Утверждение юридического статуса апартаментов – один из самых ожидаемых законов в сфере недвижимости и строительства
Этот вопрос обсуждается много лет, в прошлом году власти, казалось, приблизились к решению этого вопроса. Но рассмотрение законопроекта откладывается снова и снова. Эксперты обсудили проблемы урегулирования статуса апартаментов в ходе онлайн-конференции "Спорный формат: каким должен быть закон об апартаментах? Ожидания экспертов и участников рынка".
Закон трудной судьбы
Вопрос о необходимости регулирования апартаментов стали поднимать в начале 2010-х годов. К 2015 году эти обсуждения формализовались в концепцию закона, которую разработал фонд "Институт экономики города" по заказу московских властей. С тех пор рынок жил в ожидании, что судьба апартаментов вот-вот решится. Но решение постоянно откладывалось.
В очередной раз об этом серьезно заговорили в конце 2020 года, когда Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. Прошлой весной в Госдуму был внесен законопроект, подготовленный группой сенаторов и депутатом ГД, но до его рассмотрения дело так и не дошло. Обсуждение в первом чтении в конце 2021 года было перенесено на весну, но в конце февраля из слов вице-премьера РФ Марата Хуснуллина стало понятно, что вряд ли стоит ждать скорого решения вопроса. Чуть позже свой вариант поправок в Минстрой РФ направил Всероссийский центр национальной строительной политики (ВЦНСП).
О чем спор
Хуснуллин объясняет задержку с рассмотрением закона тем, что регионы придерживаются диаметрально противоположных позиций по принципиальным моментам и не могут прийти к консенсусу. "Основные проблемы, насколько я понимаю, связаны с вопросом, что делать с уже построенными зданиями с апартаментами, – говорит президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. - Если помещения в них признать квартирами, то сразу возникают нормативы обеспеченности социальными объектами и их доступности. Сейчас такие нормативы не применяются к зданиям с апартаментами, поскольку это нежилые здания. Кроме того, здания с апартаментами в основном расположены на уже плотно застроенных территориях крупных городов, где просто негде разместить такие новые объекты социальной инфраструктуры".
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко считает, что рынок апартаментов очень неоднороден и отличается в разных регионах: "В городах с дефицитом земли и высоким спросом на жилье, например в Москве, апартаменты строятся в основном как альтернатива обычным квартирам. В городах с большим туристическим потоком, например в Санкт-Петербурге и Сочи, чаще встречаются апарт-отели, в которых отдельные лоты покупаются для сдачи в аренду. Апартаменты в недорогих районах создают нагрузку на социальную инфраструктуру, поскольку покупают их люди, которые рассчитывают на государственную медицину и образование для детей. В премиальных апартаментах рядом с деловым центром города — это уже не столь принципиальный вопрос. Поэтому и ожидания от закона отличаются в разных городах и сегментах", - объясняет эксперт.
Сегменты апарт-отелей и сервисных апартаментов для сдачи в аренду тоже не отрегулированы. "Апарт-отели – это особый вид гостиничных услуг для временного пребывания, а апартаменты для сдачи в аренду для проживания людей – это все-таки должны быть жилые помещения. Несмотря на схожесть двух выделенных слов – пребывание и проживание, – законодательство их различает и регулирует по-разному", - отмечает Надежда Косарева.
Что делать покупателям
Неопределенный статус апартаментов – это основной фактор, который пугает покупателей. Они ждут закона не меньше, чем девелоперы. И продавцы порой пытаются играть на таких ожиданиях. "Прошлой весной хотела купить квартиру, но ценник такой конский, что стала рассматривать апартаменты, - рассказала в ходе онлайн-конференции одна из читательниц IRN.RU. - Практически во всех апарт-комплексах мне радостно сообщали о законе. Некоторые еще относительно нормально – что "могут принять, могут приравнять". Другие говорили об этом как о решенном деле – что до конца года (прошлого) апартаменты приравняют к жилью, сможете там прописаться и с налогами проблем не будет. Но это же откровенное вранье! Это нормально, что сотрудники намеренно вводят в заблуждение? Еще и цены под это дело повышают. И что потом делать таким обманутым покупателям, когда они рассчитывали на почти квартиру, а получили непонятно что?"
Конечно, это не очень добросовестное поведение продавцов. Но здесь также важно говорить и о необходимости повышения сознательности покупателей. "Это крупная покупка, люди должны понимать, что это их ответственность тоже - понимать, что это за формат, его преимущества и риски, нынешний юридический статус, а не верить слепо менеджерам", - считает Олег Репченко.
По мнению Надежды Косаревой, при принятии решения о покупке апартаментов лучше перестраховаться, не надеяться на обещания продавцов и не исходить из того, что законопроект будет принят в ближайшее время.
Статья целиком на сайте "Индикаторы рынка недвижимости" от 21 марта
