Специалистами направления «Реформы в сфере недвижимости» была подготовлена методика мониторинга демонстрационного проекта «Реконструкция застроенных кварталов с переселением жителей из ветхого фонда и перебазированием, перепрофилированием производств», который с начала 2002 года реализоывалась в двух российских городах - Чебоксарах и Хабаровске.
Цель проекта заключалась в том, чтобы продемонстрировать возможность становления в России «классического девелопмента», его экономическую выгодность и привлекательность для администраций и частных инвесторов, обеспечить правовое и организационно-методическое сопровождение процесса выбора концепций преобразования застроенных территорий и осуществления реконструкции за счет частных инвесторов-девелоперов
Проект основывался на ранее выполненных мероприятиях по введению в городах системы правового зонирования и был направлен на осуществление последующих действий по реформированию системы градорегулирования.
В результате повышения стоимости недвижимости по мере реализации реформ в сфере градорегулирования в центрах городов возникала возможность за счет частных инвесторов-застройщиков преобразовывать застроенные кварталы с ветхим жилым фондом и вредным производством, модернизировать инженерно-техническую инфраструктуру и возвращать потраченные на это средства.
В городах-участниках демонстрационного проекта готовился пакет нормативных правовых актов и документов для проведения конкурса или переговорного процесса по выбору инвесторов-девелоперов, а также для последующей реализации проекта реконструкции и его консультативного сопровождения.
После определения граничных условий преобразования застроенного квартала (переселение жильцов из ветхого фонда, перебазирование, перепрофилирование вредных производств, условий модернизации инженерно-технической инфраструктуры участники конкурсов предоставили: а) градостроительную концепцию преобразования застроенной территории, б) бизнес-план реализации проекта. В итоге было заключено инвестиционное соглашение.
После освобождения земельных участков от прав третьих лиц девелопер мог приобрести их в собственность или оформить договор долгосрочной аренды, что позволило получать ипотечные кредиты для дальнейшего строительства и реконструкции под залог земельных участков. После проведения девелопером подготовительных работ девелопер мог продать подготовленную землю другим частным застройщикам или сам завершить реконструкцию, строительство, после чего использовать объекты для своих нужд или продать, сдать их в аренду другим частным лицам.
В подготовленной методике мониторинга предлагалось проанализировать, возможно ли на практике реализовать демонстрационный проект с выполнением предписанных сроков и требований. Определить, посредством сопоставления принятых и подготовленных документов, насколько администрация готова внедрять новые схемы реализации проектов реконструкции. Выявить и оценить препятствия реализации демонстрационного проекта. По итогам мониторинга проекта подготовить предложения по преодолению выявленных препятствий, посредством совершенствования:
- нормативно-правовой базы местного, регионального и федерального уровней;
- организационно-технологических и методологических подходов к организации и реализации проекта.
