Более 1 трлн рублей сэкономят на аренде в 2026 году участники программы "1 рубль за 1 кв. м в год" в столице. Всего с 2012 года ими взято в аренду и отреставрировано 50 зданий в Москве. Программа реализуется и в других регионах РФ. Чтобы почти на полвека избавиться от арендных платежей, инвестору необходимо выполнить несколько условий. Рассказываем о том, что это за программа, какие "бонусы" и риски уготованы участникам и какова мировая практика
50 зданий за 14 лет
Льготная аренда недвижимости, получившая в обиходе название "Дом за рубль" (вариации — "Недвижимость за рубль", "1 рубль за 1 кв. м" и другие), существует в России более 10 лет. "Одним из пионеров реализации данного подхода была Москва, где такая программа работает с 2012 года", — рассказал ТАСС первый заместитель генерального директора Фонда "Институт экономики города" (ИЭГ), директор Направления "Градостроительство и недвижимость" Виктор Агеев.
"По информации на апрель 2026 года, арендаторы 50 московских зданий площадью более 51 тыс. кв. м уже выполнили условия программы и перешли на льготную ставку (1 рубль за 1 кв. м — прим. ТАСС)", — сообщил он. Как заявил в апреле заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов, "суммарная экономия (на аренде) за 2026 год составит для них около 1,3 млрд рублей".
В столице в аренду на льготных условиях предоставляются как объекты культурного наследия, так и здания, не имеющие такого статуса. Для участия в программе необходимо одержать победу на открытом аукционе Департамента города Москвы по конкурентной политике и провести реставрационные работы, уложившись в пять лет. В течение этого срока аренда платится по рыночной ставке, которая определяется по итогам аукциона.
После завершения работ и прохождения официальной процедуры приемки арендатор получает льготную ставку на 49 лет и может открыть в восстановленном здании частное образовательное учреждение, офис, магазин или гостиницу. Аренда под обычное жилье в таких зданиях не предусмотрена.
Региональная специфика
Помимо Москвы, аналогичные программы действуют в регионах — Московской, Нижегородской, Калужской, Кемеровской, Новосибирской, Томской, Псковской, Орловской областях, Республике Татарстан и Санкт-Петербурге. "Из совсем свежих примеров можно назвать Орел, где 1 июня пройдут торги на право аренды объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой" постройки XIX века на улице Васильевской, 29", — рассказал Виктор Агеев.
Одним из лидеров по числу выставленных на торги "домов за рубль" является Томск. По словам первого заместителя гендиректора ИЭГ, к 2025 году в рамках проекта было восстановлено 18 купеческих особняков, всего же на торги было выставлено 83 здания. С начала 2026 года по результатам проведенных аукционов было заключено семь договоров с инвесторами, еще семь торгов будут проведены в ближайшее время, сообщил в своем Telegram-канале мэр Томска Дмитрий Махиня.
В Подмосковье программа "Недвижимость за 1 рубль" действует с 2023 года. "Недвижимость, которую мы предоставляем, находится в изношенном, а иногда и в аварийном состоянии, соответственно, реконструкцию предприниматели берут на себя — провести капремонт нужно в течение полутора лет или реконструкцию за три года. Аренда составит 1 рубль за 1 кв. м в год. Если же износ объекта составляет менее 80 %, то цена аренды будет рассчитываться исходя из размеров налога на недвижимость — 2,2 % от кадастровой стоимости", — рассказала зампредседателя правительства Московской области Анна Кротова. За время действия подмосковной программы бизнес получил по льготной ставке более 300 объектов, еще свыше 120 доступны инвесторам.
Новосибирск присоединился к проекту в феврале 2026 года. Первыми зданиями, которые будут отреставрированы в городе по программе "Дом за рубль", стали два памятника культурного наследия, в том числе объект деревянного зодчества, находящийся в аварийном состоянии. Дом был продан на аукционе за 2,6 млн рублей.
