Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть3)

Взаимодействие управляющего, наймодателя, нанимателей и арендаторов. Обязательственные отношения с нанимателями жи­лых помещений по договорам социального и "коммер­ческого" найма в многоквартирном доме и арендато­рами жилых и нежилых помещений имеют в первую оче­редь собственники соответствующих помещений.

В условиях самостоятельного выбора собственни­ками помещений в многоквартирных домах управля­ющих организаций наниматели жилых помещений, находящихся в собственности города, должны заклю­чать договоры социального найма или найма с наймодателем, которым может являться как ОМС (орган го­сударственной власти) или управомоченное собствен­ником лицом. Представляется, что в связи с длящимся характером отношений, вытекающих из договоров со­циального найма и найма, возложение функций наймодателя на управляющую организацию, осуществля­ющую управление многоквартирным домом, не целе­сообразно. Это объясняется тем, что управляющего выбирает общее собрание собственников помещений в доме, а не единолично муниципалитет. Гарантий, что собственники выберут именно ту управляющую орга­низацию, которая является наймодателем, нет. Пере­поручать выполнение функции наймодателя каждый раз новой управляющей организации в каждом конк­ретном доме нет смысла. Тем более что со временем число управляющих организаций будет увеличиваться. Целесообразно ли иметь в поселении несколько раз­личных наймодателей жилых помещений, принадлежа­щих одному муниципалитету?

Собственники вправе уполномочить заключать от их имени или от собственного имени договоры най­ма, аренды других лиц (в частности, управляющую орга­низацию). Если собственник жилых помещений - му­ниципалитет - все же поручает управляющей органи­зации выполнение функции наймодателя, то это пору­чение должно содержаться в отдельном договоре, а не в договоре управления. Ведь в соответствии с ЖК РФ договор управления заключается со всеми собственниками на одинаковых условиях. Тогда муни­ципалитет обязан отдельно оплатить напрямую из бюд­жета услуги управляющего по выполнению функции наймодателя. Распределение затрат на выполнение этих функций на всех собственников недопустимо.

В связи с изменениями в федеральном жилищном за­конодательстве: условий предоставления жилых помеще­ний на условиях договоров социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, поряд­ка оплаты жилья и коммунальных услуг - необходима корректировка договоров социального и "коммерческо­го" найма жилых помещений, находящихся в муниципаль­ной или государственной собственности. При этом в отно­шении договоров найма в частном жилье нормы главы 35 ГК РФ практически остались прежними.

По договорам социального и "коммерческого" най­ма ответственным перед нанимателем за предостав­ление жилищных и коммунальных услуг является наймодатель. ЖК РФ не допускает заключение нанима­телями с выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организаци­ей каких-либо договоров предоставления жилищных, коммунальных и иных услуг.

Управление многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности

Согласно ЖК РФ (ст. 163) управление многоквар­тирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Фе­дерации или муниципальных образований, осуществ­ляется в порядке, установленном соответственно Пра­вительством РФ, органами государственной - власти субъектов Федерации или ОМС. Таких домов в настоя­щее время немного, но, возможно, по завершении с 1 января 2008 г. бесплатной приватизации жилья их число будет расти.

Закон содержит важное положение: управление многоквартирными домами должно осуществляться путем заключения соответствующими органами влас­ти договоров управления с управляющими организа­циями, выбираемыми по результатам открытых кон­курсов. При этом условия договора управления долж­ны отвечать нормам ст. 162 ЖК РФ. Требование зако­нодателя о выборе управляющего путем проведения открытого конкурса направлено на обеспечение рав­ных условий для деятельности организаций как муни­ципальной (государственной), так и частной форм соб­ственности. Управление такими домами могут осущест­влять и индивидуальные предприниматели.

Условия и порядок выбора управляющей организации ОМС

На муниципалитет возлагается еще одна важная функция на период, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не перешли к са­мостоятельному выбору и реализации способа управ­ления. Если в течение года не выбран способ управле­ния домом или принятое решение не реализовано, то ОМС обязан в порядке, установленном Правитель­ством РФ, провести открытый конкурс по выбору уп­равляющей организации.

Факт отсутствия в течение года выбора способа уп­равления домом установить достаточно просто. Собра­ние собственников многоквартирного дома должно быть легитимно, и в результате его работы должно быть принято решение, которое фиксируется в протоколе, порядок хранения которого установлен ст. 46 ЖК РФ. Факт отсутствия реализации выбранного способа уп­равления домом можно установить по формальным признакам.

