Чтобы разобраться, кто и за счет каких средств должен содержать бесхозяйные инженерные сети, необходимо сначала четко представлять себе, как должны содержаться такие сети в случае, когда собственники известны.
Понятие «бесхозяйное имущество» раскрывается в Гражданском кодексе РФ. Согласно ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, отвечающая одному из признаков:
- собственника не имеется;
- собственник неизвестен;
- собственник отказался от права собственности на нее (если иное не предусмотрено законами).
Первооснова разрешения проблем с содержанием инженерных сетей – это определение того, есть ли собственник, каковы границы собственности на сети, как определена границы собственности кто и за счет каких средств содержит сети, где находится точка поставки коммунальных ресурсов.
Применительно к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, как представляется, нужно начинать с определения границ общего имущества в многоквартирном доме.
Состав и признаки общего имущества в многоквартирном доме законодательно определены в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Главным признаком общего имущества в многоквартирном доме является его предназначение для обслуживания нескольких помещений в многоквартирном доме. Конкретные формулировки данного признака изложены следующим образом:
- пункт 1 – «…инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование»;
- пункт 3 – «…механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».
Элементы общего имущества в многоквартирном доме могут находиться:
- внутри квартир или нежилых помещений (например, стояки);
- вне квартир и индивидуальных нежилых помещений, но в пределах многоквартирного дома (индивидуальный тепловой пункт);
- вне многоквартирного дома, но в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (инженерные сети).
Пункты 2–9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила) уточняют положения Жилищного кодекса РФ в отношении состава общего имущества и устанавливают требования к определению его границ («границы собственности»). В отношении внутридомовых инженерных систем п. 8 этих Правил устанавливает, что «внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (…), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома». В большинстве случаев «граница собственности» на внутридомовые инженерные системы проходит по внешней границе стены многоквартирного дома.
Помимо состава общего имущества в многоквартирном доме, за содержание которого отвечают собственники помещений в многоквартирном доме, Правила устанавливают диспозитивное требование к определению границ эксплуатационной ответственности по инженерным сетям. Так, «… границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».
При этом необходимо обратить внимание на то, что в п. 8 этих Правил наглядно видно нормативное различие между «границей собственности» и границей эксплуатационной ответственности. Они, как правило, не совпадают. Но в этом случае можно утверждать, что собственники соответствующих участков сетей до и после «границы собственности» несут расходы на их содержание независимо от того, где проходит граница эксплуатационной ответственности.
Инженерные сети: распределение обязанностей и ответственности (.pdf, 477Кб)
