В какой срок собственники помещений в многоквартирных домах могут принять решения по предложению регионального оператора о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению регионального оператора, управляющей организации либо по собственной инициативе (часть 2 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее ЖК РФ). И решение о проведении капитального ремонта, даже принятое после установленного частью 4 статьи 189 ЖК РФ срока, правомерно и действительно, если оно принято без нарушения требований Жилищного кодекса к порядку принятия решений общим собранием (требований к сроку и способу оповещения о собрании, кворуму собрания, количеству голосов, поданных за принимаемое решение, др.).

В то же время законодатель с целью создания условий для реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – региональная программа) определил, что:

• не менее чем за 6 месяцев (если субъект Российской Федерации не установил иной срок) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт согласно региональной программе, собственникам помещений должно быть направлено предложение о проведении капитального ремонта лицом, управляющим многоквартирным домом (при способе «специальный счет»), или региональным оператором (при формировании фонда капитального ремонта на его счете) (часть 3 статьи 189 ЖК РФ);
• собственники помещений в доме, получив предложения, связанные с проведением капитального ремонта, должны не позднее, чем через 3 месяца (более продолжительный срок может быть установлен субъектом РФ) принять решение о проведении капитального ремонта (часть 4 статьи 189 ЖК РФ);
• если собственники помещений в установленный срок не приняли решение о проведении капитального ремонта в соответствии с полученным предложением, а за проведение капитального ремонта дома отвечает региональный оператор (фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора), то необходимые решения о проведении  капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой (в предусмотренный программой срок и с перечнем работ) вместо собственников помещений принимает орган местного самоуправления (часть 6 статьи 189 ЖК РФ).

Таким образом, нормы статьи 189 Жилищного кодекса, с одной стороны, обеспечивают реализацию права собственников помещений в многоквартирном доме принимать на общем собрании решения, связанные с капитальным ремонтом общего имущества, с другой стороны, они обеспечивают реализацию региональной программы капитального ремонта региональным оператором даже в случае, если собственники помещений не выполнили своей обязанности рассмотреть предложение регионального оператора и принять по нему решение.

Что произойдет, если собственники помещений в многоквартирном доме все же проведут общее собрание и примут решения о проведении капитального ремонта позже установленного законодательством срока и принятые решения не соответствуют предложению регионального оператора о перечне работ и или сроке проведения работ по капитальному ремонту? Может ли в этом случае реализоваться принятое собственниками помещений решение, вполне правомочное с точки зрения порядка принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, установленного Жилищным кодексом?

Решения общего собрания могут послужить основанием для внесения изменений в региональную программу капитального ремонта, которой в своей деятельности руководствуется региональный оператор (часть 1 статьи 182 ЖК РФ).

Для того чтобы необходимые собственникам помещений изменения были внесены в региональную программу решения собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта, оформленные протоколом общего собрания, необходимо направить в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, ответственный за реализацию региональной программы (далее - уполномоченный орган).

Уполномоченный орган принимает решение о внесении (или невнесении) изменений в региональную программу на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, руководствуясь нормами Жилищного кодекса и нормативным правовым актом субъекта РФ, определяющим порядок внесения изменений в региональную программу капитального ремонта, в краткосрочный план реализации региональной программы[1]. При принятии решений уполномоченный орган в ряде случаев имеет право отказать собственникам помещений во внесении изменений в региональную программу, например, если будет установлена необходимость проведения работы по капитальному ремонту в срок, определенный региональной программой, а не в более поздний срок, определенный решением общего собрания. Если решения, принятые общим собранием, не привели к внесению изменений в региональную программу, такие решение собрания не будет учитываться при проведении капитального ремонта региональным оператором.

Своевременность принятия решений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, принятого собственниками помещений или за них уполномоченным органом, необходима для того, чтобы региональный оператор до начала капитального ремонта успел, соблюдая установленный конкурсные процедуры, заказать проектную документацию для капитального ремонта, а затем отобрать подрядчика для выполнения работ.

В некоторых случаях у собственников помещений может оказаться больше времени для принятия решения о проведении капитального ремонта по предложению регионального оператора, чем 3 месяца – срок, установленный частью 4 статьи 189 Жилищного кодекса.

