
Для полноты картины следует отметить, что этот вопрос вызывает большие дискуссии не только у нас, но и за рубежом. Как отмечает Надежда Косарева, на Западе 20 лет назад возобладала концепция компактного развития городской среды. Но она вела к снижению доступности жилья. Градостроители предлагали решать этот вопрос за счет государственных субсидий на его покупку. Но эта система оказалась неэффективной.
Теперь взгляд переменился на противоположный, предлагается жертвовать компактностью городской застройки ради увеличения доступности жилья. Экономика диктует свои правила, во многих странах происходит либерализация регулирования застройки городов, предоставляются новые возможности строительным компаниям.
В России только еще предстоит выработать подходы к объединению экономики и градостроительства. По словам Светланы Бачуриной, ответственного секретаря Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Государственной Думы по земельным отношениям и строительству, из существующих 8 моделей развития региона ни одна не работает. Нужны методики организации местных систем градостроительства.
Но когда все это будет, сказать трудно. Пока же, как считает Татьяна Полиди, между экономикой городов и их строительством у нас полный провал.
