Доступность жилья в 2024 году вновь повысилась. Однако продолжения этой тенденции по итогам 2025 года не будет, считают эксперты
До 2019 года в России наблюдался устойчивый тренд на повышение доступности жилья, отмечается в исследовании Фонда "Институт экономики города". Однако позже под влиянием различных шоков и мер по противодействию им произошел перелом этой тенденции и доступность жилья стала снижаться. В 2023 же году по России в целом и в большинстве регионов вновь наметилась положительная тенденция роста фундаментальной доступности жилья (ее рассчитывают по соотношению цены жилой единицы и годового дохода домохозяйства), в 2024 году этот тренд продолжился. Это связано с замедлением темпов роста цен на рынке жилья и существенным ускорением темпов роста доходов населения.
Коэффициент доступности изменился с 3,5 в 2023 году до 3,3 в 2024-м (то есть на покупку квартиры нужен был доход семьи за 3,3 года).
По международной классификации, жилье считается доступным при коэффициенте 3 и ниже, не очень доступным - от 3 до 4, при показателе от 4 до 5 - приобретение жилья серьезно осложнено, а более 5 - существенно недоступно.
По итогам 2024 года регионом с самой высокой доступностью жилья стал Ямало-Ненецкий АО - здесь для приобретения квартиры нужен доход семьи всего за 0,9 года. Среди крупнейших городов наиболее доступное жилье в Екатеринбургской агломерации (на покупку требуется доход за 3,1 года). Самое недоступное - в Казани (коэффициент 4,6). Среди региональных центров наилучший коэффициент - в Мурманске (коэффициент 1,4), наихудший - в Горно-Алтайске (5,02) и Кызыле (5,04).
Доля семей, которым доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 56,8 % в 2023 году до 58,7 % в 2024 году. Вырос и индекс доступности приобретения жилья с ипотекой (во многом потому, что большая доля выдаваемой ипотеки приходилась на льготные программы). Однако, если оценивать значения показателей только в части доступности приобретения жилья с помощью рыночной ипотеки, то по сравнению с 2020 годом, когда доля рыночной ипотеки составляла 70%, доступность снизилась более чем существенно. Доля семей, которым доступна покупка квартиры с помощью кредита, упала с 54% до 22%, а индекс доступности приобретения жилья (соотношение доходов домохозяйства со среднедушевыми доходами с доходами, необходимыми для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотеки) уменьшился с 131% до 71%.
Фактически рост доходов населения за 2023 и 2024 годы (в среднем по России - на 39 %) компенсировал рост цен на жилье в этот период (в среднем по России - на 18 %), отмечается в исследовании.
Сейчас, считают эксперты, наиболее активные рынки жилья в стране переживают переход в новое, более эффективное равновесие по отношению к доходам населения. "Важно обеспечить устойчивость такого нового равновесия и не допустить новый виток ускоренного роста цен на жилье по отношению к росту доходов граждан", - считают авторы исследования.
В нынешнем году, по мнению вице-президента Фонда, директора Направления "Рынок недвижимости" Татьяны Полиди, уровень доступности жилья существенно не изменится, коэффициент в среднем по России удержится на уровне 3,3-3,5.
По мнению профессора географического факультета МГУ Натальи Зубаревич, будет своего рода инерция в сторону затухания изменений. С учетом уровня инфляции в 2025 году не будет роста доходов населения. А это будет влиять и на цены на недвижимость. В первом квартале нынешнего года, по словам Зубаревич, на первичном рынке цены продолжали расти, а на вторичном в трех десятках регионов уже никакого роста не было. "Будет новый баланс - без скачков доходов и скачков роста цен", - считает она.
