В Госдуме в первом чтении приняли сразу два законопроекта, которые могут оказать заметное влияние на сферу сохранения объектов культурного наследия (ОКН)
Первый дает инвесторам механизм восстановления разрушающихся памятников. К этой инициативе эксперты отрасли настроены скорее оптимистично. А вот второго законопроекта специалисты по сохранению культурного наследия всерьез опасаются: он дает субъектам РФ право самостоятельно снимать с охраны региональные и местные ОКН, что потенциально может привести к уничтожению тех или иных объектов
Какой механизм дают инвесторам
Первый законопроект, принятый в Госдуме в первом чтении, предлагает новый механизм восстановления разрушающихся памятников. Он позволяет продавать инвесторам объекты культурного наследия в неудовлетворительном состоянии вместе с земельными участками под ними, иногда — в составе проектов развития территории. Предполагается, что прибыль от девелоперских проектов компенсирует расходы на реставрацию: в обмен на обязанность восстановить историческое здание инвестор получит возможность развивать участок. Инициатива призвана вовлечь в экономический оборот аварийные объекты культурного наследия, многие из которых сейчас разрушаются из-за отсутствия средств на реставрацию.
В пояснительной записке к проекту закона указывается, что "значительная часть объектов культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии, и расходы на их восстановление во много раз могут превышать последующий доход инвестора". Поэтому и предлагается создать механизм, по которому здание передают одновременно с предоставлением в аренду или продажей земельного участка, на котором оно расположено.
Механизм касается объектов, которые находятся в федеральной собственности. Ключевым оператором станет "ДОМ.РФ", который проводит торги, формирует лоты и контролирует исполнение обязательств.
Ключевое условие для инвестора — восстановление объекта культурного наследия. Если обязательство не выполняется, то договор расторгается и объект возвращается государству. До завершения реставрации продавать памятник, передавать землю и перепродавать девелоперский проект нельзя.
Почему это будет интересно инвесторам
Поглощение ОКН и его окружающего контекста новой застройкой серьезным риском назвал первый заместитель генерального директора Фонда "Институт экономики города", директор направления "Градостроительство и недвижимость" Виктор Агеев.
— Примеры, когда девелопмент деформировал сложившуюся городскую среду, к сожалению, есть почти во всех российских городах, располагающих исторической застройкой, — сказал собеседник "Известий".
Тем не менее, предлагаемый законопроектом механизм может стать действенным инструментом для спасения того, что иначе погибнет, допустил Виктор Агеев. Ссылаясь на данные Госдумы, он напомнил, что только 2,8 тыс. из 14 тыс. аварийных ОКН сейчас привлекательны сами по себе. Схема, при которой восстановление становится входным билетом на прибыльную территорию под застройку, является единственным шансом для разрушающихся усадеб и исторических зданий.
При этом на рынке уже есть примеры успешных проектов, которые подтверждают коммерческую состоятельность работы с ОКН, заявил Михаил Поповский. Он выделяет три принципиально разных подхода к экономике реставрации культурных объектов. Первый — восстановление под продажу в премиальном сегменте (этот формат работает прежде всего в центральных локациях Москвы и Санкт-Петербурга).
Второй — реставрация с последующей долгосрочной арендой. По словам эксперта, арендная премия за уникальность объекта составляет 20–40% к рыночным ставкам.
Третий — интеграция ОКН в состав крупного девелоперского проекта, где памятник выполняет функцию архитектурной доминанты и маркетингового актива. Здесь реставрация памятника очень важна: разрушающееся по соседству здание негативно влияет на стоимость нового строительства.
Как поменяется концепция охраны региональных памятников
Впрочем, если будет принят второй законопроект, который одобрили в первом чтении депутаты Госдумы 11 марта, многим из этих тысяч объектов культурного наследия может и не понадобиться ответственный инвестор. Их могут просто вывести из реестров ОКН и уничтожить.
В первую очередь законопроект может коснуться наиболее уязвимых объектов: деревянного зодчества, руинированных усадеб, "фоновой" застройки, формирующей историческую среду и создающей облик старых городов, подчеркнул Виктор Агеев. В целом ускорение процедуры исключения может быть полезным, однако нынешний законопроект не создает механизмов, которые бы гарантировали, что оно коснется только случаев, когда это объективно необходимо. Напротив, меняется сама философия охраны: "от презумпции сохранности к презумпции управляемости", резюмировал эксперт.
Статья целиком на сайте "Известия" от 17 марта
Фото "Известия"/ Агентство городских новостей "Москва"/ Мобильный репортер
