"Квадраты" подросли в цене и количестве
Издательский дом "Коммерсантъ-Юг России" провел конференцию "Жилая недвижимость 2021. Куда движется рынок?". Ее участники сошлись во мнении, что в ближайшее время на рынке жилья продолжится рост цен, вызванный в первую очередь повышением себестоимости строительства. При этом Ростов остается одним из российских мегаполисов с наиболее высокой доступностью покупки жилья.
Цены и доходы пошли в разные стороны
В 2020 году динамика стоимости недвижимости и доходов населения в России оказалась разнонаправленной — доходы снижались, а цены росли. По словам исполнительного директора фонда "Институт экономики города" Татьяны Полиди, эта тенденция наблюдалась в 16 из 17 крупных городских агломераций страны.
"Подобная ситуация сложилась на отечественном рынке жилой недвижимости впервые за историю наших наблюдений за ним, — заявила госпожа Полиди. — До этого на фоне падения доходов цены на жилье либо стабилизировались в номинальном выражении и, соответственно, снижались в реальном, либо снижались и номинальные показатели".
В то же время Россия демонстрирует высокую по мировым меркам доступность жилья. Этот коэффициент, который используют Всемирный банк, ООН и другие международные организации, показывает соотношение медианной цены объекта жилой недвижимости на рынке жилья в агломерации и медианного дохода домохозяйства за год. Высокой считается доступность, не превышающая 3. Ростовская агломерация по этому показателю занимает третье место в России после Краснодарской и Челябинской: в III квартале прошлого года доступность жилья на Дону составила 2,3. Для сравнения: в Красноярской агломерации она достигла 3,5, в Казанской — 3,6, во Владивостокской и Московской — 4,3. Наименее доступным жилье оказалось в Санкт-Петербургской агломерации, где этот показатель составил 4,8.
По оценке Института экономики города, в III квартале 2020 г. медианная цена на рынке жилой недвижимости выросла в Ростовской агломерации в среднем на 2,5% по сравнению с IV кварталом 2019 г. При этом сокращение медианного среднедушевого дохода составило около 14%. Однако были и факторы, которые стимулировали спрос. Среди них Татьяна Полиди назвала запуск льготной ипотеки в рамках государственной программы поддержки строительного рынка. В то же время она отметила, что считать эту программу эффективной можно только отчасти. Эксперт объяснила это тем, что из-за роста цен на жилье его полная стоимость для ипотечных заемщиков, включающая в себя проценты по кредиту, снизилась только в четырех российских агломерациях, в том числе в Ростовской (на 3%).
Роль драйвера роста спроса сыграло также снижение ставок по банковским депозитам, из-за которого часть вкладчиков предпочла инвестировать свои сбережения в недвижимость.
Нужно больше места
Участники строительного рынка пока сумели учесть в своей деятельности не все его тенденции, сложившиеся в прошлом году. По словам Татьяны Полиди, на фоне пандемии предпочтения покупателей стали смещаться в сторону более просторного жилья.
"Вероятность нового массового перехода на удаленку сохраняется, — объяснила госпожа Полиди. — Люди понимают, что им нужны отдельные помещения для членов семьи, пространства для отдыха и для работы. Многие мегаполисы мира столкнулись с дефицитом достаточно просторного жилья, в первую очередь — односемейных частных домов. В России ситуацию усугубляет тот факт, что субурбанизация у нас проходит в форме застройки пригородов кварталами многоэтажных домов, а односемейные дома вблизи города строить уже практически негде".
Люди и стройматериалы стали дороже
Динамика спроса — не единственный фактор, подталкивающий к росту цены на жилую недвижимость. Заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев подчеркнул, что к подорожанию жилья привела также себестоимость строительства.
"Рост цен на первичном рынке составил в среднем 6-7%, в целом жилая недвижимость подорожала в регионе в пределах 5%, — заявил господин Вифлянцев. — Показатель не самый высокий, в некоторых субъектах он достигал 10%. Этому способствовало повышение затрат на оплату труда, возникшее из-за оттока трудовых мигрантов, а также рост цен на стройматериалы, который был во многом отложенным. Этот фактор давно давил на застройщиков, но у них не было возможности повышать стоимость квадратного метра".
Комплексный подход
Представители органов власти обратили внимание на то, что в дальнейшем жилищное строительство в Ростове будет идти с учетом необходимости сопутствующего развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Глеб Мельников напомнил, что в 2020 году были внесены изменения в городские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Теперь они требуют от девелоперов, реализующих проекты строительства многоквартирных домов разрабатывать план развития квартала в целом.
"Также появились новые нормы в Градостроительном комплексе, — добавил господин Мельников. — Законодатель распространил возможность проводить реновацию жилья, не признанного аварийным, на все регионы страны. Сейчас мы разрабатываем необходимые для этого подзаконные акты на уровне города и региона. Нам необходимо утвердить критерии, по которым дома будут признаваться подходящими для участия в программе реновации. Кроме того, мы анализируем территорию Ростова, чтобы выявить кварталы, для которых эта программа будет наиболее актуальна".
За пределами мегаполиса
Требования городских и региональных властей к комплексному освоению территории предусматривают, что реализовывать такие проекты смогут только девелоперы, имеющие соответствующий опыт. Между тем крупные строительные компании работают в основном в Ростове. В остальных населенных пунктах области многоквартирное строительство — вотчина малого и среднего бизнеса. В прошлом году он столкнулся с новым для себя вызовом — переходом строительной отрасли на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
"Это сказалось именно на малом бизнесе, — признал Сергей Вифлянцев. — Крупные застройщики умеют работать с банками, выстраивать финансовые модели своих проектов в соответствии с их требованиями и поэтому прекрасно работают по новой схеме. Это касается в первую очередь Ростова, где проблем нет: в рамках проектного финансирования реализуется 49 проектов, открыто более 9 тыс. эскроу-счетов. Однако в таких городах, как, например, Таганрог, и тем более в сельских территориях строительные проекты отличаются низкой по меркам банков маржинальностью, и получить проектное финансирование для их реализации невозможно. Их девелоперам нужна поддержка от государства или смена бизнес-модели, скажем, переход на строительство социального жилья".
Ставка на ипотеку
Участники конференции пришли к выводу, что российский рынок жилья нуждается в дальнейшей государственной поддержке. По мнению руководителя ростовских проектов строительной компании "Неометрия" (ЖК "Первый" и "Сказка") Анатолия Родионова, до июня нынешнего года количество сделок с использованием ипотеки останется высоким благодаря действию государственной программы льготного жилищного кредитования. После ее завершения, возможно, будут запущены новые меры господдержки или инструменты привлечения клиентов от банков, считает эксперт.
"Сейчас покупателей в основном интересует качественное функциональное жилье с развитой инфраструктурой, безопасным, закрытым от посторонних двором, паркингом и развитым стрит-ритейлом прямо в доме, — сообщил господин Родионов. — Мы учитываем эти требования и опираемся на них в своей работе: используем качественные современные и долговечные материалы, готовим уникальные предложения, чтобы у покупателей было больше возможностей для приобретения комфортных квартир. В планах — улучшать продукт и предлагать рынку новые решения".
Статья целиком на сайте "Коммерсантъ Юг России Ростов-на-Дону" от 9 марта
