В сложившейся ситуации приостановки или сокращения деятельности многих организаций и прогнозов по снижению доходов и спроса населения на жилье серьезно возрастает риск сокращения объемов жилищного строительства частными застройщиками как в краткосрочной, так и в среднесрочной перспективе (на новый строительный цикл в 3-5 лет).
Важно отметить, что сегодня многие регионы уже прямо запретили продолжение строительства объектов, которые не относятся к критически важной для жизнедеятельности инфраструктуре (к последним относится, например, строительство объектов здравоохранения или коммунальной сферы). Сокращение объемов жилищного строительства может не только затормозить реализацию национального проекта "Жилье и городская среда", но и создает угрозу резкого роста безработицы в строительстве, в первую очередь, в крупных городах, где сконцентрировано индустриальное жилищное строительство.
Для выработки мер эффективной государственной поддержки строительства необходимо оценить потенциальные потери сектора, в первую, очередь в сфере занятости и доходов работников.
Строительство (деятельность строительных организаций при строительстве, реконструкции, модернизации, ремонте всех видов объектов – жилых и нежилых зданий, инфраструктуры, а также смежных организаций) составляет 5% ВВП России (валовая добавленная стоимость составляет 5,5 трлн руб. в год, по данным Росстата на 2019 г.), в целом в сфере занято 6,5 млн чел., или 9% от общей численности занятых в экономике. В формальном секторе строительства заработная плата составляет 1 трлн руб. в год.
Важно отметить, что в строительстве доля малых и микропредприятий (по количеству) весьма высока – 94%, как и доля занятых в неформальном секторе – 32%. Таким образом, сама институциональная структура строительного сектора обуславливает слабую устойчивость к шокам спроса и предложения на производимые в секторе услуги.
Если выделить именно жилищное строительство, в том числе индивидуальное жилищное строительство, то рынок услуг строительных организаций в этой сфере оценивается в 1,8 трлн руб. в год, в том числе порядка 1,5 трлн руб. в секторе индустриального жилищного строительства и 300 млрд руб. – в секторе индивидуального жилищного строительства. Годовая заработная плата работников строительных организаций в сфере индустриального жилищного строительства составляет 260 млрд руб., а в сфере ИЖС – 52 млрд руб. в год, то есть в целом – 312 млрд. руб.
Представляется, что с учетом такой высокой доли строительного сектора в экономике и в занятости населения риски снижения доходов в этой сфере особо высоки. Поддержка деятельности таких организаций весьма важна в период ожидаемого экономического спада в первую очередь в целях предотвращения роста безработицы на региональных рынках труда.
Если условно оценить сокращение спроса на услуги строительных организаций на 10%, то это может привести к потере работы 650 тыс. чел. в строительстве в целом, в том числе 130 тыс. чел. - в жилищном строительстве (преимущественно в крупных городах). Выплата пособий по безработице в размере одного МРОТ 12130 руб. в месяц потребует дополнительного финансирования за счет средств федерального и региональных бюджетов в размере 1,6 млрд руб. в месяц (а до конца 2020 г. (за 9 месяцев) – 14,2 млрд руб.).
Вместе с тем, в стране сформирован значительный дефицит инвестиций в инфраструктуру (по оценке Института экономики города, такой дефицит только в части инженерно-технической инфраструктуры составляет порядка 3 трлн руб. по стране в целом, в том числе порядка 2 трлн руб. в городах и прилегающих к ним территориях). Еще примерно в 9 трлн руб. оценивается потребность в инвестициях в строительство государственного и муниципального жилья (по оценке Института экономики города, для удовлетворения потребности в жилье 4,5 млн очередников и иных льготных категорий граждан, перед которыми уже сегодня у государства есть обязательства по предоставлению жилищной поддержки).
Таким образом, с одной стороны, у государства уже сейчас существуют обязательства по строительству жилья и инфраструктуры в объеме порядка 12 трлн руб., а с другой стороны, в период спада активности рыночных застройщиков существует потребность в поддержке занятости в сфере строительства.
В то же время применяемые ранее меры поддержки спроса на рынке жилищного строительства, в том числе путем субсидирования ипотеки на первичном рынке, в настоящее время представляются неэффективными именно с позиций поддержки занятости в строительстве, поскольку при реализации таких мер часть бюджетных средств поддержки уходит на финансирование прибыли застройщиков (цена жилья содержит также и прибыль застройщиков).
