В последние годы в названиях жилых комплексов все чаще мелькает слово «город». По мнению застройщиков, это указывает на масштаб, развитость инфраструктуры и новый подход к планировочным решениям (старый признан неэффективным и не человеко-ориентированным). Декларируется, что жить в новом городе модно — чистый маркетинг, призванный пленить желающих купить квадратные метры.
Возникает путаница, что считать городом, а что — жилым комплексом, пусть и занимающим огромную территорию. Когда-то давно, на заре цивилизации, когда города только зарождались, они строились на пересечении торговых путей, а лучше — на берегах рек, были большими рынками, где было легко что-то купить-продать, получить физическую и юридическую защиту. Сегодня у городов совсем иные смыслы, связанные в основном с комфортом и беззаботностью проживания.
В современной терминологии существуют два понятия «город» — юридическое и урбанистическое. В градостроительстве есть точное формальное определение города. Поселению присваивается такой статус при соблюдении следующих условий: численность жителей — более 12 тыс. человек, 80% которых не задействованы в сельском хозяйстве.
Кроме обособленности территорий и числа жителей к признакам урбанистического города директор по стратегии развития группы компаний «А101» Леонард Блинов относит высокую степень автономии, обязательное наличие рабочих мест, социальную и коммерческую инфраструктуру. Новый город — это не только место проживания индивидуума, но и его рабочее место, среда для деятельности. В городе в обязательном порядке должны быть предприятия, на которых производится внутренний валовой продукт.
Если посмотреть на новостройки, в названии которых присутствует слово «город», то, по словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, выделяются два типа: те, где слово «город» используется в названии, и те, где термин «город» вынесен за скобки (см. таблицу).
«Но и во втором случае проекты не являются городами в полной мере. Это не единицы административно-территориального деления, а лишь крупные жилые комплексы с отдельными элементами, присущими городским образованиям», — уточняет Павел Брызгалов.
Хотя, конечно, стоит отдать должное застройщикам, элементы настоящего города в удачных и продуманных проектах присутствуют. По мнению специалиста, в названиях проектов термин «город» употребляется, чтобы подчеркнуть масштаб жилой застройки и обозначить для покупателей: помимо жилья будут собственные инфраструктура, зоны отдыха, рабочие места. В подобных случаях «город» в названии — часть единой креативной стратегии проекта, призванной вызывать у покупателей определенные ассоциации с самодостаточностью комплекса.
Генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев вспоминает, что до кризисов нулевых планировалось множество городов-спутников мегаполисов. Пиком этой тенденции стали 2007–2008 годы: были заявлены города-спутники и новые районы Москвы («Рублево-Архангельское», «Большое Домодедово»), Санкт-Петербурга («Балтийская жемчужина») и городов-миллионников (к примеру, «Солнечная долина» под Челябинском). Однако после кризиса, добавляет эксперт, большинство этих планов было отложено или заморожено. Пожалуй, единственный проект, начатый в тот период, который получил развитие, — район Академический в Екатеринбурге.
В этой же линейке заместитель генерального директора Est-a-Tet Владислав Луцков указывает на город-спутник «Новое Ступино», который строится в Ступинском районе. Первоначально идея первого малоэтажного города-спутника подразумевала не только возведение большого объема жилья, необходимых объектов социально-бытовой и транспортной инфраструктуры, но и создание рабочих мест для жителей.
Как сообщили в пресс-службе MR-Group, реализующей проект, в 2013 году в соответствии с конъюнктурой рынка начал расти спрос на производственные мощности в Московской области, поэтому концепция «Нового Ступина» была пересмотрена. Около 1 тыс. га было передано в индустриальный парк «Ступино Квадрат», 200 га из которых в 2014 году получили статус особой экономической зоны. В настоящее время в Новом Ступине возведено 120 тыс. м² жилья и проживает около 5 тыс. человек. В особой экономической зоне строят свои производства 12 резидентов.
Признаки самостоятельного города есть и у отдельных территорий Новой Москвы. Среди них управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая называет поселок Коммунарка, где суммарная площадь новых проектов приближается к 2 млн м² — это значит, что в будущем здесь будут жить около 70 тыс. человек (население среднероссийского районного центра). Помимо жилья в Коммунарке появятся офисные центры, кампус МИСиС, филиал Российской государственной библиотеки, многоконфессиональный религиозный центр и другие объекты. По предварительным данным, общее число новых рабочих мест составит 76 тыс.