Покажем это на примере города Москвы, где особая ситуация со сроками принятия собственниками помещений в многоквартирных домах решений о капитальном ремонте по предложению Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (регионального оператора) возникла в конце 2017 года, перед началом действия трехлетнего краткосрочного плана реализации региональной программы на 2018-2020 годы.

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (далее – Фонд КР) в соответствии с московским законодательством должен направить собственникам помещений в многоквартирных домах предложение о проведении капитального ремонта не позднее 1 месяца до начала года, на который региональной программой запланирован ремонт. Но в региональной программе срок капитального ремонта указывается как трехлетний период (в данном случае, 2018-2020 годы). Конкретный год капитального ремонта для многоквартирных домов определен краткосрочным планом реализации региональной программы в 2018, 2019 и 2020 годах.

Но на момент направления Фондом КР предложений собственникам помещений в многоквартирных домах о проведении капитального ремонта (30 ноября 2017 года) краткосрочный план реализации региональной программы (далее – краткосрочный план) еще не был утвержден. Департамент капитального ремонта утвердил краткосрочный план своим распоряжением только в конце декабря 2017 года. Поэтому в предложениях Фонда КР был указан не конкретный год начала проведения капитального ремонта, а период 2018-2020 годы. Соответственно, исходя из части 4 статьи 189 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирных домах, получившие предложение Фонда КР, должны были принять решения по предложению Фонда КР не позднее конца февраля 2018 года, независимо от конкретного года, на который определено проведение капитального ремонта их домом краткосрочным планом. Этот срок оказался слишком коротким для принятия решений собственниками во многих многоквартирных домах. К тому же собственники в домах, ремонт которых будет проводиться в 2019 и 2020 годах не видели необходимости так торопиться с принятием решений, когда ремонт начнется еще не скоро.

В Москве решения о проведения капитального ремонта в случае, если собственники сами их не приняли на общем собрании, уполномочен принимать Департамент капитального ремонта города Москвы.

В связи с тем, что частью 6 статьи 189 ЖК РФ не определены требования к сроку, в течение которого уполномоченный орган должен принять решение о проведении капитального ремонта тех многоквартирных домов, в которых собственники помещений не приняли решение по предложению регионального оператора, Департамент капитального ремонта распоряжением от 26.02.2018 № 07-14-14/8 определил сроки, в которые он будет принимать такие решения, дифференцировав эти сроки в зависимости от того, на какой год утвержденным краткосрочным планом предусмотрено проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Если срок начала (проведения) капитального ремонта многоквартирного дома определен краткосрочным планом:

• на 2018 год, Департамент должен принять соответствующее региональной программе решение о проведении капитального ремонта в срок с 1 по 10 апреля 2018 года;
• на 2019 год, Департамент должен принять решение о проведении капитального ремонта в срок с 1 по 10 ноября 2018 года;
• на 2020 год, Департамент должен принять решение о проведении капитального ремонта в срок с 1 по 10 ноября 2019 года.

Принятое Департаментом капитального ремонта решение, фактически, создает возможность собственникам помещений в домах, ремонт которых планируется на второй и третий год краткосрочного плана, принять общим собранием решение о проведении капитального ремонта позже установленного законодательством срока, но до срока принятия решений Департаментом (соответственно на 8 месяцев и на 1 год и 8 месяцев). Даже в домах, включенных в первый год краткосрочного плана, у собственников помещений появился дополнительный месяц для принятия решений

Неформальное "продление" срока для принятия собственниками помещений в многоквартирных домах решений о проведении капитального ремонта не распространяется на решение о замене лифтов, о проведении оценки соответствия лифта требованиям технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011). Если собственники помещений в соответствии с частью 4 статьи 189 ЖК РФ в течение 3 месяцев не примут решения по предложению Фонда, в течение 30 рабочих дней решение будет принято Департаментом капитального ремонта.

Аналогичная ситуация может возникнуть перед следующим трехлетним периодом реализации региональной программы капитального ремонта в Москве, а также в других субъектах Российской Федерации.