Как устроены программы реновации за рубежом
Программы городского редевелопмента и реновации жилых домов действуют во многих странах мира. Часто программы предоставляют выбор: новое жилье или денежные компенсации. В то же время часть инициатив предусматривает и дополнительные расходы собственников устаревшего фонда на переезд.
Московская программа реновации жилья — одна из крупнейших в мире. Она затрагивает более 5 тыс. домов и около 1 млн человек. По словам президента Фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, подобные программы редевелопмента реализуются практически во всех странах, но различаются не только масштабом, но и механизмом: инвесторы могут выкупать устаревший фонд в рамках рыночных сделок, также имущество может быть изъято для общественных нужд или на условиях соглашения между собственниками.
К московской программе по масштабам наиболее близки две. Федеральная программа обновления городов, реализованная в США после Второй мировой войны в 1949–1973 годах, предусматривала использование бюджетных средств для переселения граждан и дальнейшую продажу земли застройщикам. Инициатива реализована почти в 500 городах и затронула порядка 2 млн семей. Второй, более современный пример действует сегодня во Франции — это национальные программы обновления городов и переквалификации старых деградирующих кварталов, затрагивающие интересы более 7 млн жителей. По материалам Фонда "Институт экономики города" "Ъ-Недвижимость" изучил, как проходит реновация в других странах.
Гонконг
В 2001 году в Гонконге была создана квазигосударственная корпорация (институт развития) — Администрация городского обновления (Urban Renewal Authority) с полномочиями в сфере редевелопмента, градостроительного управления, привлечения и предоставления финансирования. Urban Renewal Authority борется с деградацией городской среды, реализуя собственные проекты, в том числе совместно с частными девелоперами, а также помогая собственникам консолидировать объекты недвижимости для последующей совместной продажи инвестору.
При выкупе жилья у действующих собственников (если оно расположено на территории, которую планируется обновлять) предоставляется компенсация, ее сумма зависит от множества условий, в том числе формата использования недвижимости (для собственного проживания или сдачи в аренду), а также объема жилья в собственности на территории редевелопмента.
Если владелец живет в квартире сам, то в качестве компенсации он получает рыночную стоимость квартиры, а также субсидию на приобретение нового жилья.
Субсидия рассчитывается как разница между рыночной оценкой условной квартиры аналогичной площади в том же районе, расположенной на среднем этаже в доме, построенном семь лет назад, и рыночной стоимостью выкупаемой квартиры. Если собственник сдает жилье, то сумма субсидии, рассчитанной по схеме выше, будет делиться пополам.
Вместо компенсаций и субсидий можно выбрать и новое жилье по схеме "квартира за квартиру". Urban Renewal Authority предлагает на выбор: недвижимость на пятом-восьмом этажах в том же районе, что и расселяемое жилье, либо одну из квартир, построенных в рамках проекта Kai Tak (реализуется для предоставления жилья переселяемым гражданам). Стоимость выбранной квартиры не должна превышать установленный размер денежной компенсации.
Израиль
Министерство строительства Израиля разработало программу "Обновление застройки", в соответствии с которой проект редевелопмента должен содержать 100 и более жилых лотов. Программа работает по следующему механизму: собственники на два года передают девелоперу свое жилье, а девелопер на это время предоставляет и оплачивает им аренду. Через два года владельцы получают новые квартиры.
Прибыль девелопера зависит от разницы между доходами от продажи квартир на открытом рынке и расходами на предоставление жилья переселяемым собственникам.
Основным документом, определяющим территории для реализации программы, является градостроительный план, который проходит обсуждение на уровне городских и областных властей, а затем оценивается жителями обновляемых участков. По закону для реализации плана необходимо, чтобы с ним согласились не менее 80% домовладений.
Также собственники вправе заказать альтернативный предлагаемому проект за свой счет, а власти должны его рассмотреть до принятия окончательного решения. Строительство финансирует застройщик, а создаваемая в рамках редевелопмента общественная инфраструктура впоследствии передается муниципалитету.