Еще один яркий пример новых городских центров — «Новые Ватутинки». На участке более 153 га построят 860 тыс. м². При этом тут анонсированы полный набор социальной инфраструктуры (детский сад, многопрофильный медцентр, школа и т. п.), административные и коммерческие объекты (многофункциональный центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, торгово-бытовой центр). Всего в районе запланировано более 19 тыс. рабочих мест на 27 тыс. жителей.
Но все это не города, а их прообразы. Сейчас создать совершенно самостоятельный город не удается практически никому. Не способствует этому и законодательство. Как рассказывает заместитель директора направления «Муниципальное экономическое развитие» фонда «Институт экономики города» Роман Попов, в целом нормы законов субъектов РФ не заточены под образование новых городов.
«Зачем вообще жилому комплексу непременно считаться отдельным городом, а не частью существующего населенного пункта? Практический смысл имеет формирование нового муниципального образования: тогда у территории появляется свой бюджет и право самостоятельно управлять городом. Но для этого нужно выйти из состава существующего муниципального образования, что еще сложнее, поскольку потребует одобрения органа местного самоуправления «материнского» муниципального образования и органа государственной власти субъекта РФ», — комментирует эксперт. В общем, сплошные неудобства и лишние телодвижения. Хотя, конечно, с точки зрения амбиций и подогретого самолюбия ничто не сравнится с фразой «я заложил город» или «город был заложен при мне». Но мало кому под силу похвастаться таким достижением.
Самый известный город из новейшей истории — административный центр субъекта РФ город Магас. Указ «О строительстве столицы Республики Ингушетия» 15 апреля 1994 года подписал президент РФ Борис Ельцин, и с декабря 2000 года Магас — официальная столица Ингушетии. По числу проживающих — около 7 тыс. человек — Магас немного не дотягивает до федеральных стандартов, что не мешает иметь ему все официальные атрибуты города: герб, флаг и даже собственный небоскреб.
В 2013 году в центре города была возведена 100-метровая Башня Согласия в национальном стиле — в виде традиционной ингушской башни. Архитектор башни — московский архитектор Сергей Ткаченко. Для того чтобы подняться на башню — главный туристический объект города, посетителям приходится подниматься по винтовой лестнице. Теперь внутри башни предполагается установить лифт.
Свежий пример нового самостоятельного города — Иннополис в Татарстане. Настоящий полноценный город с мэром, управлением, своим бюджетом, рабочими местами, Иннополис был основан в 2012 году и получил поддержку правительства республики. Тогда он назывался «IT-деревня» и предполагал появление образовательных учреждений, офисной недвижимости, рекреационных объектов и жилья на 50 тыс. человек. Расчетную численность населения потом увеличили до 155 тыс. человек. Официальное открытие города прошло в 2015 году.
Как рассказывает Владислав Луцков, общая площадь Иннополиса — 1,2 тыс. га. Мастер-план города разработала сингапурская компания RSP Architects, а руководил разработкой главный архитектор Сингапура. Главная идея — создание современного высокотехнологичного города, где будут сосредоточены не только жилые объекты, но и объекты образования, науки и промышленности. Для привлечения в город крупных и перспективных высокотехнологичных компаний была выделена особая экономическая зона. В настоящее время в Иннополисе возведены жилые дома и таунхаусы, спорткомплекс с бассейном, школа, детский сад, административно-деловой центр и университет.
На статус города может претендовать и инновационный центр «Сколково» с расчетным количеством населения 20 тыс. человек. Но пока он чувствует себя комфортно именно в статусе «центра».
Интересный вариант — частный город Доброград неподалеку от Коврова Владимирской области. Официально он тоже пока не город, но его автор, собственник ГК «Аскона» Владимир Седов, надеется в будущем получить официальный статус самостоятельного города. Доброград создается на частные инвестиции при тесном взаимодействии с государством. Сегодня сдается первая очередь жилья. Строительство компания ведет на собственные средства. После его завершения в Доброграде, который займет территорию 1 тыс. га, будут жить около 30 тыс. человек.
Помимо жилья, которое будет возводиться в 11 очередей, в городе появится полномасштабная спортивная, досуговая и медицинская инфраструктура. На территории уже разбит парк семейного отдыха с 200 км лыжных трасс и велосипедных дорожек, построен спорткомплекс для занятий различными видами спорта, начала работать школа искусств. В Доброграде запланировано шесть школ и восемь детских садов.
Для воплощения концепции полноценного города не хватает рабочих мест. Впрочем, его создатели уверены, что в городе рабочие места возникнут сами — в результате развития сферы услуг и других видов малого бизнеса. А основная масса жителей будет работать на предприятиях компании «Аскона».
