Экономисты математически объяснили, что происходит с рынком недвижимости из-за льготных ипотек
Экономисты ЦБ провели исследование, в котором попытались оценить, как льготные ипотечные программы влияют на цены, объемы строительства и экономику страны. Для этого они создали математическую модель — своего рода симулятор экономики.
Цены на жилье выросли
Программы льготного кредитования подстегнули рынок.
С 2025 года началось охлаждение, и вклад оставшейся семейной ипотеки в цены стал отрицательным, то есть она оказывает уже не повышающее, а понижающее давление относительно уровня, который был бы при отсутствии программы.
Деньги из других отраслей утекли в рынок жилья
Люди стали тратить больше на ипотеку и жилье, сокращая расходы на другие товары и услуги.
Увеличилась инфляция
Льготные программы ипотеки за счет повышенного спроса способствовали общему росту потребительских цен в стране.
Появились периоды ажиотажного спроса на новостройки
Программы субсидирования кредитования не раз менялись, и каждое ужесточение сопровождалось желанием определенных категорий заемщиков запрыгнуть в последний вагон.
Бюджет страны получил огромный долг по ипотекам
По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, почти 1,9 трлн рублей из федерального бюджета в 2025 году ушли на компенсацию процентных ставок по льготным ипотечным кредитам.
Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города"
Основными бенефициарами массовой льготной ипотеки на первичном рынке жилья стали застройщики
Институт экономики города на протяжении почти 20 лет оценивает динамику доступности жилья. Для этого мы рассчитываем коэффициент доступности жилья, КДЖ, — отношение средней цены квартиры площадью 54 м² к среднему доходу семьи из трех человек. С 2007 по 2019 год значение КДЖ все время снижалось, то есть доступность жилья повышалась. В 2020—2022 годах наблюдалась противоположная тенденция: доступность жилья снижалась. В 2023—2024 годах ситуация немного улучшилась и доступность жилья вернулась на уровень 2020 года.
Динамика КДЖ в первую очередь определяется соотношением динамики цен на жилье и доходов населения. Когда цены на жилье растут быстрее доходов населения, доступность жилья снижается — и наоборот, повышается, когда доходы населения опережают цены на жилье. Снижение доступности жилья в 2020—2022 годах связано с резким ростом цен на первичном рынке жилья. То есть масштабная программа льготной ипотеки на первичном рынке дала отрицательный результат — снижение доступности жилья.
Некоторое улучшение ситуации в 2023—2024 годах связано с положительной динамикой доходов населения относительно динамики цен на жилье. Но даже в 2024 году мы не смогли вернуться к доступности жилья, которая была в 2019 году, до начала массовой программы льготной ипотеки.
Некоторый положительный эффект от льготной ипотеки получили лишь первые участники в 2020 году, пока еще рост цен на жилье в какой-то мере компенсировался снижением процентной ставки по ипотеке. Уже в 2021 году покупатели жилья на первичном рынке даже с льготной ипотекой оказались в худшей ситуации, чем в 2019 году без нее.
Ни для кого не секрет, что основными бенефициарами программы массовой льготной ипотеки на первичном рынке жилья стали застройщики. Покупатели жилья практически ничего не получили, а некоторые даже проиграли. Федеральный бюджет получил долгосрочный долг.
Такое распределение выигрыша и проигрыша мне представляется несбалансированным. Возможная задача для бюджета — повышение доступности жилья для целевых групп населения, которые не могут купить жилье без такой поддержки. С такой точки зрения, например, в программе семейной ипотеки сегодня должны были бы участвовать семьи с невысокими — но не низкими — доходами.
А вот задача спасти девелоперов мне представляется странной, ведь это бизнес, экономические кризисы для которого, как и периоды подъема, — неизбежность. Если у них уж так плохи дела, государство могло бы выкупить у них нераспроданное жилье по нормативным ценам Минстроя, то есть ниже рыночных, чтобы обеспечить жильем льготные категории граждан, а уж никак не обеспечивать им прибыль за счет бюджетных средств.
Что в итоге
В феврале 2026 года все еще не решен вопрос, что будет с семейной ипотекой, хотя замглавы Минстроя Никита Стасишин уже подтвердил, что ее параметры будут иными.
Плавающие выплаты на десятилетия вперед — это большой риск для стабильности бюджета. Именно по этой причине государство и стало последовательно отменять льготы.
