16 декабря Фондом "Институт экономики города" был проведен онлайн-дискуссионный клуб на тему "Шок пандемии: почему рынки жилья в России и других странах оказались под ударом?". Модератором мероприятия выступила исполнительный директор ИЭГ Т.Д. Полиди.
В рамках дискуссионного клуба были представлены результаты исследования, проведенного ИЭГ в декабре 2020 года "Доступность жилья и корона-кризис в крупнейших российских и зарубежных городских агломерациях". По результатам исследования были озвучены следующие основные тезисы:
1) Впервые за историю наблюдений в 2020 г. в 16 из 17 крупнейших агломераций произошел рост цен на жилье на фоне снижения доходов (ранее всегда цены и доходы менялись в одном направлении);
2) После исторического максимума доступности жилья в 4 квартале 2019 г. в 2020 г. тренд изменился - во всех агломерациях доступность жилья к 3 кварталу 2020 г. сократилась;
3) Как и во всем мире, рынки жилья в крупнейших агломерациях в России оказались под ударом общих кризисных явлений в экономике и влиянием антикризисных мер - снижение процентных ставок, наращивание денежной массы, программа льготной ипотеки спровоцировали спекулятивные процессы на наиболее инвестиционно привлекательных рынках жилья;
4) Из 16 агломераций с населением более 1 млн чел. только в 4 агломерациях программу "льготной ипотеки" можно считать эффективной, так как там полная стоимость квартиры (цена + проценты) снизилась, а в 12 - напротив, увеличилась, потому что рост цен компенсировал снижение ставки по ипотеке;
5) Ценовые колебания на рынках жилья были сформированы преимущественно на первичном рынке и зависели в разных агломерациях от возможностей застройщиков влиять на цены (чем выше конкуренция, тем меньше возможностей влиять на цены), поэтому в одних агломерациях ситуация остается "горячей", а в других – стабилизируется.
Эксперты соглашаются, что рост цен на жилье действительно имеет место, но при этом, отмечают, что рост начался еще в 2019 году и продолжился в начале 2020 года, когда еще не была введена "льготная ипотека" и не начался карантин в связи с пандемией коронавируса. Одним из факторов роста цен эксперты называют повышение стоимости строительства.
При этом было озвучено мнение, что активное внедрение механизма ипотечного жилищного кредитования в 2005-2007 годах также сопровождалось ростом цен на жилую недвижимость, но наличие зависимости между этими процессами является вопросом отдельного исследования.
Самым важным тезисом, с которым согласились все приглашенные эксперты, что вопрос доступности жилья связан прежде всего с уровнем доходов населения. Пока реальные доходы населения не будут расти, доступность приобретения жилья с помощью ипотеки не будет повышаться. В ближайшем будущем та прослойка людей, которая сможет приобрести квартиру в ипотеку и которым действительно необходимо улучшить свои жилищные условия, будет сокращаться. При этом те домохозяйства, для которых вопрос улучшения жилищных условий будет все еще оставаться очень острым, но чьи доходы не позволяют приобрести квартиру в ипотеку, даже при ставке близкой к нулю процентов, так и не смогут решить жилищный вопрос.
Таким образом, логически в ходе обсуждения был осуществлен переход к вопросу необходимости развития в стране доступного арендного жилья, которым в том числе активно занимается Институт экономики города. Все соглашаются, что данный сегмент точно появится. Например, пилотные проекты могли бы реализовываться уже в ближайшее время в рамках программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Но в общественной политической дискуссии данный вопрос пока освещается недостаточно.
Журнал "Коммерсантъ" о проведенном исследовании
Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг - один из участников дискуссионого клуба
