Для рынка недвижимости 2022 год стал самым турбулентным за последнее десятилетие
Снижение спроса
В 2022 году доступность жилья заметно снизилась с точки зрения соотношения таких фундаментальных факторов, как цены и доходы населения, считает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. "Отрицательная динамика началась еще в 2020 году, хотя до этого на протяжении 10 лет наблюдалась обратная картина: доступность жилья повышалась", – напоминает она.
Институт экономики города ведет постоянный мониторинг значений коэффициента доступности жилья (КДЖ) по России в целом и субъектам РФ и крупным агломерациям в частности. Этот показатель отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. Он рассчитывается как отношение медианной цены квартиры на рынке (средней в ряду, то есть половина сделок с квартирами идут по цене ниже, вторая половина – выше) к годовому семейному доходу. Чем меньше значение КДЖ, тем выше доступность жилья.
В 2019 году КДЖ по России имел значение 3,2 (условно можно интерпретировать как превышение цены стандартной квартиры над средним годовым семейным доходом). В первом квартале 2022-го коэффициент вырос до 4,7, а к третьему снизился до 3,8. Снижение доступности жилья наблюдается в большинстве регионов и крупных агломераций. В 2020 и 2021 годах основной причиной этого стал скачок цен, а в 2022-м – снижение доходов населения, поясняет Косарева.
Новостройки
Самые заметные изменения произошли на рынке новостроек, особенно столичных. Как отмечают аналитики "Метриум", спрос на новое жилье сократился впервые с 2015 года. Так, по итогам 11 месяцев 2022-го между застройщиками и дольщиками – физическими лицами было заключено около 66 тыс. договоров долевого участия. Это на 16% меньше, чем годом ранее. Одновременно резко возросло количество предложений. Например, в ноябре застройщики предлагали покупателям почти 69 тыс. квартир и апартаментов в строящихся и готовых домах – это на 51% больше, чем год назад.
Цены в 2022-м продолжили расти: средняя стоимость квадратного метра в ноябре достигла 418 тыс. рублей. Особенно увеличилась она в массовом сегменте рынка – квартиры здесь подорожали в среднем на 20%. Исторический рекорд поставила доля ипотечных сделок – 81% от общего числа продаж.
Вторичный рынок
События, происходившие в 2022-м на вторичном рынке жилья, напрямую связаны с политической повесткой и экономической ситуацией в стране и мире, считает директор по вопросам вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. В начале года рынок был очень активным: по числу покупок и продаж январь 2022-го на 16% опередил январь 2021-го. Усредненная цена предложения находилась на уровне 280,2 тыс. руб. за кв. м, что на 12,2% превышало показатель января 2021 года.
Политические события не успели повлиять на февральскую статистику сделок, а март был четко разделен на две части. До 20 числа на фоне девальвации рубля и наложения на РФ беспрецедентных санкций царила ажиотажная активность покупателей: число обращений на 30–50% превышало норму. Однако с 21 марта покупательский интерес стал затухать: ежедневно количество звонков уменьшалось, и к концу месяца спрос упал на 30% ниже нормы – таких показателей не было с середины 2020 года. В ноябре спрос остался на том же уровне, а в декабре пошел вниз.
Загородная недвижимость
За 2022 год медианная цена загородной недвижимости увеличилась на 25%, говорит руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов. Среднестатистический объект стоит 7,9 млн руб. "Существенное подорожание является следствием того, что доступные по цене лоты продаются быстрее, а в экспозиции остаются наиболее дорогостоящие. Предложение крайне медленно пополняется новыми объектами, и средняя цена идет вверх", – пояснил он.
В целом покупательская активность не увеличилась. Невысокий спрос объясняется отсутствием достаточного объема предложения. Крупные застройщики так и не зашли на это направление, хотя в 2021-м заявляли, что начнут загородные проекты в малоэтажном сегменте.
Ипотечное страхование
Год был непростым и для страховщиков, говорит директор департамента ипотечного страхования "Абсолют Страхование" Дарья Зуева. С конца февраля и вплоть до июня наблюдалось снижение спроса на ипотечное страхование со стороны новых заемщиков, что объясняется спадом в выдачах новых кредитов. С июня происходило постепенное восстановление рынка. Отрасль рассчитывает на рост продаж полисов по итогам декабря.
У заемщиков, пролонгирующих договоры ипотечного страхования, в 2022 году была широко распространена практика поиска нового страховщика, который предложит более выгодные условия по страхованию на очередной страховой год. Владельцы жилья ищут, как получить более качественный сервис по заключению и обслуживанию ипотечного полиса и при этом уменьшить свои расходы на страхование.
Аренда жилья
Рынок аренды всегда быстрее всего реагирует на любые изменения социально-экономического характера. Так, во время кризиса 2014–2015 годов 35% договоров найма были прекращены раньше оговоренного срока и произошел отток нанимателей из столицы. Однако в 2022-м, несмотря на множество потрясений, этого не произошло. Спрос с начала года до конца августа был невысоким, а в последней декаде августа и в сентябре вырос на 35% относительно весенне-летних значений.
Объявление частичной мобилизации в конце сентября обрушило спрос на аренду. С тех пор объем предложений продолжает расти. В ноябре прирост составил 25% по отношению к показателям начала сентября, спрос снизился на 20%. А в декабре спрос на аренду оказался на 50% ниже, чем в декабре предыдущего года.