Так, если в решении собственников помещений в многоквартирном доме значится способ непосред­ственного управления, то собственники должны за­ключить договоры с соответствующими организация­ми об оказании услуг по содержанию дома (вывоз бы­товых отходов, уборка придомовой территории и поме­щений общего пользования в доме и др.), выполнении работ по ремонту дома (при необходимости) и о предо­ставлении коммунальных услуг. Эти договоры могут быть заключены непосредственно каждым собствен­ником или уполномоченным ими лицом.

Если в решении собственников помещений в мно­гоквартирном доме значится способ управления ТСЖ или потребительским кооперативом, то должны быть предприняты действия по созданию такой органи­зации.

В случае, когда собственники помещений избрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, то ее необходимо выбрать и с ней дол­жен быть заключен договор управления.

Муниципалитет обязан назначить управляющую организацию, если собственники не предпринимают реальных шагов по реализации принятого решения.

Открытый конкурс по выбору управляющей органи­зации должен проводиться ОМС в порядке, установлен­ном Правительством РФ (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). Оче­видно, в таком порядке будут установлены не только процедуры объявления конкурса, но и правила оцен­ки предложений претендентов и выработки существен­ных условий договора управления. В течение десяти дней со дня подведения итогов открытого конкурса ОМС должен уведомить всех собственников помеще­ний в многоквартирном доме о результатах конкурса и о выработанных на нем условиях договора управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны (часть 5 ст. 162 ЖК РФ) заключить с выбран­ной по результатам конкурса управляющей организа­цией договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

В течение 30 дней со дня получения проекта догово­ра собственники помещений вправе:

• подписать договор;
• отказаться от подписания договора;
• предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий).

Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели те, что указаны в ГК РФ.

Управляющий, получивший от собственников поме­щений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня его получения вправе:

• подписать договор;
• передать разногласия на рассмотрение суда. Если по истечении 30-дневного срока протокол раз­ногласий по существенным условиям договора в суд не подан, договор считается незаключенным. Право на обращение в суд с разногласиями имеет в первую оче­редь сторона, для которой заключение договора явля­ется правом, а не обязанностью, т. е. управляющий. С ведома управляющего в суд могут обратиться и собственники помещений. При этом он может пред­ставить свои предложения по содержанию условий до­говора управления.

Если стороны подписывают договор, то содержащи­еся в нем условия считаются согласованными. В слу­чае, когда управляющий передал разногласия на рас­смотрение суда, суд может обязать собственников по­мещений заключить договор управления на иных ус­ловиях. При уклонении собственников помещений от заключения договора управления управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоня­ющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки. Под убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ необходимо понимать "расходы, которые лицо, чье право нарушено, произ­вело или должно будет произвести для восстановле­ния нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)".

Очень важно, чтобы условия договора управления были одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, если кто-либо из собственников и управляющая организация согласу­ют условия, отличные от тех, на которых до этого подписана какая-то часть договоров с другими собствен­никами в том же доме, или суд примет решение о за­ключении договора управления на иных условиях, то во всех этих случаях необходимо внесение измене­ний в ранее заключенные договоры управления.

Срок действия договора управления, заключаемо­го собственниками помещений в обязательном поряд­ке в случае, когда вместо них управляющую организа­цию выбирает ОМС в соответствии с частью 5 ст. 162 ЖК РФ, не может превышать одного года (части 4 и 6 ст. 162). Не позднее года после заключения договора управления ОМС обязан созвать собрание собственников помещений для выбора способа управлении многоквартирным домом. Если собственники вновь не принимают решение о способе управления или не реализуют уже принятое, то муниципалитет обязан вы­полнить требования пп. 4-8 ст. 161 ЖК РФ еще раз (проведение конкурса по выбору управляющего и условий договора управления, доведение результатов конкурса до собственников, заключение договоров управления и т. д.). Очередное собрание собственников призвано не "подтвердить" полномочия управляющей организации (которые прекращаются), а заново вы­брать способ управления.

В случае неисполнения муниципалитетом этой обя­занности любой собственник помещения в многоквар­тирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать ОМС выбрать управляющую организацию на основании положения части 4 ст. 161 ЖК РФ.

Заключение договора управления многоквартир­ным домом без проведения открытого конкурса до­пускается, если такой конкурс в соответствии с зако­нодательством Российской Федерации признан несо­стоявшимся. В данном случае выбор управляющей организации должен осуществляться в соответствии с порядком, установленным постановлением Прави­тельства РФ.

