За счет чего растет инвестиционная привлекательность жилья в Восточном Бирюлево
Когда-то депрессивный столичный район Восточное Бирюлево поменял имидж и сейчас на втором месте по темпу роста цен на жилье в городе. Локальный рынок реагирует на планы строительства Бирюлевской ветки метро — она завершит активные градостроительные преобразования, которые переживает район в течение последних десяти лет. Ее запуск обеспечит дополнительные 10–15% роста цен на жилье, дорожающее на фоне обновления среды в Восточном Бирюлево.
Бирюлево Восточное — старый район Москвы в Южном административном округе. В советское время у него была репутация неблагополучного. "Ее формировали Покровский рынок и плодоовощная база в соседнем Бирюлево Западном, которые в 2013 году закрыл Роспотребнадзор", — говорит руководитель департамента консалтинга и инвестиций "Бест-Новостроя" Андрей Стряпухин. После этого район стал считаться безопасным, а в последние пять-десять лет его имидж заметно изменился. "Раньше Бирюлево Восточное ассоциировалось с низкой транспортной доступностью, считалось периферией. Сейчас это классический удаленный от центра, жилой, зеленый и активно развивающийся район", — продолжает господин Стряпухин.
Сформировавшись в 1970–1980-х годах, район был похож на замкнутую экосистему, существующую отдельно. Это ощущение определяла география, так как Бирюлево Восточное очерчено железными дорогами: с запада Павелецкой магистралью, с севера Курским ходом. А с восточной стороны района — Бирюлевский дендропарк.
Тогда жизнь района определяла единственная транспортная артерия — Липецкая улица. Связь с городом обеспечивали всего несколько автобусных маршрутов — например, 203 и 289, связывавших Восточное Бирюлево с ближайшей станцией метро "Царицыно". "В этих условиях локальная экономика развивалась медленно: отсутствие сквозных потоков и сложная доступность сдерживали появление крупного бизнеса и сетевых операторов", — говорит архитектор-урбанист, креативный директор агентства "Слава+" Ежи Станкевич.
По словам первого заместителя генерального директора Фонда "Институт экономики города" Виктора Агеева, район и его восприятие стали активно меняться в последние пять лет благодаря городской программе "Мой район".
"Она превратила Восточное Бирюлево из спального аппендикса в самодостаточную городскую территорию с очень качественной средой", — считает эксперт.
Улучшения стали результатом масштабных вложений в транспорт, благоустройство и социальную сферу. Перегруженность дорог, перекрытых железнодорожными путями, снизили эстакады, построенные на Липецкой и Элеваторной улицах. "Запуск МЦД-2 превратил железную дорогу из барьера в “наземное метро”, а новые развязки на МКАД существенно снизили эффект изоляции", — рассказывает Ежи Станкевич.
Появились подземные пешеходные переходы, организованные парковки, построены новые автобусные остановки. В 2027–2028 годах запланирована реконструкция Лебедянской улицы. В районе появится также ТПУ "Лебедянский" у одноименной станции. Параллельно обновляется социальная инфраструктура. Реконструировали городскую поликлинику №52, завершилась модернизация спорткомплекса "Пингвины" и его ледового центра в соседнем районе Бирюлево Западное.
Природный потенциал района тоже задействован в преобразовании имиджа: Бирюлевский дендропарк, одна из крупнейших зеленых зон на юге Москвы, обновлена территория Бирюлевских прудов, построена новая зона отдыха "Яблоневый сад".
Но самое главное транспортное решение — это строительство 22 км новой Бирюлевской ветки метро. По плану Московского метрополитена первые четыре станции — "ЗИЛ", "Остров мечты", "Кленовый бульвар" и "Курьяново" — планируется открыть в 2028 году, а до станции "Бирюлево" линию предполагается продлить в 2029 году.
Изменения транспортной сети меняют модель застройки района. На месте складов и гаражей в промзоне №65 "Ленино" развивается масштабный проект КРТ. Здесь будут современные жилые комплексы общей площадью 381,15 тыс. кв. м, в том числе для реализации программы реновации, детские сады, крытый каток и другие общественно-деловые и социальные объекты. Вдоль путей МЦД-2 вместо закрытых территорий появляются современные площадки, например технопарк "ИТЭЛМА".
По словам Ежи Станкевича, в Восточном Бирюлево формируется новая сервисная ось вдоль Бирюлевской улицы. Она становится связующей между севером, где технопарки, и южными кварталами в районе Загорья и МКАД, где на месте гаражных кооперативов строятся новые жилые микрорайоны. "Восточное Бирюлево — классическая трансформация периферийного района после снятия инфраструктурных ограничений", — резюмирует господин Станкевич.
Перспектива метро уже сейчас разогревает местный рынок недвижимости. "Бирюлево Восточное заняло второе место в Москве по темпам роста цен на новостройки за первый квартал 2026 года. Квадратный метр здесь подорожал на 16,9%", — делится данными Виктор Агеев.
