Как обязательства застройщиков раздувают стоимость квартир. Девелоперам стало тяжело строить школы, сады и поликлиники, о которых договаривались с властями три-четыре года назад
В регионах пересматривают договоры о комплексном развитии территорий (КРТ) из-за того, что изменилась экономическая ситуация: у застройщиков нет возможности перекредитоваться, выросла стоимость стройматериалов, а продажи упали из-за проблем с ипотекой.
Социальные объекты стали проблемой рынка недвижимости
Это подтвердили эксперты на форуме "Движение", который прошел летом в Сочи. Так, замминистра строительства Никита Стасишин сказал: "Действительно, те регионы, которые пытались нагрузить застройщиков социалкой, расселением аварийного жилья и прочим… теперь регионы ищут способы снять с застройщика обременения. Самое сложное — сделать это в проектах, что реализуются уже два-три года с горизонтом пять-шесть лет… сейчас другая ситуация".
Законодательная активность также указывает на проблемы с реализацией начатых проектов КРТ. В Госдуму внесли законопроект, который позволяет девелоперам продлевать сроки КРТ без штрафов и неустоек. В пояснительной записке к проекту закона прямо сказано, что финансовые модели рушатся не только у застройщиков, но и у местных властей, которые в рамках КРТ должны строить дороги и тротуары, прокладывать к новым домам теплотрассы и другие инженерные сети. Денег нет ни у девелоперов, ни в муниципальных бюджетах.
Авторы законопроекта предлагают разрешить застройщикам и местным властям продлевать срок КРТ на три года в упрощенном порядке и без финансовых наказаний. Пока это можно сделать только через суд.
Виктор Агеев, директор Направления "Градостроительство и недвижимость" в Институте экономики города:
"Вопрос, кто должен платить за социальную инфраструктуру в новых жилых районах, стоит как никогда остро
Исследования Института экономики города и международный опыт однозначно свидетельствуют: любое обременение застройщика в итоге ложится на плечи покупателя. Но ключевой вопрос не в том, платить или не платить, а в том, как платить, чтобы механизм был прозрачным, экономически обоснованным и не разрушал рынок жилья.
Вопрос о том, кто должен платить за социальную инфраструктуру в новых жилых районах — государство, застройщик или конечный покупатель жилья, — сегодня стоит как никогда остро. Это обусловлено и возможностями бюджетов, и возникновением таких институций, как КРТ и инфраструктурный сбор, которые позволяют переложить часть финансового бремени на застройщика.
Безусловно, законодательно закрепленный целевой платеж — это более предсказуемый и справедливый механизм, чем квазидобровольные соглашения о строительстве или финансировании инфраструктуры.
Институт экономики города системно изучает российский и международный опыт инфраструктурных сборов. Основные выводы таковы:
- Прозрачность снижает транзакционные издержки. Когда застройщик заранее знает ставку сбора (например, фиксированную сумму за 1 м² введенного в эксплуатацию жилья), он может заложить ее в финансовую модель на этапе покупки земельного участка. Это исключает долгие и потенциально коррупционные переговоры по каждому проекту.
- Опыт Перми и других российских регионов, установивших инфраструктурный сбор, подтверждает: регионы уже идут по этому пути. При этом способы внедрения, расчета и взимания сбора пока не унифицированы. Пермский подход — фиксированный взнос на строительство социальной инфраструктуры — примечателен тем, что ставку платежа экономически обосновали, привязав к реальной потребности в инфраструктуре, а не к желанию города пополнить бюджет.
Дестабилизирует ли такой платеж рынок? Сам по себе, безусловно, нет, но в сочетании с жесткими кредитными условиями, увеличением издержек на материалы и рабочую силу и снижением спроса в силу сокращения программ стимулирования ипотеки дополнительное фискальное обременение девелоперов может стать значимым, в особенности для низкомаржинальных проектов.
Наши исследования показывают, что в тех регионах, где инфраструктурный платеж ввели, дополнительная нагрузка на себестоимость проекта составляет 5—10 тысяч рублей на 1 м² жилья. Для Москвы и Санкт-Петербурга, где стоимость квадратного метра высока, это может быть незаметно, в особенности на фоне общего тренда удорожания первичного жилья.
Для регионов же с ценой первичного жилья ниже 150 и даже 100 тысяч рублей за 1 м² такой рост себестоимости и, следовательно, цены продажи может стать весьма ощутимым.
Внедряя такие сборы, крайне важно учитывать специфику конкретного региона и муниципалитета. Целесообразно внедрять дифференцированную шкалу: сбор меньше для проектов в районах с уже существующей профицитной инфраструктурой и проектов КРТ, где застройщик и так несет затраты на расселение и снос; повышенный размер сбора — для "чистого поля", где вся социальная инфраструктура создается с нуля".
