Свое жилье больше не норма, а все более недоступная роскошь?
Из разных стран приходят тревожные новости о том, что покупка квартиры становится для молодых людей все более затруднительной. Почему так происходит? Все ли эксперты согласны с тем, что пора бить тревогу? И что с этим, собственно, делать? Разбираемся в материале Собака.ru.
Взять ипотеку, перестать тратиться на съем жилья, обзавестись семьей. Еще несколько лет назад этот план на жизнь казался вполне реализуемым для среднего жителя мегаполиса. Сейчас его осуществимость вызывает все больше сомнений.
О проблемах говорят и в США. Так, в ноябре 2025-го Bloomberg написал, что средний возраст покупки первого жилья в США достиг рекордных 40 лет (в начале восьмидесятых он составлял 29 лет).
С начала 2020-х медианный возраст покупки первого жилья в США вырос на 7 лет
"Жилье сегодня менее доступно, чем во время пузыря цен 2007–2008 годов"
Сообщение Bloomberg о росте среднего возраста покупки первого жилья — история яркая, но сама по себе не свидетельствующая о снижении доступности жилья, говорит Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города". "Это может свидетельствовать о предпочтении аренды жилья молодыми людьми и молодыми семьями без детей (как известно, возраст создания семьи и рождения детей во многих странах повышается)", — говорит собеседница редакции.
Аналитики рынка недвижимости чаще используют другой показатель — коэффициент доступности жилья (он же КДЖ). Это соотношение медианной цены недвижимости к медианному доходу семьи. "Результаты оценок КДЖ по некоторым странам за последние 30–35 лет действительно показывают снижение фундаментальной доступности жилья во многих крупных городах мира", — говорит Косарева, хотя и оговаривается, что ей "сложно согласиться" с тем, что тенденция к снижению фундаментальной доступности жилья носит повсеместный и устойчивый характер.
А вот другие собеседники редакции, напротив, говорят о глобальном жилищном кризисе как о признанной реальности. "О проблеме доступности жилья в крупных городах стали писать давно, — рассказывает Собака.ru Петр Иванов, социолог бюро исследований "Гражданская инженерия"".
Однако, продолжает Екатерина Подольская, преподаватель факультета экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге, сейчас ситуация еще острее, чем в начале века.
С начала 2020 года средняя цена продажи квадратного метра строящегося жилья выросла более чем в два раза
"Если сравнивать с советскими годами"
На вопрос о том, насколько все вышеописанное характерно для России, собеседники редакции дают диаметрально противоположные ответы. "На развивающихся рынках такого, как правило, нет, — полагает Алексей Попов из Циан. — Там удается сохранять глобальный восходящий тренд по доступности жилья".
Примерно об этом же говорит и Надежда Косарева из "Института экономики города". "В период с 2007 по 2019 год КДЖ снизился с 5,3 до 3,2 (то есть фундаментальная доступность жилья повысилась), — говорит собеседница редакции. — В 2021 и 2022 гг. доступность снизилась, а потом снова стала повышаться. Конечно, на такой динамике сказываются особенности политики в российских городах, в том числе искусственное стимулирование спроса на жилье в 2021 и 2023 годах, отсутствие практических ограничений на разрастание территорий и этажности многоэтажной жилой застройки городов и агломераций".
В свою очередь Екатерина Подольская из Президентской академии в Санкт-Петербурге приводит в разговоре с редакцией несколько другую статистику. "С 2006 по 2019 год доступность жилья в России росла, — говорит она. — Однако с 2019 года наметился спад".
"Проблема не в самих квадратных метрах"
В целом можно было бы рассчитывать, что преодоление постковидного бюджетного кризиса должно снять остроту проблемы. Инфляция снизится, ключевые ставки центральных банков упадут, вслед за ними нормализуется и стоимость ипотеки. "Однако, как отмечает МВФ, снижение ставок в одиночку не сможет кардинально улучшить ситуацию", — констатирует Екатерина Подольская из Президентской академии в Санкт-Петербурге.
По словам Надежды Косаревой из "Института экономики города", в этих условиях можно уверенно говорить, что "приобретение жилья на рыночных условиях вряд ли может быть доступно всем семьям, поэтому необходимо развивать иные формы удовлетворения жилищной потребности семьям с невысокими и низкими доходами, в том числе доступный наем жилья".
Социальный наем — действительно важный инструмент, при помощи которого пытаются справиться с жилищным кризисом, как и субсидирование строительства жилья (такую программу анонсировал, в частности, новый мэр Нью-Йорка Зохран Мамдани). Однако далеко не все готовы согласиться с тем, что этих мер достаточно для преодоления кризиса, ведь он отражает куда более глобальные проблемы, чем регулирование застройки конкретного мегаполиса.
