Проект финансируется за счет средств Фонда-оператора президентских грантов по развитию гражданского общества
Цель проекта:
Предоставить информационно-методическую поддержку и повысить потенциал институтов гражданского общества в жилищной сфере в городах проекта для оказания помощи активу собственников жилья по финансовому планированию капитального ремонта многоквартирных домов
Этапы проекта:
Целью настоящего аналитического обзора является сопряженный анализ теоретического осмысления и реализации в международной и российской практике указанных концепций, поиск оптимальных путей для их интеграции, а также выявление возможных сфер реализации указанных концепций в рамках городского развития.
Сборник лучших практик в жилищно-коммунальной сфере подготовлен по результатам проекта "Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России". В сборник включены описания лучшей практики инвестиционных проектов в коммунальном секторе и институциональных мероприятий по преобразованию отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве восемнадцати российских городов, в том числе четырнадцати городов – участников проекта.
Полный текст Концепции размещен здесь
В Государственной Думе рассматривается законопроект № 260064–8 "О внесении изменения в статью 60 Градостроительного кодекса Российской Федерации" (по вопросу оптимизации регулирования ответственности СРО в области строительства за вред, причиненный собственникам зданий, сооружений вследствие некачественно выполненных работ членами этих СРО). Текст законопроекта размещен на сайте Государственной Думы. Предложения и замечания принимаются Комитетом Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству до 1 февраля 2023 г.
Фонд "Институт экономики города" рассмотрел проект федерального закона № 260064–8 "О внесении изменения в статью 60 Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее – законопроект) и сообщает следующее.
В пояснительной записке к законопроекту совершенно верно отмечено следующее:
Законопроектом предлагается предусмотреть субсидиарную ответственность саморегулируемых организаций в целях компенсации вреда, причиненного непосредственно собственнику здания, сооружения, вследствие разрушения, повреждения объекта капитального строительства в случае неплатежеспособности члена саморегулируемой организации по аналогии с ответственностью саморегулируемой организации, установленной статьей 601 ГрК РФ, регулирующей возмещение ущерба по договорным отношениям в рамках контрактов, заключенных с использованием конкурентных способов заключения договоров. При этом законопроектом не предлагается изменить порядок возмещения вреда собственнику, сохранив общий порядок, предусмотренный гражданским законодательством (вред возмещает виновное лицо).
Однако представляется, что предложенный законопроектом подход к усилению финансовой ответственности СРО не решает поставленной задачи.
Во-первых, главной исходной проблемой является не только то, что сегодня возмещение вреда за счет средств компенсационных фондов СРО возможно только в отношении третьих лиц (в порядке регрессного требования собственника здания при наличии вины члена СРО), а именно "ограниченность случаев наступления коллективной ответственности, существенная отдаленность по времени и, как следствие, небезусловность ее наступления", как отмечено в пояснительной записке. Правоприменительная практика последних 10 лет показала, что если третье лицо относительно легко получает возмещение вреда от собственника объекта, так как для этого не требуется установление вины собственника (на него ст. 60 ГрК РФ возложена безвиновная ответственность), то уже для собственника становится практически недоступным получение возмещения от истинно виновного лица – профессионала (строителя, проектировщика и др.), в том числе и за счет средств компенсационного фонда СРО, членом которой он является.
Во-вторых, практика показала, что собственник пусть и не причиненный ему вред, а только его расходы на возмещение вреда третьему лицу, не может в порядке регресса взыскать с профессионалов и их СРО, поскольку:
а) весьма затруднительно установить конкретное виновное лицо из множества профессиональных лиц, участвующих в строительном проекте (их действия взаимосвязаны, выделить одного виновного сложно),
б) невозможно определить полный перечень таких лиц по прошествии времени (такая информация отсутствует в каких-либо ресурсах, а зачастую такие лица просто прекращают свое существование после завершения проекта).
Сложность установления виновного за причиненный вред лица присуща строительной отрасли во всех странах. Именно это привело к развитию в правовых системах разных стран (как континентальных, так и англо-саксонских) специальных правовых механизмов ответственности профессионалов именно в строительстве, которые отличаются от стандартной конструкции ответственности в гражданском законодательстве, согласно которой вред возмещает именно виновное лицо. Применяемые специальные формы ответственности позволяют слабой стороне – собственнику здания, третьему лицу – получить возмещение вреда быстро, в полном объеме, независимо от того, будет или нет найдено виновное лицо.
В разных странах предусмотрены разные механизмы с учетом специфики регулирования отношений в строительстве.
