Актуальная тема

Серия публикаций базовых индикаторов экономического развития российских городов и городских агломераций - "Экономика российских городов и городских агломераций", - была начата Фондом "Институт экономики города" в 2016 году. Проект реализуется за счет средств Целевого капитала Фонда "Институт экономики города".

Выпуск 1: Работают ли городские активы на городское развитие? (2016)

Настоящий первый выпуск посвящен сравнению 20 крупнейших городских агломераций по размеру экономики и оценке связи городской экономики с ее основными физическими активами – недвижимостью. Оценка размера экономики городских агломераций проведена на основе новой методики оценки валового городского продукта городов и городских агломераций, разработанной Фондом "Институт экономики города".

Выпуск 2: Клуб столичных городов (2017)

Данный обзор продолжает серию публикаций базовых индикаторов экономического развития российских городов и городских агломераций под общим названием "Экономика российских городов и городских агломераций". Проект реализуется за счет средств Целевого капитала Фонда "Институт экономики города". Настоящий выпуск посвящен сравнению столичных городов (административных центров субъектов Российской Федерации, а также Москвы и Санкт-Петербурга) по уровню валового городского продукта (далее – ВГП), их вкладу в экономическое развитие субъектов Российской Федерации и страны в целом, а также оценке связи между уровнем развития и структурой городских экономик, проверке гипотезы о роли жилищного строительства как драйвера экономического роста. В обзоре представлен анализ ситуации в 81 столичных городах за период с 2000 по 2015 гг.

Выпуск 3: Структура экономики и потенциал роста (2018)

Практически все последние 25 лет в России ведутся экспертные дискуссии о необходимости структурных изменений в российской экономике для перехода к новой модели экономического роста – роста за счет инноваций, а не за счет добычи и продажи ресурсов. В последние годы особенно активно обсуждается ключевая роль городов и городских агломераций в переходе к новой модели экономического роста, как территорий, где сегодня проживает более 70% населения России. Кроме того, особое место в этом процессе могут занимать крупнейшие города и городские агломерации как центры развития человеческого капитала, предоставляющие наибольшие возможности для образования, научной деятельности, культурного развития, предпринимательства.

Выпуск 4: Новые подходы к оценке валового городского продукта и его структуры (2020)

В 2016 году Фондом "Институт экономики города" была впервые предложена методика оценки валового городского продукта (ВГП) в отношении российских городов и городских агломераций, в соответствии с которой были рассчитаны значения ВГП за период 2000-2015 гг. для двадцати крупнейших агломераций с населением более 1 млн человек, оценен вклад этих агломераций в ВВП России, проведены международные сопоставления. В 2018 году с учетом расширения состава статистических данных в Базе данных муниципальных образований Росстата (далее – БДМО), а также прекращения обновления данных Росстата в разрезе городских населенных пунктов Фондом "Институт экономики города" была актуализирована методика оценки ВГП. Данная актуализация основана на переходе от использования данных в разрезе городов (городских населенных пунктов) к использованию данных в разрезе муниципальных образований. Кроме того, существенно расширен состав рассмотренных агломераций – до 45 крупнейших городских агломераций с населением более 300 тыс. человек.

Выпуск 5: Крупнейшие городские агломерации России в глобальной экономике (2020)

В настоящем выпуске серии мы представляем оценки ВГП и его структуры в 45 крупнейших городских агломерациях, полученные путем применения комбинации различных методов оценки, учитывающих межрегиональные и межотраслевые различия в структуре источников доходов (доле оплаты труда в общих доходах экономики) и доле ненаблюдаемой экономики. Такие оценки проведены по отраслевой структуре, соответствующей новому ОКВЭД. На основе полученных обновленных результатов проведено сравнение российских и зарубежных городских агломераций по уровню экономического развития и структуре экономики.

Выпуск 6: Влияние корона-кризиса на экономику крупнейших российских городских агломераций в 2020 году (2021)

Настоящий выпуск подготовлен в форме препринта и включает результаты оперативной оценки влияния кризиса, вызванного пандемией коронавирусной инфекции, на изменение валового городского продукта в 17 городских агломерациях России с населением более 1 млн человек в 2020 году. Авторы попытались ответить на наиболее актуальные вопросы сегодняшнего дня (начало 2021 г.): насколько глубоко упали экономики крупнейших агломераций в России и за рубежом? оказал ли корона-кризис более негативное влияние именно на экономики крупнейших агломераций и менее негативное – на остальную экономику? В целях зарубежных сопоставлений авторы используют первые опубликованные данные об изменении валового внутреннего продукта и валового городского/регионального продукта в США, Канаде и Австралии. На основе препринта опубликована статья https://www.vopreco.ru/jour/article/view/3525.