По оценке, при годовом объеме рынка купли-продажи на первичном рынке жилья минимум в 2,2 трлн руб. (исходя из данных Росреестра о количестве заключенных в 2019 г. договоров участия в долевом строительстве - 783 тыс., и предполагаемой средней цене квартиры 2,8 млн руб.), по меньшей мере 15% от такого объема составляет прибыль застройщиков, то есть 330 млрд руб., что сопоставимо с годовым фондом оплаты труда работников в индустриальном жилищном строительстве.
Представляется наиболее рациональным в текущей ситуации избрать в качестве основной меры поддержки строительного сектора именно прямое финансирование строительства жилья за счет бюджетных средств (в первую очередь, в форме наемных домов социального использования, остающихся в публичной собственности) для предоставления очередникам и иным льготным категориям граждан (в первую очередь, детям-сиротам, инвалидам, ветеранам, малоимущим гражданам и т.д.).
В том числе целесообразно увеличить бюджетные средства, выделяемые для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (сегодня на такие мероприятия на 2019-2024 г. предусмотрено 507 млрд руб., что явно недостаточно для кардинального решения проблемы). При этом средства в основном используются путем участия в долевом строительстве (последняя тенденция – увеличение доли выплаты возмещения гражданам), то есть также предполагают возмещение прибыли застройщика.
Государственный заказ на жилье может быть размещен как в форме заказа на подрядные работы, так и в форме покупки готового жилья у застройщиков по фиксированной минимальной цене с отсрочкой поставки товара после завершения строительства жилья. Последняя форма уже была апробирована в условиях кризиса 2009 года и позволяет сформировать государственный спрос на уже начатое жилищное строительство для его завершения.
Если исходить из снижения активности рыночных застройщиков примерно на 20% ежегодно в 2020-2022 гг. (строительный цикл равен примерно 3 годам), то для возмещения таких потерь на рынке труда работников строительных специальностей, необходимо увеличить бюджетные инвестиции в жилищное строительство примерно на 1,3 трлн руб.
Аналогичное мероприятие предлагается реализовать и в части строительства (реконструкции) городской инфраструктуры. Необходимо обеспечить инфраструктурой как новое жилищное строительство, так и снизить износ систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения в городах в целом, который составляет порядка 35-40%. Обоснованным представляется выделить финансирование на инфраструктуру в объеме 30% от финансирования жилья, то есть 300 млрд руб. на 2020-2022 гг.
Вторым предлагаемым направлением поддержки жилищного строительства может стать поддержка индивидуального жилищного строительства. Сегодня порядка 40% жилищного строительства приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое концентрируется преимущественно в сельской местности, в том числе в прилегающих к городам территориях. Как было отмечено выше, ИЖС создает спрос на рынке труда в объеме примерно 52 млрд руб. в год.
Поддержка ИЖС в условиях экономического спада позволит не только оказать жилищную поддержку гражданам, проживающим в сельской местности, но и обеспечить самозанятость населения (на период строительства собственного дома); поддержать спрос на строительные материалы (в первую очередь, кирпич, дерево, бетон, кровельные материалы); повысить качество инженерно-технической, социальной и транспортной инфраструктуры в сельской местности.
Прямой формой поддержки может быть предоставление гражданам прямых единоразовых целевых субсидий на строительство (в том числе достройку, перестройку) индивидуального жилого дома в размере, например, 500 тыс. руб. Условием получения субсидии предлагается установить завершение строительства дома не позднее чем через 3 – 5 лет. В случае незавершения строительства гражданин обязан вернуть предоставленную субсидию.
Конечно, такая поддержка не покрывает полных затрат на строительство дома, гражданам потребуются и собственные сбережения. Однако с учетом уровня заработной платы в сельской местности (предположим - 30 тыс. руб. в месяц), даже с учетом того, что 50% субсидии будет направлено на покупку строительных материалов, такая субсидия позволит обеспечить доходы, эквивалентные 8 месяцам трудоустройства 1 человека (соответственно, 4 месяцам трудоустройства 2 человек).
Главное в рамках такой программы не контроль за целевым использованием средств (так как средства частично могут быть использованы на компенсацию трудовых затрат получателя), а контроль хода строительных работ и их завершения в срок.
