Еще недавно будущее работы виделось за гибридными форматами и "офисами на пляже". Но реальность оказалась сложнее
После короткого эксперимента с удаленкой многие компании и сами сотрудники — от топ-менеджеров до представителей поколения Z — осознали ценность офиса. Но вернулись они уже с новыми, гораздо более высокими требованиями.
Как отметил на круглом столе "Стратегии роста: как бизнес-центры меняют облик современных мегаполисов" соучредитель Агентства стратегического развития "ЦЕНТР" Сергей Георгиевский, запрос на традиционный офис никуда не исчез, но кардинально изменилось его содержание. Сегодня бизнес-центр конкурирует уже не ставками аренды, а качеством среды, и именно это меняет облик современных городов.
Этот качественный сдвиг в запросах пользователей сформировал новую структуру требований к бизнес-центрам. По данным управляющего партнера консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, наряду с классическими факторами выбора (цена, транспортная доступность, паркинг) критически важными стали совершенно иные категории. Речь идет о создании "третьего места" — фитнес-центров, ресторанов, терм, выставочных пространств, куда можно прийти после работы; о психологическом комфорте, который обеспечивают парки, экопространства, террасы и лаунж-зоны; а также о развитой инфраструктуре повседневности — от столовой и аптеки до автомойки и шиномонтажа: хотя эти элементы и не являются "первой необходимостью" в чистом виде, их нестандартное наполнение зачастую становится решающим фактором при выборе между похожими проектами.
Ответом на эти запросы стало превращение бизнес-центра из утилитарного офисного здания в сложный многофункциональный организм.
Здесь и надолго
Но как создать по-настоящему востребованную среду, которая не будет данью сиюминутному тренду, а станет органичной частью района? Ключ, по мнению сооснователя и главного архитектора бюро CONTINUUM Олеси Могилевской, лежит в глубоком анализе территории. Она настаивает на необходимости привлекать к проектированию профессиональных архитекторов и социологов, чтобы ответственно подходить к мониторингу того или иного участка.
Этот принцип "слышания места" становится особенно важным, когда внутренняя трансформация бизнес-центров начинает влиять на городское планирование в целом. Изолированная "стеклянная башня за забором" становится анахронизмом.
Такой подход оказывается выгоден не только пользователям, но и городу в целом. Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева подчеркивает, что для гармоничного развития мегаполису необходима полицентричная модель, при которой деловые кластеры равномерно распределены по территории, а не сконцентрированы в одном ядре, как "Москва-Сити", создающем колоссальную нагрузку на транспортную систему. При этом сами БЦ вполне могут стать мини-центрами, дающими ближайшим районам нужную инфраструктуру. "Оказалось, что без бизнес-центров городская ткань рвется: все-таки они имеют большое значение как точки притяжения, а не только место расположения офисов. Это набор сложно сбалансированных сервисов, задействующих не только работающих в них людей, но и жителей окружающих районов", — говорит Сергей Георгиевский.
Экономический эффект от таких интегрированных проектов вполне измерим. Денис Колокольников отмечает, что развитая инфраструктура повышает стоимость близлежащего жилья на 10-20%, и это правило работает и для коммерческой недвижимости. Надежда Косарева приводит более масштабные данные по Москве: капитализация недвижимости в пределах Третьего транспортного кольца в 1,6 раза превышает общий валовой продукт города, а бизнес-районы вносят весомый вклад, составляя 22% этой капитализации. Результатом такого подхода становится формирование новых деловых кластеров, которые перекраивают карту города. Новая карта Москвы наглядно демонстрирует этот переход к полицентричной модели: сегодня мы наблюдаем не только развитие исторически сложившихся деловых районов у метро "Калужская" и "Павелецкая", но и формирование совершенно новых кластеров — на Ходынском поле, в районе Большого Сити и на Савёловско-Рижском направлении. Именно настоящая ценность этой трансформации раскрывается в ее мультипликативном эффекте.
От концепции до интеграции
В этом процессе архитекторы играют ключевую роль создателей, а не просто исполнителей. Они должны мыслить категориями не отдельного здания, а целого микрорайона, urban-контекста.
Запрос конкретного сотрудника на качественную среду, помноженный на работу архитекторов и подкрепленный градостроительными стратегиями, создает новую реальность. В этой реальности бизнес-центры становятся каркасом, на котором держится не только экономика, но и комфортная, осмысленная повседневная жизнь современного мегаполиса, доказывая, что они — нечто неизмеримо большее, чем просто столы и стулья.
