Отчет о страховании кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании в Российской Федерации подготовлен специалистами The Urban Institute (Вашингтон) Роджером Бладом и Дугласом Э. Уайтли для Фонда "Институт экономики города" в январе 2004 года.
За прошедшие пять лет Российская Федерация сумела восстановиться после серьезного финансового кризиса и вступить в период экономической стабилизации и снижения инфляции. Кроме того, в течение последнего десятилетия по всей стране шел активный процесс приватизации экономической деятельности, производственных активов и недвижимости.
Как и в большинстве стран, в Российской Федерации жилищно-коммунальный сектор играет очень важную роль не только потому, что призван удовлетворять основные потребности населения, но и потому что может служить своеобразным мерилом комфортности проживания людей, их благополучия и возможности реализации их желаний. Для правительства Российской Федерации жилищный сектор – это источник как серьезных проблем, так и больших возможностей. В основе всех российских жилищных проблем лежит нехватка жилья, его значительный физический износ и высокие расходы по его содержанию, которые большая часть населения оплатить не в силах – однако все эти проблемы существуют и во многих других странах.
В последнее время правительство Российской Федерации не раз заявляло о том, что решение жилищной проблемы и, в частности, проблемы жилищного финансирования, является одной из приоритетных задач социально-экономического развития. По мере стабилизации экономической ситуации в стране, ипотечное жилищное кредитование начинает играть все большую роль в деле повышения доступности жилья для тех, кто не имеет достаточного количества собственных средств на его приобретение.
На сегодняшний день показатели ипотечного жилищного кредитования в России явно проигрывают по сравнению с прочими национальными макроэкономическими показателями. Совокупный объем ипотечного рынка в стране в настоящее время оценивается в размере всего лишь 30 – 50 миллиардов рублей, или 1-1,7 миллиарда долларов, что составляет всего лишь 0,1 – 0,2% национального ВВП. Высокие темпы ежегодного роста от 50% до 100%, демонстрируемые ипотечным рынком, вполне объяснимы, учитывая масштабы России и ее нынешний невысокий уровень развития ипотечного кредитования. Кроме того, в более долгосрочной перспективе данный рынок имеет огромный потенциал. Растет также заинтересованность в повышении эффективности функционирования сектора жилищного финансирования в России.
В последнее время появился целый ряд работ по проблемам жилищного финансирования в Российской Федерации, в которых описываются ныне действующие программы и методы финансирования, выявляются многочисленные проблемы и трудности, а также предлагаются возможные пути их устранения. В рамках этой работы Фонд «Институт экономики города» предложил нам подготовить данный отчет о системе страхования ипотечных рисков и ее потенциальной способности содействовать развитию ипотечного жилищного кредитования в России.
Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (ипотечное страхование): краткая характеристика и задачи
Ипотечное страхование (ИС) - это особый вид страхования кредитов. ИС призвано защитить ипотечных кредиторов от риска понести убытки в связи с неисполнением заемщиком его обязательств и невозможностью полного возмещения его задолженности за счет продажи заложенного имущества. Предметом ипотечного страхования является особый вид кредитного риска, отличающегося необычно длинным периодом действия. Помимо защиты от «обычного» риска неисполнения заемщиками своих долговых обязательств ИС также выполняет роль экономического амортизатора, обеспечивающего необходимую финансовую устойчивость в периоды значительного экономического спада или даже кризиса. По сравнению с другими видами страхования система ИС более чем другие зависит от решений и действий правительства, как на общенациональном экономическом уровне, так и на уровне регионов.
Снижая кредитные риски ипотечных кредиторов, ИС побуждает их к расширению числа потенциальных заемщиков ипотечных кредитов. Чаще всего наличие ИС позволяет увеличить число выдаваемых кредитов на покупку жилья за счет снижения суммы первоначального взноса, которую клиент, покупающий жилье впервые, должен внести наличными в качестве предоплаты. Являясь, по сути, своеобразным «заместителем» собственных средств заемщика, ИС позволяет большему количеству граждан быстрее стать владельцами собственного жилья.
