ИЭГ публикует результаты мониторинга процессов КРТ в российских городах в 2021–2022 гг.

Фонд "Институт экономики города" провел мониторинг практики принятия решений о комплексном развитии территории (КРТ) жилой застройки в российских городах

Полный текст исследования "Мониторинг практики реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки в российских городах" доступен здесь.

В конце 2020 г. было принято новое законодательство о КРТ – Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".

ИЭГ по заказу государственной корпорации Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства подготовил Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки (далее – Методические рекомендации по КРТ жилой застройки). Указанный документ включает в себя следующие рекомендации:

• по подготовке проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
• по реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации;
• по разработке архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) комплексного развития территории жилой застройки;
• по организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• по пространственно-экономическому моделированию проектов комплексного развития территории жилой застройки;
• рекомендуемые проекты документов для принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

Настоящий аналитический материал состоит из методической и практической частей. В методической части представлено описание рекомендуемого ИЭГ подхода к содержанию решений о КРТ жилой застройки и качеству градостроительной проработки таких решений. В практической части представлены оценки количества принятых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в 2021–2022 гг. решений о КРТ жилой и нежилой застройки, решений о комплексном развитии незастроенных территорий, а также результаты содержательного анализа принятых решений о КРТ жилой застройки.

По итогам проведенного анализа также получены следующие количественные и качественные оценки первой практики по принятию решений о КРТ.

1. По состоянию на 23 сентября 2022 г. в отрытом доступе принятые решения о КРТ были выявлены в отношении территорий 37 субъектов Российской Федерации (реальная практика может быть более обширной, однако, оценить ее масштабы по открытым данным не всегда возможно, если принимаемые решения не публикуются). Большая доля из выявленных решений о КРТ (46%) относится к территориям, занятым жилой застройкой. Это говорит о том, что приоритетом на сегодня является преобразование уже застроенных территорий жилой застройки.

2. В большинстве регионов приняты решения о КРТ в отношении одной, максимум двух территорий. На наш взгляд, это правильный подход, поскольку проекты КРТ должны носить эксклюзивный характер (не быть многочисленными), так как предусматривают большое количество участников и затрагивают права и интересы множества лиц.

3. Во всех проанализированных 50 решениях о КРТ жилой застройки представлены все предусмотренные частью 1 статьи 67 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) сведения, подлежащие обязательному включению в состав решения о КРТ. Среди выявленных решений о КРТ жилой застройки, которыми предусмотрено заключение договора о КРТ жилой застройки (38 решений), сведения об объеме строительства, являющиеся применительно к рассматриваемым решениям обязательными в соответствии с частью 6 статьи 69 ГрК РФ, включены только в 18 таких решений.

4. Среди проанализированных решений о КРТ жилой застройки нет ни одного решения, где бы были определены параметры архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана), однако есть примеры включения в состав решения о КРТ жилой застройки отдельных сведений в отношении градостроительного видения преобразования территорий:

- сведения, обосновывающие границы территории жилой застройки (г. Архангельск[1]);

- общие технико-экономические показатели планируемого строительства (г. Брянск[2], г. Красноярск[3]);

- расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (г. Кемерово[4]);

- этапы реализации решения о КРТ жилой застройки и сроки их исполнения (Тюменская область[5]).

5. Большая часть решений о КРТ жилой застройки принята в отношении "средних" по площади территорий от 2 до 10 га (среднее значение площади территории в таких решениях составляет 5,5 га), что является оптимальным значением с точки зрения условий для реализации полноценного градостроительного проекта.

6. Среди проанализированных решений о КРТ жилой застройки есть решения, в которых в границы небольшой по площади территории комплексного развития включается только один аварийный МКД. Хотя формально требования к содержанию решения о КРТ жилой застройки соблюдены, подобные решения, на наш взгляд, предполагают реализацию проекта по модели точечной застройки, что противоречит базовым целям КРТ и самой сущности указанного механизма.

7. Большинством из проанализированных решений о КРТ жилой застройки предусмотрена одноконтурная граница территории, то есть единая (цельная) территория, без исключения из нее каких-либо земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости. Такой подход представляется наиболее правильным, поскольку делает гибкой возможность разработки планировочных решений в рамках КРТ, но не всегда возможен в силу ограничений на включение в границы территории отдельных видов объектов.

8. Несмотря на различные подходы к включению в решения о КРТ жилой застройки сведений об объектах капитального строительства на территории, такими решениями преимущественно выполняются требования, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 65 ГрК РФ.

9. Возможность принятия решения о КРТ жилой застройки в отношении территорий, на которых расположены только аварийные МКД и нет МКД, соответствующих установленным критериям, или наоборот, является спорным вопросом к норме части 2 статьи 65 ГрК РФ. При этом на сегодняшний день принято большое число решений о КРТ жилой застройки, когда на территории имеются только аварийные МКД и отсутствуют МКД, соответствующие установленным критериям.

10. В отдельных решениях о КРТ жилой застройки в перечень объектов капитального строительства на территории включены МКД, однако не уточнен их тип и иные характеристики. Такого рода неопределенности впоследствии неизбежно приведут к дополнительным издержкам по восполнению или уточнению соответствующей информации, что в конечном счете может повлечь за собой риски реализации проекта КРТ жилой застройки.

11. Проанализированными решениями о КРТ жилой застройки предусматриваются различные сроки реализации решения в диапазоне от 3 лет (г. Новосибирск) до 16 лет (г. Хабаровск). Большинством решений о КРТ жилой застройки (16 решений из 50) предусмотрен срок реализации решения равный 10 годам. При этом предельный срок реализации решения о КРТ жилой застройки устанавливается вне зависимости от площади территории, подлежащей комплексному развитию, что представляется необоснованным.

12. В проанализированных решениях о КРТ жилой застройки определяются преимущественно "классические" предельные параметры разрешенного строительства, предусмотренные частью 1 статьи 38 ГрК РФ, однако зачастую их наличие в решениях сугубо номинально. Так, во многих решениях указано, что не подлежат установлению такие важные предельные параметры, как минимальный и максимальный размер земельного участка, минимальные отступы от границ земельного участка с целью определения места допустимого размещения объектов капитального строительства.

13. В состав решений о КРТ жилой застройки в основном включаются виды разрешенного использования, ориентированные на средне- и многоэтажную жилую застройку и создание сопутствующей инфраструктуры. Привязка и дифференциация предельных параметров и их значений применительно к каждому из видов разрешенного использования осуществляется в решениях далеко не всегда: такие предельные параметры и их значения часто устанавливаются как общие для всех видов разрешенного использования, что представляется некорректным. Предельные параметры разрешенного строительства и их конкретные значения должны учитывать специфику использования частей территории, которые могут иметь различную функциональную роль или инфраструктурную нагрузку.

Фото Университет Минстроя