В России не осталось регионов, где доходы опережают рост цен на жилье
Как бы ни росли зарплаты, квартиры дорожают быстрее. За два года накопления на покупку квартиры выросли на полтора года, или почти на 50%. Самый большой разрыв в темпах изменений доходов и цен на жилье в Краснодаре и Омске. Минимальное отставание зарплат от цен на недвижимость во Владивостоке.
С 2020 года недвижимость в России дорожает рекордными темпами, а зарплата существенно отстает от индексации цен на жилье. В регионах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) средняя предлагаемая заработная плата после вычета налогов в 2021 году не выросла: в июле 2020 года она составляла 46,31 тыс. руб., а в июле 2021 года — 46,27 тыс. руб. Средняя цена квадратного метра в городах выборки выросла за то же время на 20,6% — с 62,1 тыс. руб. в июне 2020 года до 74,9 тыс. руб. в июне 2021 года.
В этом году предлагаемая заработная плата стала увеличиваться. За год — с июля 2021 года по июль 2022 года — рост по регионам составил 4,9%: с 46,27 тыс. до 48,5 тыс. руб. в месяц. Квартиры за тот же период подорожали на 23,5%: с 74,9 тыс. до 92,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
В аналитическом центре ЦИАН и hh.ru посчитали: за два года средняя заработная плата в регионах выросла на 4,8%, а стоимость недвижимости — на 48,9%.
Самый большой разрыв в Краснодаре, где за два года недвижимость подорожала на 73%, а заработная плата выросла на 6,2%. Недвижимость Краснодарского края пользуется высоким спросом в последние годы, в том числе у покупателей из других регионов, а для местных жителей приобретение недвижимости становится малодоступным.
Разрыв более чем в 60 п. п. зафиксирован также в Омске. Квадратный метр здесь подорожал на 68% (изначально в городе были относительно невысокие цены на жилье), а средняя зарплата выросла всего на 3,3%. Минимальный разрыв параметров во Владивостоке. Здесь жилье за два года подорожало всего на четверть (по причине уже высоких цен на жилье прибавка оказалась ниже, чем в других городах), а заработная плата прибавила 10%. Выше прибавка заработной платы была только в Казани — 13% за два года. Но недвижимость здесь выросла в цене на 64%, поэтому разрыв в динамике зарплаты и стоимости квадратного метра составил 51%.
В пяти крупных городах выборки предлагаемая заработная плата снизилась за два года, а цена недвижимости при этом росла. Меньше других повезло жителям Рязани: здесь зарплата упала за два года на 3%, а квартиры подорожали на 56%. В Кирове доходы с 2020 года упали на 3,2%, а цена недвижимости выросла в полтора раза (+50%). Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.
В Москве в сравнении с другими городами зарплаты выросли существенно — в среднем на 13%. Цена недвижимости за тот же период — на 30%. В Санкт-Петербурге рост зарплат в разы ниже столичных — всего 3%, а жилье при этом подорожало сразу на 47%.
Опережающая рост доходов динамика цен повышает коэффициент доступности жилья (КДЖ). Для его расчета аналитики ЦИАН использовали среднюю цену квартиры площадью 54 кв. м на вторичном рынке в городах-миллионниках, а в качестве годового дохода семьи — среднюю зарплату, по данным hh.ru.
Средний доход семьи в крупных городах (без Москвы и Санкт-Петербурга) к июлю 2022 года достиг 97 тыс. руб. Прирост за два года составил 4,4 тыс. руб. Средняя цена квартиры площадью 54 "квадрата" выросла в среднем на 3,36 млн, до 5 млн руб. В результате коэффициент доступности жилья в регионах составил 4,3 года. Для сравнения: в 2021 году показатель был на уровне 3,6 года, а в 2020 году — три года.
По международной классификации жилье считается доступным при КДЖ до трех лет. От трех до четырех — "не совсем доступным", от четырех до пяти — "покупка серьезно осложняется" и от пяти лет — "жилье существенно недоступно". В Москве КДЖ вырос с 5,5 года до 6,3 года. То есть, как и два года назад, жилье считается "существенно недоступным", но копить приходится почти на год дольше, несмотря на рост заработной платы на 13%. В Санкт-Петербурге покупка жилья была "серьезно осложнена" в 2020 году и стала "существенно недоступна", как и в Москве. Сейчас копить на жилье нужно 6,1 года против 4,1 года в 2020 году.
В целом по всем городам (без деления на столицы и регионы) коэффициент доступности жилья достиг в 2022 году 4,5 года, то есть покупка жилья в настоящий момент "серьезно осложняется", а два года назад КДЖ был на уровне 3,2 года (жилье "не совсем доступно").
По словам исполнительного директора фонда "Институт экономики города" Татьяны Полиди, в развитых странах в последние несколько десятилетий темпы роста цен на жилье выше темпов роста реальных доходов. "Это основной тренд, хотя в отдельные годы могло наблюдаться обратное соотношение",— уточняет она.
В России на этапе высокого экономического роста в 2002–2007 годах доходы росли очень интенсивно, но цены на жилье росли быстрее (в среднем 7% и 10% в год соответственно). А вот уже в 2010-е годы доходы начали стагнировать, цены перестали расти, а объемы ввода жилья, наоборот, стали расти. "Это привело к росту доступности жилья",— напоминает госпожа Полиди.
По ее словам, "хорошее" соотношение динамики доходов и цен на жилье в России было с 2010 по 2019 год. "Тогда цены на недвижимость в реальном выражении не росли, а доходы немного прирастали", — вспоминает эксперт. "Но это, к сожалению, не дало хорошего результата. Например, у нас жилье и было тесным, а стало еще теснее, мы не сдвинули наш жилищный стандарт в лучшую сторону", — сетует госпожа Полиди. Также, по ее мнению, сохранились проблемы с качеством городской среды — от обеспеченности инфраструктурой до благоустройства. "Плотность застройки в крупных городах неоптимальная: пригороды застроены многоэтажками, и теперь там негде развивать цивилизованную городскую застройку", — резюмирует эксперт.
