Сегмент офисной недвижимости во Владивостоке можно считать хронически больным. Особого дефицита административно-офисных зданий сравнимого, например, с дефицитом в городе жилья, эксперты рынка не наблюдали здесь уже около трех десятков лет. Наоборот считали, что излишки, накопившиеся в этом сегменте с царских и советских времен, не давали развиваться новому поколению объектов. Тем не менее, время от времени в эксплуатацию вводились новые здания этого назначения, многофункциональные центры, офисные площади в нижних этажах новых жилых комплексов.
Дополнительные офисные "квадраты" до начала этого года, хотя и с большим трудом, но находили спрос среди покупателей и арендаторов. Сейчас и этот хрупкий спрос рушится как карточный домик под влиянием секвестирования компаниями и учреждениями штатов собственных работников с отправкой большей части их на удаленку.
Реальный спрос
Признаки того, что для офисной недвижимости Владивостока настали тяжелые времена, можно найти без особого труда. Уже по 6-7 лет безуспешно продаются и пустуют некоторые здания ДВФУ в центре Владивостока, которые предлагаются под офисы. Несколько, у которых появились новые собственники, сейчас ремонтируются или же снова заброшены.
На Чуркине в районе ТЦ "Черемушки" уже многие годы строится высотный многофункцинальный центр, где основная часть здания запроектирована под деловое пространство, часть - под апартаменты. Застройщик Олег ПИКАЛОВ отмечал, что планировал закрыть контур этого здания остеклением еще в прошлом году, где-то к холодам. Но остекление все еще продолжается.
Многие годы поддерживается миф об особой роли Владивостока в АТР, о его растущей мощи в международных делах. Однако офисные небоскребы крупных международных корпораций и организаций пока что почему-то строятся в других городах.
Средняя цена офисного "квадрата" во Владивостоке в первом квартале этого года была около 100 тыс. рублей, в то время как "квадрат" жилья в "студии" нового дома или в элитном ЖК предлагался по 120-150 тыс. рублей и более. То есть, ценность отдельных сегментов массового жилья в городе оказывается выше, чем "делового квадрата".
Сегодня цена среднего предлагаемого к продаже офисного помещения в городе дешевле среднего торгового примерно на 25%. То есть, приоритеты рынка недвижимости Владивостока - явно не в пользу офисов. А на фоне наметившегося падения на них спроса выставленные на продажу офисные здания и помещения будут вынуждены подешеветь или же надолго "зависнуть" по цене и попасть в реестры продажного неликвида. Как, например, уже многие месяцы предлагающиеся банковское здание на ул. Тигровой, 7 или 4-этажное офисное здание бывшего комплекса фабрики "Заря".
Убытки вынесут немногие
Генеральный директор ООО "Индустрия-Р" Сергей ДЫМЧЕНКО отмечает, что отказ многих арендаторов от ставших для них лишними офисных помещений ставит собственников перед выбором: либо продавать их, либо сохранять, содержать и нести убытки. В первом квартале этого года вариант с продажей, видимо, был еще достаточно реален и выгоден. Так, средняя цена предложения на все офисные помещения во Владивостоке составляла 100 001 рубль за 1 кв. метр, а средняя цена на помещения в бизнес-центрах - 105 401 рублей за "квадрат". Соответственно, рост к 4-му кварталу прошлого года этих средних цен предложения составил 5,7% и 4,79%.
Однако эксперт увидел тревожную тенденцию уже в начале года: "По итогам первого квартала объем предложения в офисных зданиях Владивостока вырос на 92% и составил 34 068,50 кв.м, что подтверждает вывод о проблемных явлениях в этом сегменте рынка". При этом предложение аренды офисного сегмента рынка недвижимости Владивостока неожиданно превысило предложение по городу помещений в торговых центрах, составившее 33 932,3 кв. метров.
Средние ставки аренды на офисные помещения в целом по городу и по списку основных офисных центров в 1-м квартале предлагались всего на 1,5% меньше, чем в 4-м квартале прошлого года. Соответственно - 869 рублей за 1 кв. метр и - 990 рублей.
Анализ ситуации показывает, что во втором квартале предложение освобождающихся офисных помещений во Владивостоке продолжает быстро расти, и это может повлечь дальнейшее снижение ставок аренды. С другой стороны, из-за падения спроса в "минус" по средним ценам могут уйти и предложения по продажам офисных и административных объектов.
Только лишь перевод компаниями сотрудников на постоянную удаленку, как отмечают столичные эксперты, может освободить около 10-15% офисных площадей.
