Региональное ограничение семейной ипотеки охладит перегретые столичные рынки
Введение правила о покупке жилья по "Семейной ипотеке" может несколько охладить, в первую очередь, перегретые рынки столичных регионов, считают эксперты. С предложением разрешить семьям покупать квартиры по "Семейной ипотеке" только в своем регионе (по месту прописки) выступила недавно председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко.
Она отметила, что сейчас более половины выдаваемых кредитов по программе приходится на столичные регионы (Москву, Санкт-Петербург и прилегающие области). А из них более 40% покупателей - из других локаций. Льготная ипотека не должна использоваться в инвестиционных целях, считает председатель Совфеда.
Использование "Семейной ипотеки" в инвестиционных целях возможно, но цель программы в другом, это и напомнила Валентина Матвиенко, говорит профессор Финуниверситета Александр Цыганов. В случае принятия ее предложения вырастет адресность "Семейной ипотеки" как меры соцподдержки и целевой характер использования именно для улучшения жилищных условий, считает он. Возможность переезда на новое место жительства и использования "Семейной ипотеки" сохранится, но необходимо будет получить регистрацию, что затруднит процесс. Лучший вариант для обеспечения адресности льготной "Семейной ипотеки" и поддержки свободы передвижения, по мнению Цыганова, - ввести требование по регистрации в новой квартире в течение определенного времени, например, 3 или 6 месяцев.
Установление требования покупать жилье в своем регионе вряд ли приведется к желаемому результату - закреплению семей в месте сегодняшнего проживания, считает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. "Во-первых, по согласованию с банком квартиру можно продать и купить в другом месте с заменой предмета ипотеки (если не запретить такую опцию). Во-вторых, это будет фактором, противодействующим трудовой миграции, которая так важна сегодня в условиях дефицита трудовых ресурсов", - говорит эксперт.
С большой долей вероятности данное предложение могут принять, говорит руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова. "Главная цель - оптимизация расходов бюджета. Поскольку региональные лимиты кредитования в два раза ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге, соответственно и компенсация меньше", - поясняет Аврова.
Под удар в первую очередь попадут Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область, считает Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость". "Предложение логичное, с его помощью власти хотят перераспределить спрос и поддержать строительство в других регионах. Но все же на решение о покупке влияет не только льготная ипотечная программа. Это всегда целый набор причин: работа, доступная инфраструктура, хорошая транспортная связность. Без них даже самые выгодные условия не заставят семью переехать", - говорит он.
Ограничение доступа к "Семейной ипотеке" вызывает серьезные опасения у участников рынка, говорит руководитель направления коммерческих сервисов девелоперской компании "Мангазея" Юлия Архангельская. Предлагаемая мера, по сути, может нивелировать саму идею поддержки семей, особенно в контексте реальных сценариев, с которыми сталкиваются покупатели, считает она. "Семейная ипотека", по ее мнению, это не только способ улучшить жилищные условия, но и важный инструмент мобильности. Часто покупка жилья в другом регионе — это не абстрактные инвестиции, а реальная потребность: жилье для переезда, улучшение условий проживания, подготовка к поступлению детей в столичные вузы. Фактический запрет на покупку по "Семейной ипотеке" вне места постоянной регистрации может заблокировать доступ к недвижимости для тысяч семей, говорит Архангельская. Пострадает и встречный инвестиционный поток - жители столичного региона также лишатся возможности приобрести жилье в других субъектах, например для родителей на пенсии.
Инициатива направлена на борьбу с инвестиционными спекуляциями, но эта задача уже решена, говорит Архангельская - действующий принцип "одна ипотека в одни руки" исключил массовое перекредитование и перепродажи с выгодой. Среди рисков же нововведений - стимулирование незаконных схем, включая организацию фиктивной постоянной регистрации за денежное вознаграждение. Это чревато серьезными правовыми проблемами: сделки на основе подложных данных могут быть оспорены, что создает судебные риски для банков и девелоперов. А граждане, вовлеченные в подобные схемы, рискуют столкнуться с финансовыми потерями и испорченной кредитной историей, прогнозирует эксперт.
"Законопроект едва ли приведет к резкому сокращению объемов семейной ипотеки - потребность в жилье никуда не исчезнет. Но он может спровоцировать смещение спроса в сторону менее прозрачных схем, увеличение правовых рисков и рост недоверия к программе как таковой. Поддержка семей - безусловный приоритет. Но она должна быть гибкой, реалистичной и учитывать реальные сценарии, в которых живут современные семьи. Запретительные меры редко дают долгосрочный положительный эффект - напротив, они формируют зоны нестабильности, с которыми рынок потом вынужден бороться годами", - резюмирует Архангельская.