Еще одна задача, которую может выполнить ИС – и вновь именно путем снижения рисков по ипотечным кредитам – это повышение интереса институциональных инвесторов («вторичного рынка») к приобретению кредитов, обеспеченных ипотекой, что означает рост притока капитала на рынок жилищного ипотечного кредитования.
Подготовка настоящего Отчета
При подготовке данного отчета его авторы в ноябре 2003 г. посетили Москву, где имели около двадцати личных встреч и бесед с не менее чем тридцатью специалистами, располагающими знаниями и опытом работы на российском рынке жилищного финансирования, в том числе на московском рынке.
Основной целью этих встреч было стремление понять текущее состояние и особенности работы зарождающегося российского рынка частного жилья и ипотеки; получить из первых рук информацию о том, что думают представители государственного и частного сектора, а также эксперты жилищного рынка о перспективах его развития, его текущих проблемах и условиях, а также высказать свои соображения относительно того, в каком направлении следовало бы развивать жилищное финансирование в России, а также относительно того, имеет ли смысл, и если да, то в какой форме, использовать страхование ипотечных рисков для ускорения развития ипотечного жилищного кредитования в России.
До того, как провести эти встречи, авторы ознакомились с последними информационными отчетами о состоянии жилищного и ипотечного рынка в Российской Федерации, а также с некоторыми другими публикациями на ту же тему. Перечень использованных источников информации приведен в Приложении А.
Дальнейшее изложение материала в этом отчете построено по следующей схеме:
В Главе 2 рассматриваются государственные и частные программы страхования ипотечных рисков, осуществляемые в десяти различных по своим рыночным условиям странах, в том числе программа ипотечного страхования соседней с Россией страны - Казахстана, которая должна вступить в силу в самое ближайшее время. В заключение данного международного обзора предлагается ряд выводов, которые можно сделать исходя из анализа последствий серьезных кризисов и прямых неудач, общих для всех этих стран. В Главе 2 в развернутом виде представлен текст выступления авторов на семинаре, посвященном международному опыту ипотечного страхования, состоявшемся по инициативе ИЭГ в Москве 19 ноября 2003 г.
В Главе 3 авторы предлагают использовать разработанную ими «оценочную ведомость» для анализа имеющихся на данный момент в Российской Федерации условий и предпосылок, без которых успешное развитие ипотечного страхования невозможно. Каждый их этих факторов оценивается с точки зрения его способности поддержать или, наоборот, помешать успешному развитию ИС в России в краткосрочной перспективе с учетом современных условий.
В Главе 4 излагаются принципы ценообразования, используемые в ипотечном страховании. Сначала эти принципы рассматриваются в более широком контексте как составная часть системы классификации и оценки рисков, используемой как для проведения анедеррайтинга, так и для выработки ценовой политики; затем анализируются различные отдельные компоненты (переменные) модели установления цен на продукты ипотечного страхования; и, наконец, кратко описывается, то, как определяются ключевые переменные для включения в рабочую модель.
Глава 5 открывается изложением выводов авторов о возможности развития системы ипотечного страхования в России, после чего следуют конкретные рекомендации о том, что необходимо сделать в этой области. В рекомендациях говорится как о том, что необходимо сделать на предварительном этапе, так и о том, какую работу нужно провести в законодательной сфере, как организовать финансирование программы ИС, какие общие методологические и структурные черты она должна иметь, кроме того, описываются основные компоненты рабочего плана по подготовке системы ипотечного страхования.
Данный отчет включает в себя Приложения B, C, D и E, в которых излагается краткая версия «оценочной ведомости» готовности к созданию системы ипотечного страхования, приводится детальное описание модели ценообразования ИС, а также перечисляются все виды информации, которые, по мнению авторов, должны входить в единую стандартную информационную систему, подведомственную Центральному Банку России и объединяющую все подчиненные ему банки. Данный набор унифицированной информации мог бы служить практической основой для разработки надлежащих тарифов на услуги ипотечного страхования и одновременно способствовал бы укреплению системы регулирования банковской деятельности.
Страхование кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании в Российской Федерации (.doc, 1020Кб)