Институт экономики города провел исселедование "Анализ состояния жилищной сферы на территориях основных российских городских агломераций".

Как изменились основные тренды в жилищной и градостроительной сферах агломераций?

1. Тренд роста доступности жилья, наблюдавшийся в 2010-2017 гг., сохранился и до 2019 г. Динамика изменилась только в 2020 г., когда в большинстве агломераций наблюдался всплеск цен на жилье на фоне снижения доходов населения.
2. По-прежнему, далеко не во всех крупнейших агломерациях уровень медианных реальных доходов населения превышает уровень 2010 г. Реальная стоимость жилищных активов граждан (капитализация жилищного фонда) сократилась в 2010–2019 гг. почти в половине агломераций, несмотря на увеличение общей площади жилищного фонда.
3. В 2019 г. в 11 крупнейших агломерациях уровень жилищной обеспеченности превысил среднероссийский уровень (26,3 кв. м на душу населения), а в 3 – составил более 30 кв. м на человека (Краснодарская, Саратовская, Воронежская).
4. Удельный ввод жилья на душу населения превысил 1 кв. м в Краснодарской, Саратовской, Воронежской агломерациях, только в 4 агломерациях показатель ниже среднероссийского (0,56 кв. м на душу населения).
5. Уровень градостроительной конфликтности увеличился во всех агломерациях кроме Саратовской, где отмечается снижение на 16%. Наибольший рост градостроительной конфликтности в 2017-2019 гг. наблюдается в Московской, Санкт-Петербургской, Самарско-Тольяттинской и Ростовской агломерациях.

Институтом экономики города подготовлено экспертное мнение по подписанному 30 декабря 2020 года Президентом РФ федеральному закону, посвященному комплексному развитию территорий.

Экспертное мнение по Федеральному закону "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

The Institute for Urban Economics presents the research on Housing Affordability in the major Russian metro area (as of the 3rd quarter 2020).

Despite economic distress and incomes drop housing prices displayed a strong positive trend in 16 out of 17 major metro markets in Russia.

Actually in the pandemic crisis housing markets are getting more influenced by the overall financial situation as well as by fundamental economic factors. 

The price growth was encouraged among other reasons by the state program on the provision of subsidies for the mortgage interest rates accompanied by decline of savings yields.

The report: Housing affordability in the major Russian metropolitan areas 3^rd quarter 2020

В 2020 году как мировая, так и российская экономика столкнулась с серьезным внешним шоком, вызванным пандемией коронавируса. Пандемия стала причиной очень необычного для современной экономической картины кризиса - "рукотворного" кризиса, запущенного прямыми ограничениями на деятельность целых секторов экономики.

Механика дальнейшего процесса: первоначальный шок предложения в экономике постепенно трансформируется в шок спроса, поскольку неизбежно ведет к снижению доходов и потребления в целом (как минимум, в краткосрочном периоде).

А что можно сказать или ожидать относительно жилищного потребления и спроса на жилье, как дорогостоящего товара длительного пользования? Как известно, спрос на такой товар зависит не от текущего дохода семьи, а от перманентного дохода, то есть сложившегося в прошлом и ожидаемого в будущем уровня дохода и уровня сбережений. Вторым фундаментальным фактором спроса на жилье является его текущая цена и ожидания относительно изменения цены.

Теоретически можно предположить, что в период кризиса доходы населения снижаются, формируются ожидания по поводу их дальнейшего снижения (неопределенность по поводу сохранения работы, уровня занятости, уровня заработной платы ввиду перехода на удаленную работу). В то же самое время цены на жилье могут либо вести себя так же, как доходы (если рынок жилья - это рынок потребителя), либо определяться стратегиями продавцов жилья (если рынок жилья - это рынок производителя). И, наконец, третьим фактором уровня цен на жилье является фактор общих финансовых условий в экономике. В зависимости от уровня процентных ставок в целом, ставок по ипотеке, в частности, и ожиданий относительно их изменения спрос на жилье как на инвестиционный актив может возрастать даже в период кризиса или рецессии, что будет иметь проинфляционное влияние на рынке жилья и в экономике в целом. Четвертым фактором является государственное вмешательство. Различные меры поддержки рынка жилья могут иметь как положительное, так и отрицательное влияние на доступность жилья.

В результате доступность жилья (соотношение цен и доходов) может как снижаться, так и повышаться, поскольку решающим становится не абсолютная динамика цен или доходов, а их соотношение.

Эмпирические наблюдения подтверждают неоднозначную динамику доступности жилья в различные кризисы в разных странах и даже в разных городах внутри разных стран.

