Мед против пчел: по такому принципу сегодня живет система капремонта МКД в России. Отладка системы в России зачастую занимает намного больше времени, чем ее создание.
Как известно, в России создана новая система проведения капитального ремонта жилого фонда. У нее есть как свои сторонники, так и оппоненты. Но при любом отношении к ней все признают, что ее ключевой особенностью является участие в ней самих жильцов. Без этого важнейшего компонента она не будет по-настоящему эффективной до тех пор, пока люди будут сохранять пассивность в отношении того, что происходит с их домами.
Что войдет в новую стратегию?
Если бы в 2014 году не была приняты правила проведения капитального ремонта, то, по мнению депутата Мосгордумы Елены Николаевой, в стране через 10 лет 40% жилого фонда перешло бы в разряд аварийного. Но и без того перед нынешней системой капремонта стоят по истине циклопические задачи. Речь идет о 40 тыс. многоквартирных домов. На эти цели уже собрано 180 млрд рублей. Вот только пока эта структура не в состоянии их целиком освоить, не дорасходуется 10-15% средств; сегодня на счетах фонда капремонта лежат 115 млрд. рублей. Всего 10 регионов расходуют целиком собираемые средства. А то, что эти деньги лежат без движения, региональные операторы ответственности не несут.
Этими проблемами их перечень далеко не исчерпываются, замечает заместитель председателя комиссии по ЖКХ Государственной Думы Павел Качкаев. Остро стоит вопрос энергоэффективного капремонта. Пока он проводится в крайне ограниченном размере, отремонтировано всего 130 домов, на что потрачено 100 млн. рублей. Между тем, расчеты показывают, что такой ремонт дает жильцам экономию по оплате услуг ЖКХ до 30%. Слабо внедряются энергоэффективные контракты с привлечением частных средств. Срок окупаемости их пять лет. Чтобы двинуть вперед эту практику, нужны законодательные изменения, однако законопроект на эту тему два года лежит в Думе без движения.
Зачастую решение о проведение капремонта принимается весьма субъективно, так как нет показателей состояние МКД. Мы плохо осведомлены о том, какое оно на самом деле. Нужно восстанавливать систему технического учета жилищного фонда, уверен Павел Качкаев.
Система капитального ремонта тесно связана с вопросами управления жилищным фондом. Управляющие компании платят большие штрафы за различные нарушения, а эти деньги по сути дела вынимают из карманов жильцов. Нужно сделать так, чтобы платили те, кто плохо работают. Эти и некоторые другие вопросы должны быть отражены в новой стратегии развития ЖКХ до 2035, считает Павел Качкаев.
Собственники или дойные коровы
С самого начала принципиальным вопросом, по которому споры не затихают до сих пор, являлся основополагающий принцип развития: как должна строиться система - на основе «общего котла», когда все деньги идут региональному оператору, а он составляет очередь на ремонт домов, или каждый дом сам организует свой капремонт. Решили пойти сразу двумя путями.
Сегодня судьбу большинство домов определяют региональные операторы. На спецсчета перешли пока только 18% МКД. Генеральный директор Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин считает, что стоит задача по стимулированию перехода жителей на систему специальных счетов. Без программы государственной поддержки будет сложно увеличивать количество таких домов. Некоторые меры уже действуют. В частности, если жители такого дома решают провести энергоэффективный капремонт, то они могут рассчитывать на дотацию со стороны Фонда до 5 млн. рублей.
Но тут возникает другая проблема, сегодня на спецсчетах скопилось 111 млрд. рублей. И эти деньги не приносят их владельцем никакого дохода. Между тем, многие дома могли бы их использовать для энергоэффективного капремонта с господдержкой. Но пока этого не происходит, такие субсидии получили всего 70 МКД. Это капля в море, учитывая, что в Фонде на эти цели зарезервировано 800 млн. рублей.
По мнению Константина Цицина, нужна систематическая работа с жильцами с целью проведению такого ремонта. Тем более, для них это приносит немалую выгоду.
Но пока до этого далеко. По словам Елены Николаевой, сегодня мало собственников, которые активно занимаются капремонтом собственного дома. Но и власть зачастую не желает, чтобы жильцы проявляли активность, она хочет все контролировать сама.