Вход — не рубль: каковы критерии отбора
По словам Виктора Агеева, подобные программы ориентированы на квалифицированных участников, так как требуют наличия значительного опыта и ресурсов. "Нужно быть готовым разработать сложную проектную документации, согласовать ее с органами охраны памятников, принять на себя высокие финансовые риски, связанные с реставрацией (стоимость работ, как правило, существенно выше, чем на обычных объектах), соблюсти жесткие сроки выполнения работ (например, в Томске на подготовку проектной документации отводится два года, а на реставрацию — четыре года)", — отметил эксперт.
По его словам, к потенциальным арендаторам обычно предъявляются следующие требования:
наличие статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя;
наличие опыта в реставрационных работах или сотрудничество с компаниями, имеющими лицензии на такие работы (согласно Федеральному закону "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ";
предоставление банковской гарантии на сумму, равную установленному проценту от стоимости работ по восстановлению объекта (в некоторых регионах);
готовность соблюдать охранные обязательства, включая восстановление внешнего архитектурного облика здания и сохранение подлинных декоративных элементов.
Все участники аукционов вносят задаток. "Его размер может варьироваться в зависимости от региона и условий торгов. В некоторых случаях он составляет 20 % от кадастровой стоимости объекта, но это не универсальное правило — параметры определяются местными нормативными актами и условиями аукциона", — пояснил Агеев.
Задаток возвращается всем участникам, кроме победителя. "Победителю он либо засчитывается в счет арендной платы, либо остается у арендодателя как гарантия выполнения обязательств по ремонту, в зависимости от условий контракта, — уточняет эксперт. — Получатель задатка — орган, организующий торги (например, департамент управления муниципальной собственностью или другое уполномоченное учреждение).
Построить с нуля проще
Общий объем инвестиций варьируется в зависимости от региона, площади объекта и сложности работ. "Конечная сумма, по оценкам экспертов, может быть до трех раз выше, чем строительство аналогичного по площади и назначению объекта, построенного с нуля", — говорит Виктор Агеев.
Особая статья расходов при этом — приспособление исторических зданий под современное использование. "Неслучайно в 2004 году было принято решение снести гостиницу "Москва" на Охотном Ряду и построить вместо нее новое здание (ныне отель Four Seasons — прим. ТАСС)", — отмечает эксперт. Тем не менее, по его словам, несмотря на то что реконструкция требует значительных инвестиций, подобные проекты могут быть рентабельными.
В ряде случаев инвесторы могут претендовать на государственную помощь. "До конца 2026 года малый и средний бизнес может привлечь более 15 млрд рублей льготного кредитного финансирования под "зонтичные" поручительства Корпорации МСП в рамках программы по сохранению объектов культурного наследия (ОКН), оператором которой является ДОМ.РФ. Предпринимателям уже доступны средства по льготной ставке 9 % на реставрацию ОКН во всех регионах России", — отмечает Агеев.
Привлечение заемного финансирования, по его словам, также возможно, "но банки часто относятся к таким проектам с осторожностью из-за высоких рисков, связанных с длительными сроками окупаемости, сложностью работ и возможными юридическими проблемами".
Риски — вплоть до изъятия
Основные риски инвесторов связаны с возможной ошибкой при определении стоимости работ на стадии заключения договора до разработки проектной документации, а также со сложностью и длительностью согласования проекта. "Разумеется, бывают случаи, когда арендатор не справляется с исполнением условий договора. Основные причины: удорожание стройматериалов, ошибки в оценке стоимости проекта, сложности в приспособлении такого рода объектов для современного использования", — говорит эксперт ИЭГ.
В этом случае возможны такие санкции для арендатора, как штрафы, расторжение договора в судебном порядке и даже изъятие без компенсации затрат: в типовых договорах оговаривается, что затраты арендатора на ремонт и реставрацию не возмещаются, поскольку они являются условием пользования имуществом по льготной ставке.
Для купирования рисков Виктор Агеев советует проводить тщательную предварительную экспертизу состояния объекта, закладывать в бюджет проекта резерв на непредвиденные расходы, страховать здание на время строительных работ (например, на случай пожара), привлекать опытных подрядчиков с лицензиями на работы с объектами культурного наследия. "Необходимо внимательно изучать условия договора и охранные обязательства, чтобы избежать нарушений. Нелишним будет также рассмотреть возможность привлечения партнеров или инвесторов для снижения финансовой нагрузки", — рекомендует он.