А какие тренды в доступности жилья в России и в мире наблюдаются в 2020 г., в период столь необычного экономического шока? И как можно объяснить эти тренды? Попытка ответить на эти и другие вопросы опросы была сделана в рамках исследования Фонда "Институт экономики города" "Доступность жилья и корона-кризис в крупнейших российских и зарубежных городских агломерациях".

Основные выводы исследования:

1) Впервые за историю наблюдений в 2020 г. в 16 из 17 крупнейших агломераций произошел рост цен на жилье на фоне снижения доходов (ранее всегда цены и доходы менялись в одном направлении).

2) После исторического максимума доступности жилья в 4 квартале 2019 г. в 2020 г. тренд изменился - во всех агломерациях доступность жилья к 3 кварталу 2020 г. сократилась.

3) Как и во всем мире, рынки жилья в крупнейших агломерациях в России оказались под ударом общих кризисных явлений в экономике и влиянием антикризисных мер - снижение процентных ставок, наращивание денежной массы, программа льготной ипотеки спровоцировали спекулятивные процессы на наиболее инвестиционно привлекательных рынках жилья.

4) Из 16 агломераций с населением более 1 млн чел. только в 4 агломерациях программу "льготной ипотеки" можно считать эффективной, так как там полная стоимость квартиры (цена + проценты) снизилась, а 12 - напротив, увеличилась, потому что рост цен компенсировал снижение ставки по ипотеке.

5) Ценовые колебания на рынках жилья были сформированы преимущественно на первичном рынке и зависели в разных агломерациях от возможностей застройщиков влиять на цены (чем выше конкуренция, тем меньше возможностей влиять на цены), поэтому в одних агломерациях ситуация остается "горячей", а в другие – стабилизируется.

Оценка объема незавершенного жилищного строительства в регионах и их столицах: каково влияние корона-кризиса?

Строительная отрасль – одна из ключевых отраслей современной российской экономики. Строительство (деятельность строительных организаций при строительстве, реконструкции, модернизации, ремонте всех видов объектов – жилых и нежилых зданий, инфраструктуры, а также смежных организаций) составляет 5% ВВП России (валовая добавленная стоимость составляет 5,5 трлн руб. в год, по данным Росстата за 2019 г.); в сфере строительства занято 6,5 млн чел., или 9% от общей численности занятых в экономике.

Если выделить именно жилищное строительство, включая индустриальное жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство, то рынок услуг строительных организаций в этой сфере оценивается в 1,8 трлн руб. в год (1,7% ВВП), в том числе порядка 1,5 трлн руб. в секторе индустриального жилищного строительства (1,4% ВВП) и 300 млрд руб. (0,3% ВВП). Если же оценивать долю сектора жилищного строительства в экономике по объему инвестиций, то его доля составляет уже 2% ВВП страны.

Важно отметить, что в строительстве весьма велика доля малых и микропредприятий (по количеству) – 94%, как и доля занятых в неформальном секторе – 32%. Таким образом, сама институциональная структура строительного сектора обуславливает слабую устойчивость к шокам спроса и предложения на производимые в секторе услуги.

Ограничения деятельности строительных компаний, связанные со сложной эпидемиологической ситуацией в России, могут привести к снижению темпов строительства. Замедление развития строительной отрасли скажется не только на экономическом развитии территорий в целом, но и на гражданах, которые не получат свои квартиры, т.к. стройки не смогут быть завершены вовремя.

Фонд "Институт экономики города" провел оценку объемов незавершенного строительства многоквартирных домов в разрезе субъектов Российской Федерации, а также в разрезе городов – столиц регионов. В настоящем аналитическом материале мы сосредоточились на следующих вопросах:

- Каковы сегодня объемы незавершенного строительства многоквартирных домов в регионах и их столицах в физическом и стоимостном выражении? Насколько масштабны такие объемы относительного экономик регионов и их столиц?

- Каковы прогнозы затягивания сроков завершения строительства ввиду текущей ситуации ограничений на строительную деятельность и снижения спроса на жилье?

- Каковы возможные последствия кризиса с точки зрения количества граждан, которые не получат вовремя жилье, приобретенное по договорам участия в долевом строительстве до начала кризиса?

- Каковы масштабы финансовых потерь граждан, застройщиков и банков, финансирующих строительство (через кредиты гражданам или через проектное финансирование)?

Основные выводы

1. Общий объем незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ) по стране в целом составляет по состоянию на апрель 2020 г. 91 млн кв. м (1,6 млн квартир), что в 2 раза больше объема ввода многоквартирных домов в 2019 г., который составил 43,5 млн кв. м.

74% незавершенного строительства жилья сконцентрировано в региональных центрах.

В Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Рязанской области, Владимирской области, Республике Башкортастан объемы незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков в 3 - 4 раза превышают годовой объем ввода в 2019 г.