Например, во Франции Гражданским кодексом предусмотрена ответственность всех профессионалов, которые участвовали в строительстве объекта, в течение 10 лет после ввода объекта в эксплуатацию перед всеми собственниками (в том числе в случае перепродажи объекта) и третьими лицами, если последние докажут, что вред возник не ввиду форс-мажора, ошибок эксплуатации объекта или умысла потерпевшего. При этом для наступления такой ответственности не требуется доказательство вины. Финансовая гарантия обеспечивается обязательным страхованием такой ответственности. При этом контроль проектирования и строительства осуществляется специальной организацией (бюро технического контроля), требования к которой установлены в законе и которая нанимается застройщиком по согласованию со страховой компанией, которая принимает объект к страхованию с момента начала проектирования. Практика возмещения вреда по этому механизму во Франции весьма обширна. Например, в 2004 г. при обрушении нового терминала аэропорта Руасси (Шарль-де-Голь) в Париже страховая компания в полном объеме возместила вред собственникам, а затем было установлено виновное лицо (проектировщик).
В Великобритании аналогичная ответственность возложена на главного архитектора проекта, также в течение 10–15 лет после ввода объекта в эксплуатацию. Хотя законом не предусмотрено обязательное страхование такой ответственности, по факту все главные архитекторы страхуют свою ответственность, так как это является обязательным условием получения финансирования проекта от банков, а также предусмотрено применяемыми в Великобритании системами стандартов строительных контрактов.
Конечно, ответственность должна быть соразмерна роли и функциям конкретных участников в проекте, а риски наступления ответственности должны быть минимизированы путем применения эффективной системы независимого контроля качества проекта, работ, материалов на всех этапах строительного проекта.
Законопроектом описанная выше проблема не решается, так как предлагается сохранить общегражданский порядок возмещения вреда собственнику, то есть сохранить необходимость установления виновного лица. Но это ничего не изменит, просто, как и сегодня, собственник не сможет получить компенсацию ни выплаченного третьим лицам возмещения вреда, ни вреда, причиненного самому собственнику.
В России сегодня система страхования не развита настолько, чтобы обеспечить страхование всех рисков в строительстве. Однако особенностью России является наличие системы саморегулирования деятельности профессиональных участников строительного рынка. Представляется необходимым пересмотреть концепцию данного законопроекта и с учетом наличия в России системы СРО, а также вводить дополнительную ответственность профессионалов одновременно с реформированием отношений в сфере контроля за безопасностью и качеством строительства. В том числе предлагается:
Детальные предложения Фонда "Институт экономики города" представлены в Концепции совершенствования нормативного правового регулирования контроля безопасности и качества строительства объектов капитального строительства в Российской Федерации.
Полный текст Отзыва Фонда "Институт экономики города" размещен здесь.
В последние десятилетия вопросы городского развития все чаще рассматриваются в более широком глобальном контексте, в том числе в связи с международной и российской повесткой устойчивого развития городов и минимизации негативного воздействия на климат и окружающую среду
С материалами можно знакомиться здесь:
"Зеленая повестка" устойчивого развития городов
"Зеленая повестка" устойчивого развития городов. Публичный доклад (краткая версия аналитического обзора)
Публичный доклад и аналитический обзор подготовлены в целях сопряженного анализа теоретического осмысления и реализации в международной и российской практике различных концепций "зеленой повестки" устойчивого развития, поиска путей для их интеграции, а также выявления возможных сфер реализации указанных концепций в рамках городского развития. Сделана попытка обобщить предлагаемые подходы для формирования "зеленой повестки" устойчивого развития российских городов в рамках стратегического планирования муниципальных образований и применения городами различных инструментов "зеленого" развития.
Презентации конференции ИЭГ "Зеленая повестка" устойчивого развития городов":
С. Ю. Пахнина "Вологда: повестка устойчивого развития"
Т. В. Абанкина "Зеленая повестка" устойчивого развития городов: тренд на креативность"
А. А. Бенуж "Национальные "зелёные" стандарты для устойчивого развития городов"
А. Е. Володькин "Системы сертификации инфраструктуры и недвижимости"
А. В. Головин "Пространственная политика городов России. Планирование разрастания"
И. В. Заливухин "Мастерплан как стратегия развития инфраструктуры"
А. В. Кузнецов "Национальный "зеленый" стандарт для многоквартирных домов и система подтверждения соответствия"
И. В. Генцлер "Управление энергоэффективностью в целях минимизации негативного воздействия зданий и строительства на окружающую среду"
В. Л. Грановский "Углеродный след зданий. Методология оценки и нормирование показателей с целью повышения энергоэффективности и экологической безопасности"
Институт экономики города провел комплексную актуализацию ретроспективных оценок ВГП 17 крупнейших городских агломераций за период с 2017 по 2020 гг., а также получил новые оценки за 2021 г. и 1 полугодие 2022 г.
Полный текст исследования "Выпуск 7: Валовой городской продукт в крупнейших городских агломерациях России в 2017–2021 гг. и первом полугодии 2022 г." доступен здесь.