Органы местной власти города вправе принимать решение о выборе управляющей организации только в строго ограниченных законом случаях и при условии, что собственники помещений в конкретном многоквар­тирном доме не приняли решения о выборе одного из предусмотренных Кодексом способа управления или не приступили к реализации принятого решения.

Субъекты и процедуры контроля состояния многоквартирных домов и качества жилищно-коммунального обслуживания

Одна из составляющих функции управления - кон­троль. Необходимо различать:

• контроль состояния многоквартирного дома, кото­рый осуществляют органы государственной власти (например, государственная жилищная инспекция);
• контроль собственников (ТСЖ, ЖСК) за качеством выполнения обязательств управляющей организа­цией (при выборе соответствующего способа управ­ления) или подрядчиками (при непосредственном управлении или управлении ТСЖ либо ЖСК);
• контроль членов ТСЖ и ЖСК за органами управле­ния этих некоммерческих организаций;
• контроль ОМС за выполнением управляющей орга­низацией условий, предложенных на открытом кон­курсе.

В соответствии с ГК РФ (ст. 210) ответственными за состояние каждого многоквартирного дома являются все собственники помещений. Поэтому государствен­ная жилищная инспекция, органы, осуществляющие контроль за пожарной безопасностью (при МЧС Рос­сии), подразделения энергетического надзора (при Федеральном агентстве по энергетике), инспекции Госгортехнадзора России (при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзо­ру) и другие уполномоченные органы при любого рода нарушениях вправе спросить не только с управляющих, допустивших нарушения установленных требований, но в первую очередь с собственников, которые при­влекли этих исполнителей. Процедура такого контроля и ответственность должны устанавливаться на федеральном уровне.

Помимо государственного, должен осуществляться и местный контроль. Во-первых, муниципалитет - это нередко один из собственников жилых помещений, причем самый организованный, обладающий едино­лично достаточно большой долей жилых помещений в поселении. Контроль должен обеспечить выполнение муниципалитетом своих обязательств собственника и наймодателя. Кроме того, он обязан выражать и от­стаивать в пределах своей компетенции интересы дру­гих собственников помещений. При этом муниципали­тетам целесообразно организовать постоянное взаимо­действие с объединениями (ассоциациями, союзами) потребителей.

Уполномоченные государственные и муниципаль­ные органы (организации) должны иметь возможность в пределах их компетенции проверять качество управ­ления многоквартирными домами, периодичность, фактический объем и качество выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирных домов и при­домовой территории, снабжения электрической и теп­ловой энергией, водой и газом, полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устра­нения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей. При нарушениях сроков и качества подачи ресурсов, оказания услуг и выпол­нения работ уполномоченные органы должны застав­лять организации, имеющие соответствующие обязательства перед гражданами, производить перерасчет ранее начисленных платежей.

Результаты контроля состояния многоквартирных домов и качества оказания коммунальных услуг:

• являются основанием для привлечения виновных (собственников помещений в многоквартирных до­мах, ТСЖ, ЖСК, управляющих и иных организаций) к административной ответственности;
• используются для перерасчета платежей собствен­ников и нанимателей помещений в многоквартир­ных домах;
• учитываются при оценке качества работы управля­ющих жилищных, подрядных и коммунальных орга­низаций (независимо от их организационно-право­вой формы) как информация при оценке претенден­тов, участвующих в конкурсах, проводимых ОМС;
• используются для применения к нарушителям эко­номических санкций в размере и порядке, установ­ленных гражданским законодательством, законо­дательством о защите прав потребителей и догово­рами, вплоть до расторжения договоров и замены исполнителей, не обеспечивающих надлежащее качество.

Собственники помещений могут сами контролиро­вать управляющую организацию (при выборе такого способа управления) или подрядчиков (при непосред­ственном управлении) либо поручить это соответству­ющему специалисту или организации. Последнее воз­можно в случае принятия собственниками помещений решения заключить отдельно от договора управления еще и возмездный договор оказания услуг по контро­лю за деятельностью управляющего. При этом в догово­ре управления собственники могут оговорить про­цедуру допуска управляющим к контролю документов и осуществляемых процессов уполномоченного соб­ственниками контролера.

Качество деятельности ремонтно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих и специализированных орга­низаций оценивается как управляющими организаци­ями (в рамках взаимных договорных обязательств), так и уполномоченными органами государственного и муниципального контроля (в рамках обеспечения здоро­вой и безопасной, среды обитания граждан).

