26 июля 2019 года в Фонде "Институт экономики города" состоялся Дискуссионный клуб на тему "Эффекты влияния городской застройки и планировки на экономику города и иные городские процессы". В работе Дискуссионного клуба приняли участие представители государственных структур, институтов развития, архитектурных бюро, экспертного сообщества и ведущих изданий СМИ.
Участники дискуссии обсудили вопрос влияния планировки и застройки на экономику городов и городских агломераций - тему, которая является одной из наиболее активно исследуемых в современной мировой урбанистике. С другой стороны, в практическом градостроительном проектировании традиционно уделяется недостаточно внимания оценке эффектов его влияния. При этом градостроительная политика воздействует на формирование, как городской среды, так и экономических активов на территориях городов. Капитализация только жилищных активов в крупнейших городских агломерациях в России в три раза превосходит их годовой валовый продукт, а в Московской агломерации эквивалентна 65% ВВП России.
Фонд "Институт экономики города" за счет средств Целевого капитала провел исследование влияния городской застройки и планировки на экономику городов, основываясь на оценке различных индикаторов в отношении трех пилотных российских агломераций – Нижегородской, Краснодарской, Пермской. Результаты такого исследования представила участникам Дискуссионного клуба Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда, директор направления "Рынок недвижимости".
Эксперт объяснила присутствующим, по какой причине были выбраны именно эти три агломерации: "По валовому городскому продукту на душу населения эти агломерации можно считать примерно сопоставимыми. При этом, сами процессы пространственного развития и демографические процессы у них различные". Краснодарская агломерация была отмечена как лидирующая в стране по темпам прироста населения, по объемам жилищного строительства и по уровню доступности приобретения жилья. Нижегородская агломерация – самая густонаселенная из трех исследуемых, но, по словам Т.Д. Полиди, в ней наблюдается некая стагнация в демографических процессах, в том числе миграционных. Показатели жилищного строительства, напротив, очень низкие по сравнению с другими крупными агломерациями. Доступность жилья в Нижегородской агломерации – низкая. Что касается Пермской агломерации, то она занимает промежуточные позиции.
В начале презентации Т.Д. Полиди подняла тему рыночного ценообразования застройки. Теоретически, по её словам, оно напрямую зависит от компактности застройки, комфорта, планировки, плотности транспортной сети и от того, насколько она дифференцирована по территории города. Последний фактор особенно важен, так как, город – это территория высокого разнообразия. "Чем более развит город, мегаполис, тем более дифференцированы цены на жилье" - отметила Т. Полиди.
Целью проведенного исследования была проверка теоретических гипотез о связи между пространственными и экономическими процессами в российских агломерациях. Такие гипотезы были выдвинуты исходя из общих экономических соображений и зависимостей, ранее выявленных в международных исследованиях, в том числе:
- Инвестиции в жилищное строительство сконцентрированы преимущественно в ядре агломерации
- Инвестиции в жилищное строительство положительно влияют на бюджетные доходы и расходы на развитие инфраструктуры
- Обеспеченность площадью жилья в ядре агломерации ниже, чем на периферии
- Совокупная рыночная капитализация жилья в расчете на душу населения в ядре агломерации выше, чем на периферии
- Доступность жилья выше на периферии агломерации, чем в ядре (по соотношению медианной цены жилья к медианному доходу семьи)
- Качество планировки территории (плотность жилой застройки, плотность улично-дорожной сети, процент застроенности жилой территории) дифференцировано в ядре и на периферии агломерации и определяет рыночную ценность застройки
А.В. Новиков, президент компании Habidatum, в дополнение к докладу Т.Д. Полиди, представил материалы, посвящённые функциональному дефициту в городе. Один из ярких выводов исследования состоит в том, что по результатам проверки этих гипотез в отношении каждой из трёх агломераций выяснилось, что в каждой из агломераций было подтверждено только по одной гипотезе. То есть общие экономические соображения и выводы исследователей на примерах зарубежных агломераций пока не нашли своего подтверждения.
В начале презентации эксперт обозначил методологическую проблему: "Когда мы говорим о жилье и городской среде, мы понимаем, что само по себе жильё – это не конечный продукт, у него есть важные “обременения”, делающие его таковым. Люди покупают не столько квадратные метры, сколько совокупность многих качеств (от местоположения до качеств благоустройства района), происходящую из наложения разных сегментов городской экономики. Пока у нас нет аппарата ни научного, ни практического, чтобы описать город как экономический актив".
А.В. Новиков представил участникам карты, на которых были отражены плотность и разнообразие коммерческих объектов на территориях тех же рассмотренных агломераций. Общий вывод исследования – низкая плотность и низкое разнообразие коммерческих объектов, что существенно ограничивает потребительский выбор горожан в пространстве, увеличивает непродуктивное расходование времени, снижает возможности самореализации. По словам эксперта, полученная картина хорошо демонстрирует "размер бедствия". Данное исследование представляет лишь одну метрику, опираясь на которую, можно разработать план действий для повышения доступности горожан к центрам функционального разнообразия на территориях агломераций. В заключение он обратил внимание, что измерить экономический потенциал территории города можно, в том числе и оценив территориальную дифференциацию расходов его жителей за определенный промежуток времени. Для этого можно задействовать информацию платежных систем и операторов фискальных данных, обслуживающих кассовые аппараты в городе.