2. Масштабы незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан оцениваются в 5,2 трлн руб., или 5% ВВП.

В целом в региональных столицах (включая Москву и Санкт-Петербург) рынок незавершенного строительства оценивается в 3,9 трлн руб., что составляет 8,4% суммарного ВГП региональных столиц, то есть гораздо более существенную часть экономики, чем в регионах в целом.

В некоторых регионах потенциальная рыночная стоимость квартир в незавершенном строительстве превышает 10% ВРП: Санкт-Петербург (25%), Ленинградская область (19,5%), Рязанская область (16,2%), Республика Адыгея (15,9%), Московская область (15,7%), г. Севастополь (13,0%), Краснодарский край (12,7%).

В экономике региональных столиц масштаб незавершенного строительства многоквартирных домов еще более существенен.  Первое место со значительным опережением занял Краснодар – порядка 34% от валового городского продукта (ВГП), затем идет Санкт-Петербург – 25%, Рязань – 19%. Москва среди региональных столиц занимает только 25 место с показателем в 6,8%.

3. Плановые сроки ввода жилья приходятся преимущественно (86% от общего объема незавершенного строительства) на 2020-2022 гг., в том числе 37% незавершенного строительства - на 2020 г., 34% незавершенного строительства - на 2021 г., 15% незавершенного строительства - на 2022 г. Таким образом, плановые сроки завершения строительства приходятся на период ожидаемого экономического спада, вызванного кризисом.

4. По данным опроса строительных организаций в апреле 2020 г.[1] в регионах в целом приостановлено 44% строек, то есть объемы потенциального недостроя (нарушения сроков строительства, предусмотренных проектными декларациями) можно оценить в 2,2 трлн руб., или 696 тыс. квартир.

При оценке количества квартир, которые могут быть не сданы вовремя, для 9 субъектов Федерации показатель составил более 50%: г. Москва, Краснодарский край, Омская область, Забайкальский край, Московская область, Республика Крым, Волгоградская область, Липецкая область, Республика Калмыкия. Самый большой процент квартир, которые могут быть не сданы в срок, прогнозируется в Москве – 60%, в Краснодарском крае - 59% строящихся квартир, в Московской области – 54%.

5. С учетом объемов продаж по договорам участия в долевом строительстве по состоянию на апрель 2020 г. в незавершенное строительство жилья направлено, по меньшей мере, 2 трлн руб. средств граждан (по данным Росреестра, только в 2019 г. продано 43% квартир, находящихся сегодня в стадии строительства), в том числе полученных гражданам ипотечных кредитов в размере 922 млрд руб. (по данным Банка России).

6. Таким образом, текущие ограничения строительной деятельности в условиях пандемии создают потенциальные финансовые риски для всех участников проектов жилищного строительства – граждан, застройщиков и банков в общем объеме 2,2 трлн руб., однако такие риски (потенциальные потери) распределены между ними неравномерно:

-  граждане вложили в стройки (приобрели квартиры по ДДУ) 897 млрд руб., из них 377 млрд руб. – за счет ипотечных кредитов;

- застройщики пока не продали строящееся жилье на сумму 1,3 трлн руб. (такие инвестиции, как минимум на 15% меньше рыночной стоимости продаваемого жилья, и не все такие инвестиции застройщиков уже осуществлены);

- банки предоставили ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ 377 млрд руб., а также предоставили проектное финансирование застройщикам, реализующим проекты по новой схеме с использованием эскроу-счетов (34% строек), в объеме, по оценке, порядка 100 млрд руб.

7. Указанные оценки потенциальных рисков незавершения строительства, конечно, представляют собой максимальную оценку. Можно предположить, что вероятность реализации таких рисков в полном объеме невелика. Риск незавершения строительства наиболее высок для тех многоквартирных домов, строительство которых находится на начальной стадии реализации и доля квартир, проданных по договорам участия в долевом строительстве которых, невысока. Если отнести к числу таких домов многоквартирные дома с плановым сроком сдачи в 2022 году, то их объем составляет 15% всего объема незавершенного строительства многоквартирных домов (13,7 млн кв. м). Для многоквартирных домов с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2020 – 2021 гг. высока вероятность существенной задержки их ввода (например, от 6 месяцев до 1 года).

*По данным на апрель 2020 г.

[1] Опрос "Влияние пандемии коронавируса на деятельность подрядчиков в строительстве" по состоянию на 21 апреля 2020 г. Опрос проводился ООО "Институт развития строительной отрасли" в период с 7 апреля 2020 г. по заказу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). Доступ по ссылке:

https://nostroy.ru/nostroy/situation_center/analitics_data/%D0%A0%D0%B5%D0%B7%D1%83%D0%BB%D1%8C%D1%82%D0%B0%D1%82