В нашей затухающей экономике все большую актуальность приобретает вопрос: кто способен ей придать новые импульсы.
Институты развития всегда играют важную роль в экономике. Особенно возрастает в кризисные периоды – тогда от их деятельности напрямую зависит состояние отраслей, которые они курируют. Сегодня как раз наступил такой момент, поэтому закономерен повышенный интерес к подобным организациям. Если они оказываются несостоятельными, если не способны предлагать рыночным агентам варианты решения существующих проблем, то негативные явления способны усиливаться на порядок.
Для строительной отрасли одной из таких системообразующих структур является компания "ДОМ РФ" – это финансовый институт развития в жилищной сфере. Он был образован в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению жилищной политики. Цель организации – развитие направлений, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, создавать цивилизованный рынок аренды и формировать городскую среду.
Как считает заместитель генерального директора ДОМ.РФ, генеральный директор Фонда ДОМ.РФ Денис Филиппов, 2020 год оказался наполненным важными событиями в жилищной сфере. Это и льготная ипотека под 6,5%, о чем еще недавно и мечтать было нельзя, и дальнейшие развитие системы проектного финансирования, и, конечно, коронавирус, который оказал влияние на все сферы экономической деятельности, в том числе и на строительную отрасль. Но он не отменил стоящие перед ней задачи по наращиванию предложения на рынке жилищного строительства, вовлечение в него новых земельных участков, дальнейшее внедрение практики по комплексному освоению территорий. Последний пункт этой повестки является очень важной частью градостроительной политики, так как способствует росту спроса на жилье и повышению на него цен.
Для стройкомплекса одним из самых важных вопросов является вовлечение в оборот новых земельных ресурсов под строительство. По словам Дениса Филиппова, для "ДОМ РФ" – это важнейший аспект его деятельности. После принятия 161-ФЗ, компанией было вовлечено в хозяйственный оборот 41,4 тысяч га. Это потенциал для возведения свыше 85 млн кв. м. На этих участках введено уже 13 млн кв. м. жилой площади. Только в 2020 году будет построено свыше 2 млн кв. м. Хотя, как признает чиновник, этого недостаточно, нужно больше.
В стране намечены большие национальные цели по строительству жилья. Они хорошо известны: к 2030 году объем его возведения должен достичь 120 млн кв. м. ежегодно, 5 млн семей каждый год должны улучшать свои жилищные условия. За предстоящие 10 лет предстоит возвести свыше 1 млрд кв. м. Это огромные планы, которые сами по себе не реализуются.
Как полагает Денис Филиппов, чтобы они с бумаги перешли в реальность, нужна дорожная карта по реализации этой программы, и роль "ДОМ РФ" в ней весьма заметна. За предстоящее десятилетие с его помощью должно быть построено 100 млн кв. м.
Это сложная задача. Многое будет зависеть от организации всего строительного процесса и, в первую очередь, от его первоначальной стадии – вовлечения земельных участков в строительный оборот. Чем выше его скорость, тем быстрее и больше домов будет строиться.
Сейчас в среднем срок подготовки земельного участка к строительству занимает свыше двух лет. Это много, нужно сокращать этот период. Если будет принят федеральный закон по комплексному освоению территорий, длительность процесса сократится до 6-9 месяцев.
Не менее важен и другой аспект вопроса – совершенствование самого механизма предоставления строителям земельных участков. Одним из таких процессов является сдача земли в аренду и дальнейшая ее оплата построенными квадратными метрами. Для строителей это выгодно, так как позволяет на старте проекта высвободить средства на выкуп площадки под строительство и направить их на другие нужды. Помимо этого, такой механизм позволяет отсеивать плохие строительные компании за счет предквалификационных требований.
Отдельный проект связан с развитием индивидуального жилищного строительства. Существует большой международный опыт по развитию этого сектора, на который можно опираться и в России. На эти цели выделено 300 млн рублей с целью софинансирования ипотечного кредитования для ИЖС. В банке "ДОМ РФ" действует программа предоставления льготных кредитов для строительства частных домов.
Но все же, несмотря на усилия, земельный вопрос для строителей сохраняет свою актуальность. По мнению "ДОМ. РФ", одним из его решений могут стать так называемые аукционы с применением. В 2020 году этот вопрос получил развитие.
Суть этого механизма в том, что земельный участок подготавливается к обороту в рамках проекта комплексного освоения территории. Оценивается стоимость земли, затем она переводится в стоимость возводимых на ней квадратных метров, а затем участники аукциона определяют долю "ДОМ. РФ", которую получит в будущем компания за предоставления площадки под строительство.
По мнению Дениса Филиппова, такой механизм имеет ряд преимуществ. Строители получают подготовленный участок земли. Полученное в качестве компенсации жилье "ДОМ.РФ" затем использует для решения государственных задач. В частности, создает фонд арендного жилья, предоставляет его для переселения из аварийных домов. Задача "ДОМ.РФ" достигнуть показателя 9% от вводимого в стране жилого фонда.
Это особенно важно в связи с тем, что, судя по всему, компания имеет планы сдвинуть с мертвой точки проект по созданию в стране рынка арендного жилья. Первый такой дом будет представлен уже в середине декабря в Воронеже. Предполагается, что арендовать жилье в нем смогут семьи, которые стоят в очереди на квартиры. Для многих жителей страны аренда может стать реальной возможностью улучшить свои жилищные условия, ведь около 40% россиян из-за низких доходов не в состоянии купить жилье в ипотеку ни при каких, даже нулевых ставках.
Часть арендной платы жильцов дома будет компенсироваться компанией ДОМ.РФ и региональным бюджетом. Стоимость аренды может быть снижена на 80% от среднерыночной. Предполагается, что в аренду по льготной ставке может быть передано до 25% квартир. Пока запланировано, что программа будет действовать до 2023 года.
Квартиру, которую очередник получил в обычном порядке по договору социального найма, он может приватизировать, и для новых нуждающихся в жилье семей необходимо строить новые квартиры за счет бюджета, отмечает в связи с этим президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Арендное жилье предоставляется внаем, его приватизировать нельзя. Если оно освобождается, в него въезжает другая семья.
Еще один вопрос, которым занимается компания – содействие ЖСК. 161-ФЗ позволяет передавать земельный участок под строительство кооперативам жилья бесплатно. Такая практика дает возможность строить на 20-50% дешевле, чем в среднем по стране. Правда, подобная привилегия гражданину предоставляется один раз, и чем дешевле земля в регионе, тем дешевле выходит квадратный метр.
С целью развитию системы ЖКХ при участии "ДОМ.РФ" подготовлен проект закона, который позволяет членам кооперативов брать в банке ипотечный кредит под залог своего пая.
Даже самые лучшие планы могут оказаться не реализованными, если нет специалистов, способных их осуществить. В этой связи "ДОМ.РФ" организовал программу по обучению архитекторов и градостроителей со всей России, 100 лучших из них будут направлены на зарубежную стажировку.
