Заказчик: «Горно-металлургическая компания «Норильский никель»
Подготовка предложений по организации системы управления жилищным комплексом города Норильска, по созданию и деятельности управляющей компании в жилищно-коммунальном хозяйстве, а также разработка нормативных и методических материалов, регулирующих отношения между субъектами экономических отношений в ЖКХ и стимулирующих эти субъекты к эффективной работе.
Объект работы: жилищный фонд г. Норильск, включая города-спутники, который состоит из более 1000 5-ти и 9-ти этажных домов общей площадью 4.5 млн.кв. метров. Жилищный фонд обслуживается 8 частными жилищными организациями. Требуется повысить эффективность и прозрачность расходов на содержание жилищного фонда путем создания профессиональной жилищной организации.
Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:
- проведен анализ системы управления жилищным фондом города Норильска и действующей нормативной правовой базы в жилищном хозяйстве города;
- разработаны предложения по формированию эффективной экономической модели управления жилищным фондом города;
- разработан пакет проектов нормативных документов для принятия на муниципальном уровне, регламентирующих деятельность по управлению жилищным фондом города;
- подготовлены методические и нормативные документы по деятельности управляющей компании – устав предприятия, структуру управления, примерной штатное расписание, основные должностные инструкции.
Анализ системы управления жилищным комплексом города
Анализ системы управления жилищным комплексом города включает исследование структуры управления жилищным фондом на уровне администрации города и жилищных предприятий, изучение системы договорных отношений и финансовых потоков в жилищно-коммунальном хозяйстве, анализ практики работы и механизмов мотивации жилищных организаций. В результате анализа должны быть выявлены положительные и отрицательные стороны существующей системы управления и намечены главные проблемы, которые должны быть устранены в ходе выполнения работы.
Разработка предложений по организации системы управления жилищным фондом на уровне города и построению эффективной системы договорных отношений в жилищном хозяйстве
Для Норильска, как и для большинства городов России, характерно преобладание административных методов хозяйствования и отсутствие на местном уровне нормативной правовой базы, формирующей рыночные отношения в системе управления и обслуживания жилищного фонда. Это не позволяет задействовать на должном уровне эффективные механизмы конкуренции и договорных отношений. В основу построения системы управления жилищным комплексом закладываются договорные отношения, основанные на рациональном разделении функций между собственниками жилищного фонда (включая администрацию города), и профессиональной управляющей компанией и жилищными организациями.
Подготовка примерных форм договоров, заключаемых управляющей компанией
Договор управления жилищным фондом
Разработанный договор должен заключаться между представителем собственника по муниципальному жилищному фонду (в лице соответствующего подразделения администрации муниципального образования) и управляющей компанией в форме договора возмездного оказания услуг. Заключение договора должно обеспечить повышение эффективности деятельности управляющей компании путем создания условий для самостоятельного решения хозяйственных вопросов управления переданным муниципальным имуществом в жилищной сфере. Договор должен учитывать все необходимые условия для эффективной работы управляющей компании, формировать мотивы эффективного управления муниципальным имуществом, создавать условия, при которых управляющая компания будет ориентирована на удовлетворение требований населения, а не административных структур.
Договоры, регулирующие отношения в сфере ресурсоснабжения жилищного фонда
В силу технологических особенностей производства и транспортировки ресурсов ресурсоснабжающие организации занимают монопольное положение на обслуживаемой ими территории. В условиях отсутствия рыночного предложения регулирование взаимоотношений между производителем ресурсов и управляющими компаниями становится важной задачей. Наряду с актами государственных органов и органов местного самоуправления, договор является одним из важнейших оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Разрабатываемые договоры ресурсоснабжения должны определять порядок взаимодействия управляющей жилищной организации с поставщиками ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды).
Договоры, регулирующие отношения с подрядными жилищными организациями
Разработаны проекты двух договоров: проект договора на санитарное содержание и техническое обслуживание жилищного фонда и придомовых территорий и проект договора на выполнение работ текущего ремонта и подготовки к сезонной эксплуатации объектов жилищного фонда и придомовых территорий.
