На форуме для городов Forcities организаторы были категорично настроены обсудить самое что ни на есть наболевшее
Комфорт-класс из старой Москвы уже "выжили"
Первым микрофон схватил директор bnMAP.pro и сам по себе блистательный аналитик Сергей Лобжанидзе, оценивший показатели продаж с 2019-го по неполный 2022-й.
С одной стороны, Москва – единственный регион, где ежегодно продаются тысячи квартир в бюджете свыше 50 миллионов рублей за лот, и сотни – свыше 100 миллионов. То есть, столица – "потребитель" самой дорогой недвижимости в РФ. Плохо то, что с территории старой Москвы, как пояснил спикер, практически "выжили" комфорт-класс. И он вынужденно не просто плавно "переехал" в границы Новой Москвы, но и сейчас представлен теперь практически только там. И вряд ли это так уж хорошо.
В Новой Москве тоже не все так шоколадно: средний метраж "рухнул" с 60 до 50 "квадратов", перепланированные однокомнатные гордо предлагаются как "двушки". И это при том, что стоимость "квадрата", ранее равнявшаяся 110 тысячам рублей, резво "добежала" до 225, 250 и даже 300 тысяч. По сути – до ставки столицы. При заметной разнице в комфортности. Но если в границах старой Москвы там, где еще строится новое жилье, застройщики уменьшают площади лотов, потому что есть куда, то в Новой Москве "резать" уже некуда.
"Если не видно разницы – зачем платить больше?"
К слову о Востоке: партнер и руководитель АО "Реалист" Дмитрий Земсков рассказал, что ладно б россияне отказывались от квартиры в Москве в пользу Подмосковья, Краснодарского края или других регионов, выбор которых более-менее понятен; так нет! Деньги "утекают" за границу: у кого они есть, все чаще предпочитают прикупить квартирку в ОАЭ, чем в Москве – при сопоставимых ценах и характеристиках.
Судя по статистике, собранной аналитической платформой компании "Реалист" по наиболее популярным мегаполисам (от Нью-Йорка до Стамбула) Москва в смысле окупаемости, прямо скажем, не радует: в Дубае, где у россиян сейчас есть возможность обзавестись жильем, ожидаемая доходность равна 15–20%.
"Мы начали работать в Дубае с весны 2022 года как будущая IT-платформа, предоставляющая услуги местным партнерам из числа застройщиков. Теперь это направление стало нашим приоритетным", – признался эксперт.
Когда модератор – ведущий научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Сергей Стерник – ехидно спросил, не интересует ли кого-то из слушателей нюансы покупки квартиры в Эмиратах, аудитория подавленно замолчала.
Насилу отвлеклись от Эмиратов, как пришлось вспомнить Китай: исполнительный директор Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди раскритиковала несостыковки в целях градостроительной политики и фактическом "качестве жизни" обитателей современных квартир: "С 2005 года у нас появилась – практически одновременно с ипотекой – государственная жилищная политика, цель которой – повышение доступности жилья для граждан России в рамках нацпроекта". Инструмент тут может быть только один: рост объемов застройки. Который с "повышением качества жизни" пока, увы, несовместим: ведь дешевле могут быть лишь более тесные квартиры в неразвитой городской среде.
Так что налицо trade off между "качеством городской среды" и "доступностью жилья", продолжила спикер. Ценовую динамику рынка определит выбор одного из этих направлений; а "и к умным, и к красивым" сразу не получится.
Так вот, при чем здесь Китай: он всплыл в дискуссии как пример страны, имеющей большие проблемы с физическим пространством для строительства. Где жилищная обеспеченность уже приближается к 40 квадратным метрам. В России же 10 лет назад этот показатель равнялся 22 метрам, сейчас кое-как доползли до 27…
Не девелоперы виноваты: было б все нормально с экономикой и зарплатами – люди могли б покупать квартиры получше. Так что тут "копать" нужно в сторону финподдержки населения.
"Сейчас же, на мой взгляд, мы вступили в фазу фундаментального снижения доступности жилья. Да, битва за покупателя усиливается; и в условиях более жесткой конкуренции есть некоторая вероятность повышения жилищного стандарта. Но в текущих условиях максимальной макроэкономической неопределенности прогнозировать невозможно – непонятно, что будет с инфляцией, с ключевой ставкой… И свои оценки я даю скорее на средне- и долгосрочную перспективу. И чтобы качество жилищных условий возрастало – нужны экономический рост, рост доходов населения. Если этого нет – делайте что угодно, субсидируйте ставки и прочее: это не сработает!"
КРТ у нас называют все что угодно
Далее заговорили про комплексное развитие территорий (КРТ). Тут тоже все не слава богу. "Еще одна явная развилка – выбор между скоростью и рациональностью градостроительных решений. Нам главное – доказать, сколько мы понастроили, и отчитаться "наверх"; а подумать стратегически?", – продолжила Татьяна Полиди.
Ведь в городах сплошь и рядом берется фрагмент деградирующей жилой застройки, быстренько согласуется непонятно какой проект, и посреди квартала с ветхим жильем втыкается новостройка-"свечка".
А значит, прощай КРТ: под условия редевелопмента этот участок уже не подпадает. Ведь затраты, чтобы выкупить и снести эту новостройку, запредельно высоки.
"Такие точечные вторжения разбазарили подходящие под застройку зоны городов, особенно на южных направлениях. А ведь это все могло быть – и должно было быть! – заблокировано по закону: соответствующие законы есть. Но – нет: взяли и обесценили огромные территории, которые теперь никому не интересны".
Статья целиком на сайте "Центр Градостроительного Развития" от 8 октября