Такая ситуация блокирует весь процесс. Тем более, что во многих домах уже недостаточно проводить капремонт, нужна их реставрация, а это трудно осуществить без привлечения частных инвесторов. Такой законопроект подготовлен, но пока он не нашел сторонников во властных структурах. И не удивительно, ведь на собственниках все хотят нажиться, а чем они бесправней, чем трудней им защищать свои права, тем это легче сделать.
Кто в доме хозяин
Проблема упирается с одной стороны в степень желания собственников самим решать судьбу своих домов, с другой – в их реальные возможности реализовывать свои права. По словам Светланы Разворотневой, исполнительного директора НП «ЖКХ-Контроль», среди обращений граждан на первом месте жалобы на качество содержания домов, на втором – отношения с УК, на третьем – проблемы созыва общего собрания жильцов.
Для собственников самый острый вопрос – это возможность управлять своим домом, менять УК, говорит Светлана Разворотнева. Но одновременно нужно повышать ответственность владельцев квартир за содержание своего имущества. Много случаев, когда жильцы, к примеру, не пускают рабочих в свое жилье менять стояки. В этом случае возникает вопрос: а кто будет ответственен за качество капремонта?
Люди не ощущают себя собственниками, так как реально не могут распоряжаться своими домами. Сейчас в ряде городов, например, в Санкт-Петербурге, происходит возвращение домовых помещений жильцам. Это положительный процесс, но пока он имеет очень ограниченные масштабы. А без реальной собственности собственник не может стать ответственным владельцем своего имущества.
Накликали чертей
Но пока это во многом недостижимая задача. Сегодня мы имеем чересчур жесткий контроль со стороны различных государственных организаций за управлением МКД. И он вряд ли будет ослаблен до тех пор, пока собственники не покажут миру, что они на самом деле являются собственниками. Именно переход на спецсчета должен осуществляться в первую очередь теми, кто ощущает себя таковыми, подчеркивает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Но чтобы это случилось, надо устранить с их пути барьеры. И едва ли не самое главное облегчить доступ к кредитным ресурсам. Если этого не сделать, то жители дома могут копить деньги на капитальный ремонт как угодно долго.
Сегодня по объему вовлеченных в капитальный ремонт количества средств примерно равно размеру выданных ипотечных кредитов, но рынка по кредитованию капремонта в стране не существует. Не существует даже такой финансовой модели, в том числе по причине чрезмерных рисков. Их надо снижать. Так, заемщиками должны быть все собственники квартир дома, а подписывать кредитный договор должен один человек – их уполномоченный представитель, но от имени всех жильцов. Тогда появится ответственный за выполнение взятых обязательств, и банки будут знать, с кем им вести дела.
Отдельный и сложный вопрос – залоговая база. Банки без нее кредит не выдадут. Ею может стать общее имущество дома. Но сегодня нет даже правого определения МКД. Об этом говорится очень давно, но пока так и не найдено окончательного сочетания нужных слов. А значит, общее имущество не может быть зарегистрировано. Таким образом, МКД по-прежнему пребывает в подвешенном состоянии.
А это в свою очередь приводит к весьма неприятным казусам. Пользуясь неясной правовой ситуацией, есть случаи, когда после капремонта некоторые предприимчивые граждане пытались сдать в аренду и даже продать общее имущество дома. Какие уж тут кредиты в такой ситуации.
Созданная в России система проведения капремонта без преувеличения можно назвать уникальной, нигде в мире ничего подобного нет. Но пока ее вряд ли можно назвать отлаженной. Она дает немало сбоев. Например, по свидетельству Елены Юлегиной, руководителя Центра общественного контроля в сфере ЖКХ в Тверской области, за период 2014-2018 годы планы по ремонту в регионе выполнены на 15%. И такая ситуация во многих местах. В том числе это происходит потому, что региональные операторы не несут ответственности за выполнение своих обязательств.
Как это часто у нас происходит, мы создали систему, но никак не можем ее до конца отладить. Одни вопросы сняты, но возникло много других, подчас даже более сложных. А, как известно, черт всегда кроется в деталях, а вот с ними у нас обычно много проблем.