Также А.В. Новиков затронул проблему городской мобильности. По словам эксперта, за последние 100 лет доля транспортных издержек в себестоимости производства товаров значительно снизилась и составляет незначительную величину. "Снижение доли транспортных издержек в производстве товаров привело к тому, что для многих товарных групп почти нет разницы, где находится их производство и где происходит их потребление. Обратный процесс наблюдается в сфере пассажирских перевозок. Их удельная себестоимость (в расчете на одного пассажира) за последние 100 лет, наоборот, сильно выросла: более 80-% современной городской экономики - это услуги и недвижимость, - они, в отличие от товаров не могут перемещаться, к ним нужно приехать. Людей сегодня очень дорого перевозить, поэтому оптимизация размещения жилья по отношению к местам работы и потребления, это вопрос не только удобства, но и экономического выживания города", — отметил эксперт. По его мнению, дешевле и разумнее приближать места проживания горожан к местам их работы и потребления услуг, посредством развития гибких форм жилья, таких как арендное, вместо того чтобы постоянно расширять и удлинять транспортную сеть, в том числе радиальные линии метро, и строить жилье все дальше и дальше от центра городов.
М.В. Ракова, директор Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области, отметила важность присутствия региональных представителей на таких Дискуссионных площадках. Она подчеркнула, что общеизвестным фактом является отсутствие системного мониторинга реализации градостроительных документов, в том числе на территориях агломераций. М.В Ракова сообщила, что по поручению губернатора в Нижегородской области уже начата такая работа: "Ресурс мониторинга градостроительных проектов необходим и важен, особенно в привязке к территории и, естественно, в цифровом виде. И первым этапом мониторинга мы определили срез показателей по национальным проектам и инвестиционной адресной программе региона. Мы хотим видеть, как отраслевые бюджетные инвестиции влияют на решение конкретных проблем территорий агломерации. А их, в условиях правовой неопределенности агломераций, предостаточно. Задача по сшивке данных на цифровой карте агломерации оказалась не такой уж простой. Сведения разрознены по ведомствам и, как правило, ориентированы под свои узкоспециализированные отраслевые задачи. А мы хотим получить инструмент эффективного планирования. Спасибо Институту экономики города, поскольку выдвинутые гипотезы в представленном исследовании спровоцировали нас, по сути, перепроверить выводы и иметь убедительную аргументацию в постоянно меняющейся градостроительной среде".
Д.А. Волков, заместитель Министра строительства и ЖКХ Российской Федерации, не во всем согласился с выдвинутыми гипотезами, а также выступил с предложением изменить масштаб исследования. "Объект исследования выбран слишком большим, поэтому и не подтверждены зависимости. Если же посмотреть на процессы "в более мелкую клетку", то, может быть, гипотезы и подтвердятся. Кроме того, результат в большой степени зависит от набора муниципальных образований, которые включены в границы агломерации" - добавил он. Кроме того, замминистра отметил важность единых документов градостроительного проектирования для территорий агломераций. Подводя итоги своего выступления, Д.А. Волков отметил, что исследование очень хорошее и профессиональное, посоветовал добавить туда факторов, которые помогут подтвердить или опровергнуть теоретические гипотезы.
Н.Б. Косарева, президент Фонда "Институт экономики города", выступавшая в качестве модератора дискуссии, отметила, что такого рода исследования не могут быть однозначными, и десятилетие спустя урбанисты всё еще могут не прийти к единому выводу. "Например, в западной науке и даже в градостроительных подходах последние двадцать лет доминировала концепция более компактного развития городов, потому что она создаёт качество среды, снимает многие проблемы, о которых мы сегодня говорили. Но при этом добавлялось, что такое компактное развитие с комфортной средой повысит цены на жилье, снизит доступность жилья. Поэтому обществу нужно признать, что за счёт бюджетных средств необходимо будет субсидировать жилищное потребление жителям городов с более низкими доходами. И было некое согласие на эту тему, по крайней мере, в научной литературе. А сейчас уже звучит новое обоснование: что-то мы заигрались с градостроительными ограничениями. Обещания о субсидировании жилищного потребления "бедных" не сработали, поскольку в условиях высоких цен на жилье потребность в бюджетных расходах тоже растет. Отсюда зародилось некая новая позиция в научной литературе, что надо ослабить хотя бы часть градостроительных ограничений в целях повышения доступности жилья", - отметила модератор.
Т.Д. Полиди дополнила информацию и сообщила, что "откат назад" происходит не только в науке, но уже и на практике, например, в Окленде. В городе с самой низкой доступностью жилья и самой жесткой градостроительной политикой уже принимаются решения об ослаблении ограничений на плотность застройки и даже на экстенсивное развитие. Однако важно понимать, что в данном случае экстенсивное развитие рассматривается именно как развитие новых территорий исключительно малоэтажной застройки с обеспечением всех стандартов качества среды проживания, созданием полноценной и современной инфраструктуры, что требует разработки новых механизмов финансирования развития инфраструктуры. Конечно, такое экстенсивное развитие нельзя сравнивать с экстенсивный развитием российских городов, которое происходит в форме многоэтажной застройки без создания адекватного качества среды.
Во время открытой площадки, завязалась очень активная дискуссия. Мнение присутствующих разделилось. Для некоторых участников исследование казалось неочевидным и весьма спорным, для других – важным и правильным. Как отметила Т.Д. Полиди, подводя итоги дискуссии, исследования на данную тему сегодня необходимы хотя бы для выявления противоположных позиций и взглядов на проблему. Неоднозначность оценок, в том числе связана с незначительным числом российских исследований по вопросам развития экономики городов и градостроительной среды. "Этот дефицит сформировался за последние 10-20 лет, и когда сегодня мы возвращаемся к этой теме, к фундаментальной обоснованности градостроительных решений, то обнаруживается сильный провал, что нам надо, оказывается, возвращаться к базовым теоретическим основам", - резюмировала Т.Д. Полиди.