Контроль должен позволить своевременно и полно выявлять нарушения управляющими, подрядными и коммунальными организациями обязательств перед собственниками и нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах, обеспечивать повышение качества их работы, стимулировать участие граждан в управлении жильем путем своевременного снижения размера платежей в случае выявления нарушений. Повышается ответственность исполнителей и качество обслуживания населения, а также активность самих собственников помещений в многоквартирных домах.

Создание органами МСУ условий для управления многоквартирными домами

ЖК РФ (ст. 165) предусматривает ряд мер, которые должны способствовать реализации прав собственни­ков помещений самостоятельно выбирать способ уп­равления многоквартирным домом.

ОМС обязаны обеспечивать равные условия для де­ятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Это касается "до­пуска" частных организаций в сферу управления и пе­редачи на равных условиях производственных и склад­ских помещений управляющим организациям.

Муниципалитеты вправе предоставлять управляю­щим организациям, ТСЖ и жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт много­квартирных домов. Это может быть как безвозмезд­ная передача средств, так и предоставление, напри­мер, бюджетных кредитов, иные способы финансиро­вания. Естественно, финансирование муниципали­тетом - собственником своей части капитального ремонта многоквартирных домов - осуществляется в том объеме, который установлен для всех собствен­ников помещений в доме. Малоимущие должны полу­чать в составе субсидий на оплату жилья и коммуналь­ных услуг средства поддержки на оплату капитального ремонта дома.

ОМС обязаны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление мно­гоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. В первую очередь это касается развития института ча­стных управляющих - индивидуальных предпринима­телей.

По запросам граждан ОМС и управляющие органи­зации обязаны предоставлять информацию об уста­новленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирных домов, об их объемах, пе­речне и качестве выполнения. Это поможет населению при оценке различных управляющих организаций, дей­ствующих в поселении, и выборе способа управления многоквартирным домом.

Выводы

В соответствии с требованиями нового жилищ­ного законодательства работа по заключению до­говоров в сфере управления многоквартирными до­мами, предоставления жилищных и коммунальных услуг требует серьезной перестройки, вытекающей из изменения принципов формирования обязательств:

• собственники помещений должны получить реаль­ную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом;
• случаи принятия решений муниципалитетом по воп­росам управления жилыми домами ограничены за­коном;
• должны появиться реальные возможности для уст­ранения монополии муниципальных (государствен­ных) предприятий и учреждений и допуска на рынок управления жильем организаций любых форм, сме­ны по усмотрению собственников помещений уп­равляющих, досрочного расторжения или измене­ния условий договоров управления;
• целесообразно прекратить право хозяйственного ведения ГУП (МУП) или оперативного управления ГУ (МУ) на жилые помещения в многоквартирных до­мах, а право хозяйственного ведения и оператив­ного управления целиком на весь многоквартирный дом, в котором помещения находятся в собствен­ности нескольких лиц, незаконно;
• становится противоправной практика ОМС и субъек­тов Федерации:
• выбирать управляющего для всего поселения, района в городе или группы домов;
• принимать нормативные акты, регулирующие гражданско-правовые отношения управляющих и собственников помещений;
• принимать региональные или местные норматив­ные акты, устанавливающие порядок оплаты жи­лья и коммунальных услуг (например, об обяза­тельных расчетах через РКЦ, введение единого платежного документа и т. д.);
• нецелесообразно передавать муниципальной Служ­бе заказчика функции наймодателя. Эту функцию должен исполнить или сам муниципалитет, или спе­циальное учреждение (предприятие), не являюще­еся управляющим;
• муниципалитет не имеет преимуществ перед други­ми собственниками помещений в вопросах выбо­ра на общем собрании способа управления;
• ОМС обязан проводить собрания по выбору спосо­ба управления через один год после каждого слу­чая выбора управляющего на открытом конкурсе. Внедрение и становление новых законодательных принципов управления, паритетных договорных отно­шений между собственниками и управляющими дол­жно позволить демонополизировать систему управ­ления многоквартирными домами, создать предпосылки для повышения качества жилищно-коммуналь­ного обслуживания потребителей и снижения стоимо­сти содержания и ремонта жилья, повысить доходность организаций жилищно-коммунального комплекса и обеспечить подлинно рыночный характер хозяй­ственно-финансовых взаимоотношений (заменив преобладание псевдорыночных и административных отношений).