Ставки сделаны
Аналитик компании "Бизнес Метры" Андрей ТКАЧЕНКО считает, что рентабельность аренды офисных зданий и помещений во Владивостоке сегодня предельно низка из-за высоких затрат на их содержание и ремонты, налоги и прочие расходы. Форс-мажорная ситуация с пандемией для их собственников стала серьезным испытанием на выживаемость, и они разделяют позицию крупнейших собственников российской коммерческой недвижимости, которые выступили против законодательных инициатив депутатов Госдумы, разрешающих выход арендаторов из действующих договоров без каких-либо штрафов и санкций в пользу собственников недвижимости. Без арендаторов владение офисной недвижимостью становится убыточно.
Однако арендаторы офисных помещений сегодня столкнулись с проблемами не меньшими, чем у собственников. И одна из них - это проблема непонимания их проблем арендодателями, которые не могут предложить им снижение ставок или же "платежные каникулы" на период действующего карантина и падения бизнеса арендатора, когда он фактически не использует помещения или же использует по минимуму.
Многие собственники офисной недвижимости вынуждены серьезно задуматься о том, как им выйти из кризисной для себя ситуации. И одним из таких выходов представляется изменение назначения офисных помещений и зданий под иные цели.
Как вариант, причем довольно выгодный во Владивостоке, может стать перевод офисных зданий и помещений под жилье и их продажа.
Апартаменты новой волны
Генеральный директор фонда "Институт экономики города" (Москва) Александр Пузанов считает, что из офисов, если это законодательно отрегулировать, можно получить и отличные апартаменты, и жилье эконом-класса, доступное для небогатых потребителей, или для сдачи его в аренду.
Для Владивостока это вполне реально, поскольку объекты под жилье более ликвидны, а большинство офисных зданий и помещений находится в привлекательных районах города с хорошо развитой социальной инфраструктурой, транспортом и пр. К тому же, перепрофилируемые под жилье офисы могут успешно пойти под программу "Дальневосточная ипотека", столкнувшуюся сегодня с острым дефицитом объектов, которые могут быть предложены под нее потенциальным участникам.
Вероятно, часть офисных зданий и помещений могут удачно перейти в разряд торговых, где цена квадратного метра и ставки аренды выше. Ситуация подсказывает, что от крупных торговых центров с высокой проходимостью и с повышенными рисками распространения заразы, возможно, придется избавляться. Во всяком случае, о том, что опасные торговые центры надо сносить, уже поговаривают в столице. И это притом что еще недавно, до серьезных пожаров и пандемии, упорно говорилось о том, что такие крупные объекты очень необходимы крупным современным городам, и без них не обойтись.
Вероятно, часть офисных площадей во Владивостоке может попасть и в социальную сферу, но не за рыночную цену. Вряд ли государство может предложить высокую выкупную цену за офисное здание, которое может стать детским садом, и которое, к примеру, в прошлом уже и было детским садом, но приватизировано во времена низкой репродуктивности населения в 1990-х годах.
Возвращение в социалку офисных зданий по шансам близко к нулю, хотя и возможно. Известно, например, что родительский актив школы №9 обращался к городским и краевым властям с просьбой вернуть соседнее здание, выкупленное одной из компаний у ДВФУ, в госсобственность, и отдать его под нужды школы, которой остро не хватает помещений. Компания-владелец обанкротилась, а историческое здание стоит и разрушается. Оказалось, что этому здравому предложению никакого разумного решения сегодня нет.
В конечном счете, собственники офисных зданий и помещений, конечно же, могут вывести их с рынка недвижимости и использовать по принципу "такая корова нужна самому" для своих внутренних разнообразных потребностей. Однако для покрытия затрат на свои возросшие потребности им придется искать какие-то иные доходы взамен планировавшихся от продажи или же аренды этих объектов.
В конечном счете, как вариант, возможно и простое разорение собственников офисной недвижимости, и распродажа ее с аукционов за бесценок.
Придется идти на уступки
Судьба многих офисных помещений, сдаваемых в аренду, решается в мае-июне, в ходе переговоров арендаторов с арендодателями по ставкам на очередной квартал. И в ряде случаев, если собственники не откажутся от взимания арендной платы за 1-6 месяцев, они рискуют потерять часть арендаторов, и неизвестно, сколько времени затем им придется потратить на то, чтобы взамен ушедших найти новых.
Фото Ольги ДОБРОЛЮБОВОЙ
