Вы здесь

2.2.6.4. Как обосновать дату прекращения договора управления по инициативе управляющей организации в связи, с окончанием срока его действия?

Вопрос: 
2.2.6.4. Как обосновать дату прекращения договора управления по инициативе управляющей организации в связи, с окончанием срока его действия исходя из пункта договора: "Настоящий договор заключается сроком на 1 (один) год и считается пролонгированным на 5 (пять) лет на тех же условиях, если за 30 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из Сторон не заявит о его расторжении."?
Ответ на вопрос: 

Для прекращения договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия при отсутствии желания управляющей организации пролонгировать такой договор на новый срок необходимо правильно и вовремя предупредить собственников помещений в многоквартирном доме о таком решении управляющей организации.

Детальной процедуры ни Жилищный кодекс Российской Федерации, ни Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат. Но по совокупности норм этих кодексов процедуры действий управляющей организации следующие:

1) Во-первых, выяснить, с какого дня отсчитывать срок действия договор управления многоквартирным домом, когда условие о сроке сформулировано так: «настоящий договор заключается сроком на 1 (один) год...»

Важно правильно понимать день заключения договора управления многоквартирным домом.

Этот один год начинает идти со дня подписания договора управления многоквартирным домом собственником помещения, при подписании договора которым доли в общем имуществе в многоквартирном доме, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме, подписавшим этот договор, перевалили за ½ (50%).

Основание для такого утверждения ч. 1 ст. 162 ЖК РФ: «...При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». То есть, до подписания договора необходимым количеством собственников помещений в многоквартирном доме договор управления многоквартирным домом не заключен несмотря на то, что принято решение общего собрания, на котором утвержден текст договора управления многоквартирным домом.

2) Важно не путать день заключения договора управления многоквартирным домом и день начала возникновения у управляющей организации обязательств управлять многоквартирным домом, который установлен в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ: «если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания». Срок действия договора управления многоквартирным домом отсчитывается не от этого дня.

3) Для того, чтобы избежать автоматического пролонгирования действия договора управления нужно сделать так, чтобы не были выполнены условия такого пролонгирования. Если текст договора управления многоквартирным домом сформулирован так: «договор управления многоквартирным домом считается пролонгированным на 5 (пять) лет на тех же условиях, если за 30 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении», то необходимо за 30 календарных дней до окончания срока его действия заявить о его расторжении (а правильнее не о расторжении, т.к. расторгается договор во время его действия, а о прекращении действия договора управления многоквартирным домом и отсутствии намерений продлить его действие на новый срок).

Чтобы заявить целесообразно в указанный срок:

  • довести письменно информацию о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия с определенной даты:
  • до совета многоквартирного дома;
  • до органов местного самоуправления;
  • до органа государственного жилищного надзора;
  • вывесить объявление об этом на доске объявлений и в подъездах дома на первом этаже дома;
  • заблаговременно обратиться с заявлением в органы государственного жилищного надзора (лицензирующий орган) об исключении сведений о соответствующем многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации с определенной даты.

В результате вышеуказанных действий по окончании срока действия договора обязательства сторон по договору управления прекращаются по истечении последнего дня его действия.

Если управляющая организация после этого дня продолжит управление многоквартирным домом, то договор управления будет считаться пролонгированным.

То, что собственники помещений в многоквартирном доме в рамках контактов не соглашаются ни на увеличение размера платы за содержание жилого помещения, ни на прекращение договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия значения не имеет. У собственников помещений нет права в одностороннем порядке заставить управляющую организацию продолжить управление многоквартирным домом  помимо её воли по окончании срока его действия договора управления многоквартирным домом.

Если собственники помещений в многоквартирном доме хотят, чтобы управляющая организация продолжила управление многоквартирным домом, то они приходят к компромиссу с управляющей организацией по такому существенному условию договор управления многоквартирным домом, как «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) и принимают на своем общем собрании решения о внесении соответствующих изменений в договор управления многоквартирным домом.

Тема вопроса: