Президент Владимир Путин в числе поручений, выданных по итогам заседания Президиума Госсовета 15 апреля, поручил Правительству России совместно с Государственной Думой разработать законодательную базу для "внедрения системы жилищно-накопительных сбережений граждан". Так что есть шанс, что жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы обретут твердый законодательный статус
Очевидно, что вопрос создания альтернативы ипотечному кредитованию, которое вне льготной ипотеки стало практически недоступным, носится в воздухе, и самый понятный механизм – жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, которые хоть и ограниченно, но существуют на российском рынке жилья. Именно поэтому онлайн-дискуссия "Жилищный кооператив – альтернатива ипотеке?", организованная на ресурсе ЕРЗ, оказалась весьма актуальной и подтвердила, что ЖСК и ЖНК ждут только минимального толчка и законодательной легализации.
Что такое ЖСК и чем он отличается от ЖНК? Какая выгода для пайщиков, и какие условия предоставляют кооперативы своим членам? Заменят ли кооперативы банковскую ипотеку, и есть ли будущее у данных коопераций? Эти и другие вопросы обсуждали эксперты в ходе дискуссии под председательством руководителя ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика. Представители крупнейших девелоперов представили свой опыт по части организации ЖНК, тем более что до введения льготной ипотеки в 2020 году доля продаж с помощью этого механизма составляла почти 30%, но затем по понятным причинам упала в три раза.
Директор по продажам компании "Унистрой" Вадим Герасимов уверен в светлом будущем ЖНК, потому что число пайщиков кооператива, организованного при поддержке "Унистроя" в 2014 году, постоянно растет, и спрос уже превышает предложение.
Кроме того, механизм ЖНК куда как более "добрый" к своим пайщикам – об этом говорил директор ЖНК "Жилищные Традиции" Рустам Шафигуллин.
Однако не стоит думать, что работа ЖНК и ЖСК идет гладко, особенно в последнее время – ведь из 70 официально зарегистрированных в России ЖСК активно действующих кооперативов насчитывается не более 13, а участвующих в законотворческой деятельности вообще только 2. И это при том, что на пути развития кооперативов стоит масса законодательных препон.
Не спешите ее хоронить!
ЖНК не могут быть альтернативой ипотеке - скорее, это временный заменитель до того момента, как упадет ключевая ставка ЦБ и ипотека снова станет доступной для довольно большого круга населения. В этом уверена вице-президент Фонда "Институт экономики города", директор Направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди. Она напомнила, что такое классический кооператив: "Кооперативы, которые были в советское время, сегодня в огромном количестве существуют в западных странах, в том числе в Соединенных Штатах. Классический кооператив — это не кооператив, который создается для приобретения отдельных квартир у застройщика. Это юридическое лицо, которое на всем протяжении жизни здания владеет им, а люди на всем протяжении жизни здания являются в нем нанимателями". Вернуть в законодательное поле ЖНК и ЖСК в их классическом смысле до сих пор не получилось – законопроект лежит в ГосДуме уже почти 15 лет.
В России ЖНК законодательно определены как механизм для приобретения готового жилья, поскольку существует законодательное ограничение о том, что не более 20% имущества ЖНК может быть размещено в целях приобретения прав на строящееся жилье. Такие требования были введены в пору борьбы с полулегальными схемами приобретения жилья, в обход 214-ФЗ, да так и остались до сих пор. В этом смысле ипотека гораздо более удобна, поскольку позволяет приобретать жилье чуть ли не на стадии эскизного проекта. Именно поэтому, по мнению Т. Полиди, после падения процентной ставки классический ипотечный кредит опять станет более предпочтительным для приобретения жилья. А ЖНК и ЖСК могут остаться как частный случай решения жилищных проблем для узкого круга граждан. Так что бороться с ними не нужно, но и особенно поддерживать и развивать тоже смысла нет, поскольку риски для участников ЖНК довольно велики, и масштабировать этот механизм на всю страну, тем более с господдержкой, невозможно.
И в целом, по утверждению Татьяны Полиди, ипотека – это вершина эволюционной цепочки развития рынка жилищного строительства, тем более что во всем мире в ипотеку приобретаются не квартиры, а индивидуальные дома, причем в достаточно большой степени готовности. Нигде в мире, кроме России, граждане не приобретают квартиру в ипотеку на стадии котлована. Так что в будущем, когда ставки по кредитам и экономика России придут в себя, ипотечный договор может трансформироваться в договор приобретения будущей вещи с твердым первоначальным авансом и окончательным расчетом только после сдачи жилья в эксплуатацию. Осталось только понять, когда же ипотека вернется к "классическим", доступным параметрам – сейчас до этого еще довольно далеко.
Очевидно, что жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, которые успешно работают на рынке много лет, должны получить надежную законодательную поддержку. Да и остальные механизмы приобретения жилья должны быть проработаны, определенным образом оформлены и законодательно закреплены. У россиян должно быть много вариантов решения своих жилищных проблем – от индивидуального дома в собственность до аренды и ведомственного жилья. Потому как единой панацеи от "жилищного вопроса" точно не существует.
