В 2020 году как мировая, так и российская экономика столкнулась с серьезным внешним шоком, вызванным пандемией коронавируса. Пандемия стала причиной очень необычного для современной экономической картины кризиса - "рукотворного" кризиса, запущенного прямыми ограничениями на деятельность целых секторов экономики.
Механика дальнейшего процесса: первоначальный шок предложения в экономике постепенно трансформируется в шок спроса, поскольку неизбежно ведет к снижению доходов и потребления в целом (как минимум, в краткосрочном периоде).
А что можно сказать или ожидать относительно жилищного потребления и спроса на жилье, как дорогостоящего товара длительного пользования? Как известно, спрос на такой товар зависит не от текущего дохода семьи, а от перманентного дохода, то есть сложившегося в прошлом и ожидаемого в будущем уровня дохода и уровня сбережений. Вторым фундаментальным фактором спроса на жилье является его текущая цена и ожидания относительно изменения цены.
Теоретически можно предположить, что в период кризиса доходы населения снижаются, формируются ожидания по поводу их дальнейшего снижения (неопределенность по поводу сохранения работы, уровня занятости, уровня заработной платы ввиду перехода на удаленную работу). В то же самое время цены на жилье могут либо вести себя так же, как доходы (если рынок жилья - это рынок потребителя), либо определяться стратегиями продавцов жилья (если рынок жилья - это рынок производителя). И, наконец, третьим фактором уровня цен на жилье является фактор общих финансовых условий в экономике. В зависимости от уровня процентных ставок в целом, ставок по ипотеке, в частности, и ожиданий относительно их изменения спрос на жилье как на инвестиционный актив может возрастать даже в период кризиса или рецессии, что будет иметь проинфляционное влияние на рынке жилья и в экономике в целом. Четвертым фактором является государственное вмешательство. Различные меры поддержки рынка жилья могут иметь как положительное, так и отрицательное влияние на доступность жилья.
В результате доступность жилья (соотношение цен и доходов) может как снижаться, так и повышаться, поскольку решающим становится не абсолютная динамика цен или доходов, а их соотношение.
Эмпирические наблюдения подтверждают неоднозначную динамику доступности жилья в различные кризисы в разных странах и даже в разных городах внутри разных стран.
А какие тренды в доступности жилья в России и в мире наблюдаются в 2020 г., в период столь необычного экономического шока? И как можно объяснить эти тренды? Попытка ответить на эти и другие вопросы опросы была сделана в рамках исследования Фонда "Институт экономики города" "Доступность жилья и корона-кризис в крупнейших российских и зарубежных городских агломерациях".
1) Впервые за историю наблюдений в 2020 г. в 16 из 17 крупнейших агломераций произошел рост цен на жилье на фоне снижения доходов (ранее всегда цены и доходы менялись в одном направлении).
2) После исторического максимума доступности жилья в 4 квартале 2019 г. в 2020 г. тренд изменился - во всех агломерациях доступность жилья к 3 кварталу 2020 г. сократилась.
3) Как и во всем мире, рынки жилья в крупнейших агломерациях в России оказались под ударом общих кризисных явлений в экономике и влиянием антикризисных мер - снижение процентных ставок, наращивание денежной массы, программа льготной ипотеки спровоцировали спекулятивные процессы на наиболее инвестиционно привлекательных рынках жилья.
4) Из 16 агломераций с населением более 1 млн чел. только в 4 агломерациях программу "льготной ипотеки" можно считать эффективной, так как там полная стоимость квартиры (цена + проценты) снизилась, а 12 - напротив, увеличилась, потому что рост цен компенсировал снижение ставки по ипотеке.
5) Ценовые колебания на рынках жилья были сформированы преимущественно на первичном рынке и зависели в разных агломерациях от возможностей застройщиков влиять на цены (чем выше конкуренция, тем меньше возможностей влиять на цены), поэтому в одних агломерациях ситуация остается "горячей", а в другие – стабилизируется.