При этом, по словам эксперта, у арендатора есть одна железная гарантия — в случае выполнения им всех условий договора риски пересмотра суммы льготной аренды отсутствуют. Кроме того, по окончании срока действия договора при условии его соблюдения арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.
Арендатору — офис с историей, городу — экономия
По словам мэра Москвы Сергея Собянина, "от реализации программы "1 рубль за 1 кв. м в год" выигрывают и город, и бизнес. Мы спасаем уникальные особняки от неминуемого разрушения. А инвесторы получают для ведения бизнеса здания с богатой историей и выгодной локацией в долгосрочную аренду за символическую плату".
Виктор Агеев конкретизирует: "Выгода государства заключается в том, что культурное наследие сохраняется без прямых бюджетных затрат — в реставрацию объектов, которые часто находятся в аварийном состоянии, привлекаются частные инвестиции. Стимулируется развитие туризма и туристической инфраструктуры в регионах. Создаются новые рабочие места в сфере реставрации и сопутствующего бизнеса".
"Для предпринимателей такой подход подразумевает долгосрочную экономию на одной из самых затратных статей расходов (аренде — прим. ТАСС), — цитирует слова заммэра столицы Владимира Ефимова портал Градостроительного комплекса Москвы. — Для города — одновременно сохранение культурно-исторического наследия и дополнительное экономическое развитие столицы".
Как ветхие дома пристраивают за рубежом
По словам Виктора Агеева, аналогичная практика существует и за границей: "В Европе часто применяются налоговые льготы, гранты и субсидии для инвесторов — в некоторых странах действуют фонды поддержки культуры, которые финансируют реставрацию. В США существуют программы сохранения исторического наследия, включая налоговые вычеты и гранты от федеральных и местных органов власти".
В Италии уже несколько лет распространена практика продажи домов за €1. "В рамках программы "Дом за €1" мы пытаемся заселить прекрасные деревни, которые пустеют: молодое население уезжает, а пожилые люди постепенно уходят", — говорится на сайте проекта. Например, шесть лет назад власти южного города Таранто объявили о продаже нескольких заброшенных домов за €1. Такая цена была обусловлена стремлением местной администрации вдохнуть новую жизнь в город, история которого берет начало в IX веке до н. э.
В программе участвуют десятки итальянских муниципалитетов, которым владельцы ветхих домов предоставляют право продать их по символической цене. Администрация берет на себя продвижение проектов и гарантирует законность продажи. Как и российские арендаторы, покупатели итальянских домов за €1 должны уложиться в жесткие сроки, в течение которых необходимо составить план реконструкции (обычно в течение года) и провести ремонтные работы (как правило, их необходимо завершить за два-три года, уточняет консалтинговая компания Globe Invest).
Инвесторы также должны выполнить ряд формальностей (самостоятельно оформить страховку, обеспечить нотариальное сопровождение сделки), провести реконструкцию в соответствии с экологическими требованиями и нормами энергосбережения, обеспечить содержание и использование объекта по назначению (частное жилье, гостевой дом, мастерская и т. д.). "Важно учитывать, что госорган оставляет за собой право отозвать право собственности, если условия не выполнены", — говорится на сайте Globe Invest.
Пустующие дома продаются за бесценок и в США. Например, в 2023 году за $1 был выставлен дом на продажу в городе Понтиак, штат Мичиган. "Крыша, возможно, повидала лучшие времена, но пока не протекает, просто держит в напряжении, грозя неожиданно преподнести волну сюрпризов, когда вы меньше всего этого ожидаете", — цитирует объявление о продаже официальный портал Национальной ассоциации риелторов США Realtor.com. "Заплесневелая ванная комната, арт-объект из отверстий в полу, облупившаяся краска на стенах, оголенный электрический щиток и заросшие кустарники, приглашающие местных зверьков на импровизированную садовую вечеринку, не отпугнули потенциальных покупателей", — иронизируют авторы портала.