В настоящее время в России используются одновременно два подхода к обеспечению ценовой доступности жилищно-коммунальных услуг для населения
Первый - предоставление адресных субсидий семьям с низкими доходами на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии со статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации, и второй - сдерживание роста тарифов на коммунальные услуги путем установления предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в соответствии со статьей 1571 ЖК РФ. В отличие от первого подхода второй подход не является адресной мерой поддержки, поскольку не учитывает доходы домохозяйств. Кроме того, второй подход приводит к ограничению доходов коммунальных организаций, препятствует их финансовой устойчивости и увеличению инвестиций в модернизацию и развитие коммунальной инфраструктуры.
Возможность отказа от предельных индексов роста платы граждан за коммунальные услуги (или значительного повышения значений предельных индексов) и, следовательно, роста тарифов на коммунальные услуги зависит от способности системы адресной поддержки граждан обеспечить доступность коммунальных услуг. Актуальность этого вопроса возросла в последние годы, в том числе в связи с высокой потребностью в финансовых средствах для модернизации и развития коммунальной инфраструктуры.
С целью оценки существующей системы предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - ЖКУ) семьям с низкими доходами Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) провел в 2021 году исследование, включающее анализ региональных стандартов, используемых при предоставлении субсидий, их влияния на охват домохозяйств субсидиями на оплату ЖКУ, а также прогнозные расчеты увеличения расходов бюджетов при усилении адресной поддержки низкодоходных групп населения. В 2022 году некоторые прогнозные расчеты были актуализированы с использованием статистических данных за 2020 год[1].
[1] Полная версия отчета о результатах исследования доступна по ссылке: https://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/otchet_dostupnost_zhku_final.pdf
Фонд "Институт экономики города" актуализировал результаты мониторинга практики принятия решений о комплексном развитии территории (КРТ) жилой застройки в российских городах
Полный текст исследования "Мониторинг практики реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки в российских городах" доступен здесь.
В конце 2020 г. было принято новое законодательство о КРТ – Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".
ИЭГ по заказу государственной корпорации Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства подготовил Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки (далее – Методические рекомендации по КРТ жилой застройки). Указанный документ включает в себя следующие рекомендации:
Настоящий аналитический материал состоит из методической и практической частей. В методической части представлено описание рекомендуемого ИЭГ подхода к содержанию решений о КРТ жилой застройки и качеству градостроительной проработки таких решений. В практической части представлены оценки количества принятых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в 2021–2022 гг. решений о КРТ жилой и нежилой застройки, решений о комплексном развитии незастроенных территорий, а также результаты содержательного анализа принятых решений о КРТ жилой застройки.
По итогам проведенного анализа также получены следующие количественные и качественные оценки первой практики по принятию решений о КРТ.
1. По состоянию на 31 декабря 2022 г. в отрытом доступе принятые решения о КРТ были выявлены в отношении территорий 37 субъектов Российской Федерации. Большая доля из выявленных решений о КРТ (46%) относится к территориям, занятым жилой застройкой. Это говорит о том, что приоритетом на сегодня является преобразование уже застроенных территорий жилой застройки.
2. В большинстве регионов приняты решения о КРТ в отношении одной, максимум – двух территорий. На наш взгляд, эта правильный подход, поскольку проекты КРТ должны носить эксклюзивный характер (не быть многочисленными), поскольку являются сложными по субъектному составу (предусматривают большое количество участников) и затрагивают права и интересы множества лиц.
3. Во всех проанализированных 66 решениях о КРТ жилой застройки представлены все предусмотренные частью 1 статьи 67 ГрК РФ сведения, подлежащие обязательному включению в состав решения о КРТ. Среди выявленных решений о КРТ жилой застройки, которыми предусмотрено заключение договора о КРТ жилой застройки (38 решений), сведения об объеме строительства, являющиеся применительно к рассматриваемым решениям обязательными в соответствии с частью 6 статьи 69 ГрК РФ, включены только в 23 таких решения.
4. Среди проанализированных решений о КРТ жилой застройки нет ни одного решения, где бы в качестве дополнительных сведений были бы представлены основные параметры архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана), однако есть примеры включения в состав решения о КРТ жилой застройки отдельных сведений в отношении градостроительного видения преобразования территорий (расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности инфраструктурой, технико-экономические показатели планируемого строительства и др.).
5. Большая часть решений о КРТ жилой застройки принята в отношении «средних» по площади территорий от 2 до 10 га (среднее значение площади территории в таких решениях составляет 6,5 га), что является оптимальным значением с точки зрения условий для реализации полноценного градостроительного проекта.