Работы по санитарному содержанию и техническому обслуживанию жилья представляют собой периодически выполняемые работы, что дает возможность зафиксировать цену договора на определенный период. Объемы работ по текущему ремонту могут изменяться в зависимости от имеющегося финансирования. Поэтому эти виды работ, обычно заказываемые по одному договору, разделены на две составляющие. Эти договоры заключаются между управляющей компанией и подрядными организациями, обслуживающими жилищный фонд, как правило, на конкурсной основе. Договоры включают в себя такие обязательные части, как предмет договора, права и обязанности сторон, процедура контроля выполнения работ, условия оплаты работ по договору на основе контроля и учета их выполнения.
Договоры, регулирующие отношения с населением
Разработан проект договора управления долей общего имущества и предоставления жилищно-коммунальных услуг, заключаемого с гражданином-собственником жилья и проект договора социального найма.
Заключение договоров с населением позволит повысить ответственность населения в оплате жилищно-коммунальных услуг, будет способствовать вовлечению населения в процесс контроля качества предоставляемых услуг.
Разработка методических и нормативных документов по образованию и деятельности управляющей компании
Методические документы включают примерную организационную структуры управляющей компании, ее штатное расписание и численность работников, должностные обязанности топ-менеджеров и ключевых управленцев. Должен быть разработан устав управляющей компании, включающий в себя разделы, требуемые для такого рода документов в соответствии с действующим законодательством и отражающий специфику профессиональной деятельности предприятия. Должен быть подготовлен макет бизнес-плана по управлению жилищным фондом, определены источники формирования доходов, сформулированы основные бизнес – стимулы. Описываются способы формирование доходов управляющей компании и принципы хозяйственной деятельности.
Разработка документов, создающих предпосылки для развития конкурентных отношений в жилищно-коммунальной отрасли
Разработано примерное положение по организации и проведению конкурсных процедур в сфере обслуживания и ремонта жилья, а также в сфере управления жилищным фондом.
Положения разработаны в целях создания и дальнейшего развития конкурентной среды в сфере управления и обслуживания жилищного фонда и повышения качества жилищно-коммунальных услуг населению. Конкурсы по управлению жилищным фондом организует и проводит администрация муниципального образования, конкурсы по обслуживанию жилья организует и проводит управляющая компания. Положения определяют порядок и условия подготовки, организации и проведения конкурса на право заключения договора на выполнение работ по управлению жилищным фондом, а также всего комплекса работ и услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту жилищного фонда.
Наличие конкуренции является необходимым элементом в создании противозатратного механизма, стимулирующего снижение себестоимости предоставления услуг и повышение их качества, так как именно конкуренция заставляет различные предприятия искать пути снижения затрат и систематически устраняет из этой сферы деятельности наименее эффективно работающие организации, заменяя их другими - более перспективными. Организация управления и обслуживания жилищного фонда на договорной основе предоставляет возможность администрации и управляющей компании выбирать по конкурсу для заключения договоров наиболее эффективно и добросовестно работающие организации различных форм собственности.
Работа управляющей компании с должниками по оплате жилья и коммунальных услуг
Для управляющей компаний разработаны предложения по работе с должниками, комплексная реализация которых позволит повысить уровень сбора платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги. В условиях реформирования системы финансирования жилищно-коммунального комплекса России платежи граждан за ЖКУ становятся основным источником управляющих компаний для оплаты выполненных работ и поставленных ресурсов. Уровень сбора платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в Норильске за 2002 год составил в среднем примерно 80%. В городах России, в которых уделяется значительное внимание работе с населением по сбору платежей, этот показатель доходит до 100%. При существующем в Норильске уровне сбора платежей граждан управляющие компании быстро накопят долги перед своими подрядчиками и поставщиками. В таких условиях работать эффективно невозможно. Поэтому для управляющих компаний работа с должниками приобретает особую актуальность.
