Выход есть, но он не выгоден для застройщиков и банков
Семейная ипотека остается основным способом решения жилищного вопроса, в то время как больше половины граждан не могут ею воспользоваться из-за недостатка средств. А многие из тех, кто оформил льготный кредит, отдают на его погашение львиную долю своего заработка, фактически пополняя ряды малообеспеченных семей. В России давно говорят о необходимости развития некоммерческой аренды жилья. Как это можно реализовать? — в материале URA.RU.
Некоммерческая аренда была придумана для людей, доход которых не позволяет купить квартиру, в том числе в ипотеку. При этом они не относятся к льготным категориям, которые могли бы рассчитывать на бесплатное соцжилье от государства. В 2012 году президентом Владимиром Путиным был подписан указ о формировании фонда такого жилья, а в 2014 этот вид аренды включили в Жилищный кодекс. Однако, по словам опрошенных URA.RU экспертов, на практике некоммерческий найм в России практически не используется.
Семейная ипотека выгоднее застройщикам и банкам
При нынешней экономической ситуации и ценах на недвижимость 60% россиян должны были бы жить в арендных квартирах. Об этом в разговоре с агентством заявил председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, руководитель Комиссии по регулированию жилищных вопросов детей-сирот и лиц из их числа Общественного совета при Минстрое РФ Андрей Широков.
По мнению Широкова, социальная ипотека придумана теми, кому хотелось подключить бюджет страны к строительству многоквартирных домов через ипотеку.
Эксперт отмечает, что некоммерческий найм практически не реализуется, потому что в бюджете нет денег на возведение такого жилья.
Государство могло бы субсидировать семьям аренду рыночного жилья
Если в бюджете нет средств на возведение жилья некоммерческого найма, то выходом может стать новая модель взаимодействия публичной власти и бизнеса, считает Андрей Широков.
Пока семья не может самостоятельно оплачивать аренду, государство ей в этом помогает. Как только доход становится достаточным, граждане оплачивают аренду самостоятельно. Наемные дома можно развивать по принципу государственно-частного партнерства
Главная причина медленного развития арендного жилья в России — экономическая. Таким мнением с агентством поделилась руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое РФ Надежда Косарева. "Проекты строительства наемных домов за счет частных средств нерентабельны для инвесторов и слишком долгосрочны, — поясняет она. — Возвратность вложенных средств составляет не менее 20 лет. Поэтому такие проекты требуют бюджетной поддержки".
Кроме того, Косарева отмечает, что в России не развита система долгосрочного кредитования строительства наемных домов. "Создание арендного жилья в России сегодня реально только за счет бюджетных средств или на принципах государственно-частного партнерства", — уверена собеседница агентства.
Схожее мнение в беседе с журналистом URA.RU высказал и зампредседателя комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, председатель Общероссийской общественной организации "Парки России" Сергей Буторин.
Механизм "зелёных коридоров"
Еще один вариант появления фонда арендного жилья — создание "зеленых коридоров" для социально-ориентированных застройщиков, рассказывает Сергей Буторин. Такая схема предполагает сниженные ставки налогов, упрощенные процедуры согласования и освобождение от части регуляторных барьеров для тех, кто участвует в программе арендного жилья с последующим выкупом.
Также для арендного жилья могут подойти девелоперские проекты, где возникли сложности с доведением строительства дома до конца.
Выкуп государством нераспроданных квартир в новостройках
Из-за высокой стоимости жилья и отмены массовой льготной ипотеки, спрос на новостройки заметно упал. Не востребованное покупателями жилье могло бы выкупить государство и сделать из него фонд арендного жилья, полагают некоторые эксперты.
"Даже в текущих экономических условиях государство может рассмотреть такую возможность для формирования фонда арендного жилья, особенно для семей с детьми, — говорит Сергей Буторин. По его мнению, такая мера обеспечила бы доступным жильем нуждающиеся категории граждан, а заодно поддержать застройщиков, оказавшихся в сложной ситуации из-за падения спроса на первичном рынке жилья.
Однако эксперт уточняет, что при такой схеме возникает ряд ограничений и рисков. Во-первых, бюджетная нагрузка. Во-вторых, искусственное вмешательство может повлиять на ценообразование и отпугнуть частные инвестиции.
Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева в беседе с URA.RU заявила, что в теории выкуп государством нераспроданного жилья по низким ценам разумное предложение. Однако на практике все не так просто. "Несколько лет назад ДОМ.РФ пытался реализовать такой выкуп, но никто из застройщиков не захотел продавать жилье по ценам ниже рыночных", — рассказывает она. — Это значит, что у них все не так уж плохо, как кажется".
По словам Косаревой, выкупать жилье по рыночным ценам — слишком дорогое удовольствие. "Тогда уж лучше просто строить арендное жилье за счет бюджетных средств — это будет и для бюджета дешевле, и для нанимателей доступнее", — считает эксперт.