В целях привлечения граждан к такой программе регионы и муниципалитеты могут оказать также поддержку в части предоставления земельных участков для ИЖС в сельской местности в аренду за 1 руб. в год с правом бесплатного оформления земельного участка в собственность по окончании строительства жилого дома в установленный срок.
Объем необходимого финансирования таких субсидий предлагается определить исходя из поддержки 20% существующих годовых объемов индивидуального жилищного строительства, то есть 7,4 млн кв. м, или 83 тыс. домов – 41,5 млрд руб. в год, или 124,5 млрд руб. на 2020-2022 гг. (поддержку предлагается предоставлять в течение трех лет).
Вторым финансовым инструментом может быть кредитование ИЖС в сельской местности.
Такой механизм не ориентирован на поддержку самозанятости, так как предполагает возвратность средств и, соответственно, занятость гражданина на рынке труда. Однако позволяет поддержать спрос на строительные материалы (а значит занятость в сфере производства стройматериалов).
Предоставление льготных займов также предлагается организовать за счет бюджетных средств через региональные фонды поддержки жилищного строительства или иные региональные фонды, поскольку представляется, что банковская система сегодня не готова будет кредитовать ИЖС за пределами территорий в пригородах крупнейших и крупных городов с высокой ликвидностью земельных участков и жилых домов.
Льготные условия займов могут предусматривать различные параметры, например, льготную ставку, льготный период (уплата в период строительства только процентов), погашение части основного долга одним платежом в год (а не ежемесячно), списание части основного долга при своевременном погашении займа в установленный срок (например, через 5 лет), при рождении детей или потере работы и т.д.
Объем необходимого финансирования льготных займов предлагается также определить исходя из поддержки 20% существующих годовых объемов индивидуального жилищного строительства, то есть 7,4 млн кв. м, или 83 тыс. домов. Предлагается определить фиксированный размер займа также в размере 500 тыс. руб. Общий объем займов составит 41,5 млрд руб. в год, или 124,5 млрд руб. в 2020-2022 гг.
При этом, например, при условии установления льготной ставки 2% годовых ежемесячный платеж по займу составит не более 9,2 тыс. руб., что составляет менее 30% от среднедушевого дохода.
И, наконец, третье направление - это обеспечение территорий индивидуальной жилой застройки в сельской местности необходимой коммунальной инфраструктурой.
Сельская местность в существенной мере не обустроена коммунальной инфраструктурой. В частности, почти 40% сельского жилищного фонда не имеет водопровода и 50% - канализации. Поэтому вложения в обустройство сельской местности коммунальной инфраструктурой должны не только обеспечить новое индивидуальное жилищное строительство (по 40 млн кв. м в год в период 2020 – 2022 гг. то есть 120 млн кв. м), но также быть направлены на благоустройство уже существующего жилищного фонда (по оценкам, 475 млн кв. м индивидуального жилищного фонда в сельской местности).
Общая потребность на обеспечение коммунальной инфраструктурой нового строительства ИЖС составляет 80 млрд руб. в год, или 240 млрд руб. за 3 года. По оценкам Института экономики города, накопленный дефицит в части инженерно-технической инфраструктуры в сельской местности составляет порядка 1 трлн руб.
Таким образом, общая потребность в финансировании инфраструктуры в сельской местности с учетом уже существующего дефицита инвестиций составляет 1,24 трлн руб. Обоснованным представляется выделить в 2020 – 2022 гг. из федерального бюджета средства на финансирование на обустройство коммунальной инфраструктурой индивидуального жилищного фонда в сельской местности в объеме 20% от такой потребности, то есть 248 млрд руб.
В целом на поддержку жилищного строительства и обустройство инфраструктурой предлагается выделить из федерального бюджета в период 2020 – 2020 гг. 2,1 трлн руб. Это позволит в условиях экономического кризиса не только сохранить строительный комплекс, в первую очередь занятость трудовых ресурсов, поддержать спрос в смежных секторах (проектировании, промышленности строительных материалов и т.д.), но и обеспечить давно необходимый прорыв в выполнении накопленных публичных обязательств в жилищной сфере и обустройстве сельского жилищного фонда коммунальной инфраструктурой.
Исполнительный директор Фонда "Институт экономки города" Татьяна Полиди от 15 апреля
