Практику реализации КРТ нежилой застройки, юридические коллизии, судебные споры и риски для инвесторов эксперты рынка разобрали на онлайн-дискуссии, организованной ЕРЗ.РФ в ходе подготовки к Олимпиаде девелоперов, которая состоится в рамках Российской строительной недели–2026
Мониторинг ИЭГ: регионы активно реализуют полномочия в сфере КРТ
В ходе дискуссии аналитики Фонда "Институт экономики города" представили результаты впервые проведенного масштабного мониторинга практик КРТ нежилой застройки в регионах в 2021—2025 годах.
Запись мероприятия доступна на YouTube канале ИЭГ
Подробности об исследовании сообщила вице-президент ИЭГ, директор Направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди.
"С 2021 года мы отслеживаем, как в регионах развивается механизм КРТ жилой застройки, — напомнила Полиди, добавив: — В этом году впервые провели аналогичную работу по КРТ нежилой застройки. Изучили нормативное регулирование, решения о КРТ, судебную практику и итоги торгов. Масштаб работы — значительный, в ряде случаев мы провели выборочный, а не сплошной анализ, охватив тем не менее все самое важное".
По словам эксперта, хотя Градостроительный кодекс практически не раскрывает полномочия субъектов РФ в части КРТ нежилой застройки, на практике регионы реализуют эти полномочия достаточно активно.
Большое внимание в исследовании уделено судебным спорам. "Суды чаще встают на сторону органов публичной власти — особенно в делах, касающихся обязательств девелопера по созданию объектов социальной инфраструктуры, — отметила Полиди и пояснила: — Это связано с отсутствием четкого регулирования в ГрК РФ и тем, что позиции судов по сути закрывают нормативные лакуны. При этом, если речь идет не о социальной, а о другой инфраструктуре, ситуация уже менее однозначна".
Территории — разные, итог один: жилье
Ведущий юрисконсульт Направления "Рынок недвижимости" ИЭГ Александр Сидоркин, подчеркнул, что КРТ нежилой застройки сегодня — инструмент развития жилищного строительства.
"Принято считать, что КРТ нежилой застройки — это инструмент редевелопмента промышленных зон, — обратил внимание эксперт и продолжил: — На самом деле, практика показывает, что исходное назначение территории нередко самое разное. Это может быть бывший аэродром, объект торговли или производственно-складского назначения. Но практически во всех случаях, независимо от того, какой была территория изначально, новым назначением этой территории является жилье. То есть КРТ нежилой застройки сегодня — это инструмент развития жилищного строительства".
Говоря о региональном регулировании КРТ нежилой застройки, эксперт отметил, что в субъектах РФ, как правило, нет отдельных НПА о порядке принятия и реализации подобных решений, а регулирование осуществляется в основном совместно с КРТ жилой застройки, реже — с КРТ незастроенных территорий.
Как показало исследование Фонда ИЭГ, есть единичные примеры утверждения отдельных НПА, посвященных порядку принятия и реализации решений о КРТ нежилой застройки в некоторых российских регионах — например, в Удмуртской Республике, Республике Бурятии, г. Сочи.
При этом наиболее подробное регулирование в данной сфере, по словам эксперта, установлено в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Республике Саха (Якутия) и Приморском крае.
Решение о КРТ — документ парадоксальный
Руководитель направления КРТ ГК Glorax Станислав Шульженко отметил нормативные противоречия, которые сегодня сопровождают механизм.
"Решение о КРТ — документ парадоксальный, — заметил специалист, пояснив: — С одной стороны, оно считается нормативным, а с другой — до утверждения документации по планировке территории служит лишь проектным ориентиром без правовой силы, необходимой для гарантированной реализации обязательств. Это создает серьезные риски для инвесторов: от них ждут исполнения обязательств, которых муниципальный уровень власти, выдавший решение, сам в большинстве случаев обеспечить не может".
Слишком много "усмотрения" и слишком мало правил
Преподаватель НИУ ВШЭ (г. Санкт-Петербург), эксперт в области земельного и градостроительного права Алексей Башарин, обратил внимание на "неограниченное усмотрение" — дискрецию органов публичной власти при реализации проектов КРТ.
Девелоперская Олимпиада: механизмы КРТ — в фокусе большой сессии
Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик анонсировал специальную сессию РСН–2026 "Как сделать города лучше" — большую двухчасовую дискуссию с VIP-спикерами, в которой механизмы КРТ станут одной из ключевых тем.
Презентация онлайн-дискуссии "Результаты мониторинга практик регулирования и реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки в субъектах Российской Федерации в 2021 2025 гг.".
Статья целиком на сайте "Единый ресурс застройщиков" от 26 декабря