6. Среди проанализированных решений о КРТ жилой застройки есть решения, в которых в границы небольшой по площади территории комплексного развития включается только один аварийный МКД. Хотя формально требования к содержанию решения о КРТ жилой застройки соблюдены, подобные решения, на наш взгляд, предполагают реализацию проекта по модели точечной застройки, что противоречит базовым целям КРТ и самой сущности указанного механизма.
7. Большинством из проанализированных решений о КРТ жилой застройки предусмотрена одноконтурная граница территории, то есть единая (цельная) территория без исключения из нее каких-либо земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости. Такой подход представляется наиболее правильным, поскольку делает гибкой возможность разработки планировочных решений в рамках КРТ, но не всегда возможен в силу ограничений на включение в границы территории отдельных видов объектов.
8. Несмотря на различные подходы к включению в решения о КРТ жилой застройке сведений об объектах капитального строительства на территории, такими решениями преимущественно выполняются требования, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 65 ГрК РФ.
9. Возможность принятия решения о КРТ жилой застройки в отношении территорий, на которых расположены только аварийные МКД и нет МКД, соответствующие установленным критериям, или наоборот, является спорным вопросом к норме части 2 статьи 65 ГрК РФ. При этом на сегодняшний день принято большое число решений о КРТ жилой застройки, когда на территории имеются только аварийные МКД и отсутствуют МКД, соответствующие установленным критериям.
10. В отдельных решениях о КРТ жилой застройки в перечень объектов капитального строительства на территории включены МКД, однако не уточнен их тип и иные характеристики. Такого рода неопределенности впоследствии неизбежно приведут к дополнительным издержкам по восполнению или уточнению соответствующей информации, что, в конечном счете, может повлечь за собой риски реализации проекта КРТ жилой застройки.
11. Проанализированными решениями о КРТ жилой застройки предусматриваются различные сроки реализации решения в диапазоне от 3 лет (г. Новосибирск) до 17 лет (г. Рязань). Большинством решений о КРТ жилой застройки (20 решений из 66) предусмотрен срок реализации решения, равный 10 годам. При этом предельный срок реализации решения о КРТ жилой застройки устанавливается вне зависимости от площади территории, подлежащей комплексному развитию, что представляется необоснованным.
12. В подавляющем большинстве проанализированных решений о КРТ жилой застройки (51 решении из 66) указываются сведения о том, что решение реализуется по результатам торгов на право заключения договора о КРТ жилой застройки, хотя формально такие сведения не являются обязательными. Таким образом регион или муниципальное образование, принимающие решение, проявляют заинтересованность в поиске инвестора для реализации проекта КРТ жилой застройки и намерение определить такого субъекта по результатам конкурентной процедуры.
13. В проанализированных решениях о КРТ жилой определяются преимущественно «классические» предельные параметры разрешенного строительства, предусмотренные частью 1 статьи 38 ГрК РФ, однако зачастую их наличие в решениях сугубо номинально. Так, во многих решениях указано, что не подлежат установлению такие важные предельные параметры, как минимальный и максимальный размер земельного участка, минимальные отступы от границ земельного участка с целью определения места допустимого размещения объектов капитального строительства.
14. В состав решений о КРТ жилой застройки в основном включаются виды разрешенного использования, ориентированные на средне- и многоэтажную жилую застройку и создание сопутствующей инфраструктуры. Привязка и дифференциация предельных параметров и их значений применительно к каждому из видов разрешенного использования осуществляется в решениях далеко не всегда: такие предельные параметры и их значения часто устанавливаются как общие для всех видов разрешенного использования, что представляется некорректным. Предельные параметры разрешенного строительства и их конкретные значения должны учитывать специфику использования частей территории, которые могут иметь различную функциональную роль или инфраструктурную нагрузку.
С 2008 по 2019 гг. наблюдалось бурное развитие рынков жилья в России, которое протекало на фоне роста объемов жилищного строительства и доступности жилья
Начиная с 2020 г. экономика страны и экономика городов переживают внешние шоки - сначала корона-кризис, затем введение международных санкций. Влияние таких внешних шоков на рынки жилья оценить сложно, в разные периоды времени оно может быть разнонаправленным. Однако, важно вовремя оценить изменение фундаментальных процессов не только на рынке жилья, но и в сфере жилищного потребления в целом. Учет таких изменений фундаментальных процессов при выработке мер поддержки спроса на жилье и предложения жилья позволит повысить их эффективность.
В настоящем исследовании представлена аналитика фундаментальных процессов в сфере жилищного потребления, спроса на жилье и доступности жилья, которая показывает, что при сложившемся дисбалансе между структурой жилищного фонда и потребностями граждан в жилье, а также с учетом перехода к сжатию платежеспособного спроса на жилье роль государственной жилищной политики в России возрастает, а ее инструменты должны быть адаптированы к новым реалиям.
Жилищная потребность и спрос на жилье в России
